“剛剛參股了三亞一個別墅項目，正在談珠海一個商住兩用樓，不過珠海樓盤的位置不是很好，對方要價也有點高。”某國資背景PE公司的老總對《經濟參考報》記者說。最近一段時間，他經常在全國各地的二線城市出差，看了不少項目。
在銀行信貸和資本市場再融資等渠道收緊、房企資金壓力加大的情況下，房地產私募基金作為一種新的融資方式，受到越來越多開發商的關注，并成為社會資金介入房地產領域的一種重要方式。
房地產基金漸成房企融資主流
日前，陽光城集團股份有限公司的一則公告顯示，公司擬與歌斐資產管理有限公司簽訂《合作框架協議》，引入九億元房地產基金合作投資福州、廈門項目。歌斐資產在房地產私募基金方面的活躍表現，其實是近年來房地產私募基金發展的一個縮影。
此前，由香港太平洋投資集團旗下的創匯財富與沈陽富邦地產合作，獲得了沈陽市中心商業地塊的開發權。自從2011年以來，創匯資本已經在大連、哈爾濱完成了多個城市綜合體項目。
創匯資本專注于商業地產的開發和投資，首期基金由五十強領袖企業阿里巴巴易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數十家中國民營企業領袖共同發起。
建設銀行高級研究員趙慶明表示，在銀行開發貸款、房地產信托依然從緊的情況下，房地產企業融資最有可能的資金來源是由實業和股市退出的產業資本組成的房地產業投資基金，這些資金從去年下半年開始已經積極介入房地產開發項目，今年有可能會有更多的投入。
據清科研究中心發布的報告顯示，房地產私募基金的募集活躍程度自2010年起開始，當年總募集規模達500多億元。2011年，全年新募集房地產基金達67只，人民幣房地產私募基金總規模已達千億，比2010年增逾一倍，而且規模還在不斷增長。報告還顯示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地產基金募集到60億美元資金。
過于依賴信貸發展模式將改變
資料顯示，全球目前房地產私募基金所管理的資產超過5000億美元，占整個全球股權私募基金約20%，是私募基金行業的一個重要投資領域。很多著名的全球金融機構，包括黑石集團旗下的房地產私募基金和喜達屋集團、摩根斯坦利房地產基金等，都擁有房地產私募基金。社保基金、高收入個人和大學基金成為背后重要的出資人。
諾亞財富CEO汪靜波表示，房地產行業過于依賴信貸的發展模式將會改變。“信貸支持在任何一個行業過于集中，都會給整個金融系統帶來潛在風險。在這種情況下，地產基金支持的開發商將有機會在未來勝出。”她分析，房地產基金期限長、資金來源穩定、發行相對自由，有利于解決房地產行業因信貸緊縮帶來的資金短缺問題。同時，在政府持續調控下，房價將趨于穩定，租金回報率增加，房地產信托投資基金等證券化產品將推出。這些因素都有利于地產基金發展。
汪靜波認為，未來的趨勢是以信貸支持為主的地產業向基金支持的地產業發展。未來一段時間的投資機會將集中在地產基金。
大開發商的游戲
從房地產私募基金的參與方來看，這更像是一場大開發商的游戲。金地、復地、富力、恒大、遠洋等大開發商或自建房地產基金公司，或參與投資了房地產股權投資管理有限公司。
據介紹，目前，國內地產基金主要有兩大類，一類是獨立私募房地產投資基金，一般是由專業的房地產策劃投資機構發起，因為他們熟悉房地產運作，熟悉房地產定位和流程，專注于投資一二線城市核心區域商業類物業。另外一類則是房地產企業參與發起房地產基金，目前大型房地產企業都參與了其中。比如復地、金融街、中國海外、遠洋地產、華潤地產、金地集團等，均已試水房地產基金。
8月9日，北辰實業董事長賀江川在香港中期業績會上透露，作為融資平臺的房地產基金公司已成立，目前在進行第一筆基金的籌集。該基金公司的第一筆募集資金首期目標融資不低于20億元。不過，雖然基金公司現在已經成立，還需要拓寬更多的融資渠道。
北京嘉富誠國際投資有限公司董事長鄭錦橋表示，房地產行業一直是資金需求較大的行業，當前樓市調控環境下，房地產企業的資金會更緊。這給REITs(房地產信托投資基金)與PE帶來了機會。對于投資人而言，REITs以固定回報的方式獲得收益，每年的收益能夠達到18%至20%，甚至更高。這使得不少地產開發商愿意拿出一部分資金投資到地產基金里面，轉型成地產投資人。
今年4月，諾亞財富宣布將攜手易居中國，聯合業界TOP50開發商，共同發起TOP50地產母基金，借此吸引國內房地產業的一批領頭羊企業作投資人。業內人士分析表示，TOP50開發商通過房地產母基金的聚合，能夠對市場資金產生強大的吸引力，迅速聚集資本。而投資人則可以通過投資地產母基金，參與50強開發商的優質開發項目，分享開發商品牌和運營的溢價能力。有消息稱，恒大、富力等均對此地產母基金表達了濃厚的投資興趣。
鄭錦橋表示，和海外相比，中國房地產基金市場還有很大的發展空間。未來地產基金或將成為地產企業的主要融資渠道之一。國內部分房產企業存在融資難的問題，不得不考慮民間借貸等方式。中小地產企業本身正在進行一些不規范的融資，有可能涉嫌非法集資。如果把上述集資行為轉化為基金形式，由專業的公司——地產股權基金來管理，資金運作將更加方便，募集規模也將更大。