據昆明市房產信息網統計數據顯示，昆明樓市上周交易情況遭遇夏天里的寒流，出現止升回落的跡象，成交量跌破“2000套”關口，日均成交套數更是從近400套銳減至200套左右，回到了年初較低水平。記者 秦晴 攝

    近幾個月來，全國多地樓市成交量開始回升，部分城市購房熱情有所升溫。但陸續公布的半年報卻顯示，上半年房地產企業整體經營狀況不容樂觀，近六成出現利潤下滑或虧損。隨著住建部等部委近期再次表態堅持樓市調控不放松，業內人士認為房企未來形勢將更加嚴峻，降低庫存壓力、加快資金回籠速度是下半年亟待解決的艱巨任務。

　　上半年房企業績難言樂觀

　　近日，滬深兩市已有49家房企以快報或預告等形式公布了上半年業績情況。其中，僅有21家房企業績有所增長，其余近六成房企均出現了不同程度的虧損或利潤下滑，數量同比有所增加。
　　從統計結果來看，中小房企虧損面有所擴大。其中，嘉凱城以4901.43%的利潤下降幅度居虧損企業之首，虧損3.5億元，而去年同期盈利728.95萬元。在凈利潤降幅超過100%的10家企業中，排名100名之后的企業占絕大多數。除珠江、金宇車城、國興為續虧外，剩余7家全部為首虧，其中沙河股份、高新發展等預估虧損均在900萬元以上。
　　大型房企的表現雖然略好于中小房企，但也難現2009-2011年持續普漲的局面。從今年上半年銷售數據來看，35家大型房企銷售總額達5455.34億元，同比上漲11.8%。但據鏈家地產統計，在排名前100的17家大型房企中，約47%的房企出現了虧損或利潤下滑。其中，保利地產上半年簽約面積和簽約金額均同比增長27%以上，但凈利潤下降12.13%。
　　針對近六成房企虧損或利潤下滑的現象，緯聯地產市場策略資源部高級分析師周飛認為，房企利潤下降并不等同于虧損，只是回歸到了比較合理的水平。“之前房企的利潤率普遍在20%至30%左右，目前則已下降到了10%到15%。這個利潤率是比較正常的。”
　　而萬科、中海、華遠等標桿房企則實現了營收、利潤雙雙增長。在凈利潤增長的公司中，中弘股份、億城股份、中關村等開發商的表現較為搶眼，凈利潤增幅超過100%，其中中關村預期增長4560%至5408%。
　　但對于飄紅的數據，同策咨詢研究中心總監張宏偉表示懷疑，他說，從上市房企年度銷售指標的制定與去年同期銷售金額對比來看，個別房企年中業績可能存在粉飾成分。

　　“以價換量”帶來利潤率下滑

　　對于上半年近六成房企利潤下降，業內認為，這主要是一些房企“以價換量”導致了雖然表面業績上漲、但實際利潤率下降的現象出現。同時，部分房企上半年結算收入大幅減少，也導致其盈利能力大幅下滑。
　　鏈家地產市場研究部陳雪認為，部分房企的利潤下滑緣于報告期內結算項目少等結構性因素。嘉凱城在半年報中表示，公司之所以出現較大虧損，是因為房地產行業的整體環境對項目銷售進度和價格產生了一定影響。由于半年度實際可結算項目少，導致可確認的銷售收入較少。
　　“接近六成房企出現虧損或利潤下滑，這表明調控政策對房企利潤的影響已十分明顯。”陳雪認為，在調控作用下，部分開發商為去庫存，而選擇以價換量，以保持資金鏈穩定。在這種情況下，即便銷售額增加，其利潤也會隨之減弱。周飛認為，部分房企降價促銷是為未來發展換取空間，盡快將銷售重點調整到剛需產品上，以迎合宏觀調控的主流。
　　據統計，上半年銷售金額在100億元以上的房企，平均銷售均價同比下降9.5%，平均銷售面積同比上升6.2%。其中，萬科推盤以剛需產品為主，144平方米以下戶型占比近90%，其銷售均價同比下降10.6%，銷售面積同比上升6.1%；恒大在4月份加大促銷力度以來，銷售均價環比下降10%，銷售面積環比提升126.2%。
　　張宏偉表示，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標，主要得益于降價策略的調整。如果降價走量的動力消失，下半年銷售指標能否完成值得進一步觀察。此外，業績較好的房企幾乎都是高周轉型的大型房企，并不是房地產行業的普遍現象。“從半年報中看，已經完成全年任務指標一半以上的現象并不普遍。”

　　盤活資金鏈仍是房企當務之急

　　在以價換量漸成市場主流的情形下，部分房企的半年報中卻呈現量價背離的狀況。有專家指出，在長時間的嚴格調控下，房企融資成本正在不斷上升。由于目前樓市尚存在諸多不確定性，下一步應警惕房企資金趨緊而帶來的金融風險。
　　國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院日前共同發布的《2012中國房地產上市公司TOP10研究報告》顯示，滬深上市房地產公司的資產負債率與有效負債率近年來持續攀升，2011年達到4年來的高點。截至2011年末，滬深上市房地產公司的資產負債率和有效負債率均值分別達63.43%和50.38%，債務壓力進一步加重。
　　而在負債水平攀升的同時，房地產上市公司的短期償債能力也趨于弱化，進一步削弱了資產流動性，加劇了資產減值帶來的經營風險。中國指數研究院分析認為，目前近70%的房地產上市公司經營現金呈現“入不敷出”狀況，行業整體運行風險加速累積。
　　值得注意的是，目前房地產企業資金鏈狀況分化也非常嚴重。華中科技大學公共管理學院王國華教授指出，招保萬金等大型房地產企業，由于項目一般都比較好，資金鏈狀況一直不錯，融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線城市的許多中小型房企，融資成本卻在不斷提升。
　　王國華認為，對于房地產企業來說，目前高庫存和高負債的狀況沒有發生根本性改觀。房地產企業資金鏈壓力仍然較大，市場量價齊升的態勢難以長久維持。
　　針對下半年市場走勢，中指院認為，上市房地產公司將更多地聚焦于深化調整價格策略、創新營銷手段。在堅持調控不放松的背景下，采用靈活的銷售策略緩解不斷攀升的庫存壓力，加快資金回籠速度，依然是開發商當前亟待解決的艱巨任務。