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    1. 北京出臺新規(guī)遏制利用“陰陽合同”逃稅
      2012-07-27   作者:記者 侯雪靜 何雨欣/北京報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
       
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          日前北京市住建委會同北京市地稅局、北京市銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋買賣合同管理的通知》,這一通知將于8月1日起執(zhí)行。
        分析認(rèn)為,該《通知》意在防止在銀行貸款和交稅這兩個(gè)環(huán)節(jié)用兩次網(wǎng)簽的手法來避稅,稅務(wù)部門運(yùn)用房地產(chǎn)評估等技術(shù)手段加強(qiáng)對房屋稅收征管,標(biāo)志著我國稅收征管水平提高,對于未來房產(chǎn)稅開征奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。專家預(yù)計(jì),隨著合同價(jià)格更加真實(shí)地反映成交價(jià)格,8月統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的二手房成交價(jià)格或?qū)⑸蠞q,購房者稅負(fù)也將增加。

        新規(guī)出臺意在遏制 利用“陰陽合同”逃避稅收

        近年來做“陰陽合同”少繳稅已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的秘密,對此今年3月份國家稅務(wù)總局局長肖捷就公開表示,今年我國將全面推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)二手房交易稅收管理。
        日前出臺的新規(guī)就是為遏制“二次網(wǎng)簽”做“陰陽合同”的現(xiàn)象。北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰介紹,“二次網(wǎng)簽”的問題一直普遍存在。購房人在貸款購買二手房時(shí),由于銀行要看網(wǎng)簽信息才能批準(zhǔn)貸款,因此買賣雙方在第一次網(wǎng)簽時(shí),為申請到足夠的貸款,價(jià)格會按照購房款的實(shí)際需要來申報(bào)。而在銀行批完貸款后,買賣雙方為了減少交易稅費(fèi),就將之前的網(wǎng)簽注銷,然后以較低的價(jià)格再次申報(bào)網(wǎng)簽,交稅時(shí)則按較低價(jià)。
        “這不僅破壞了市場秩序,也造成了國家稅款的流失。”肖捷表示,針對這個(gè)問題,稅務(wù)總局與有關(guān)部門應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù),對二手房的交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評估,通過區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等因素確定計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)格,對申報(bào)價(jià)格明顯偏低且沒有正當(dāng)理由的核定計(jì)稅價(jià)格。
        “這些措施已經(jīng)收到較好效果。舉一個(gè)例子,某市稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行評估的第一個(gè)月,就有96.7%二手房交易通過評估調(diào)增了計(jì)稅價(jià)格。”肖捷表示,“前段時(shí)間,各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對40余萬套二手房的交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行了評估,納稅人對評估結(jié)果持有異議的不到1%,說明99%以上的納稅人基本上還是認(rèn)可的。”
        目前,全國越來越多的城市通過應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)上調(diào)了二手房交易計(jì)稅價(jià)格,而這一政策的實(shí)施已經(jīng)顯現(xiàn)出效果。以北京為例,去年底,北京“存量房屋交易計(jì)稅價(jià)格”等政策實(shí)施至今,二手房交易相關(guān)的契稅、個(gè)稅等稅收增加1.7億元。

        “二次網(wǎng)簽”價(jià)格變化需登記 核查計(jì)稅價(jià)格將重新評估

        根據(jù)《通知》要求,地方稅務(wù)部門依據(jù)網(wǎng)簽價(jià)格變化情況嚴(yán)格稅收征管。買賣雙方注銷存量房網(wǎng)簽合同信息后,再次網(wǎng)簽同一套房屋的,《存量房買賣合同信息表(納稅)》上將記載價(jià)格變化情況。地方稅務(wù)部門將綜合運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)等技術(shù)加強(qiáng)房屋交易稅收征管。
        業(yè)內(nèi)人士分析,這意味著如果采用“二次網(wǎng)簽”來避稅,稅務(wù)部門將能核查到上一次網(wǎng)簽的成交價(jià)格,不一定按照第二次網(wǎng)簽申報(bào)的較低價(jià)格來征稅,而是按照稅務(wù)部門的評估體系給出的指導(dǎo)價(jià)格征稅。
        同時(shí),《通知》中還明確,金融機(jī)構(gòu)將把個(gè)人住房貸款情況與網(wǎng)簽合同緊密關(guān)聯(lián)。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí),應(yīng)在網(wǎng)簽系統(tǒng)中標(biāo)注貸款審核結(jié)果及額度;申請注銷有貸款標(biāo)注的網(wǎng)簽合同時(shí),購房人應(yīng)先解除貸款合同,并由金融機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)中做解除標(biāo)注。網(wǎng)簽合同中約定為全款支付的,金融機(jī)構(gòu)不得對購房人發(fā)放個(gè)人住房貸款。
        業(yè)內(nèi)人士指出,此前“陰陽合同”擾亂了市場秩序,也削弱了稅收對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果,這一政策推出之后,將有效遏制逃避稅行為。一位中介公司的負(fù)責(zé)人表示,其實(shí)中介并不愿意去做“陰陽合同”,“因?yàn)樽鲞@個(gè)我們并沒有任何的收益,而且還有風(fēng)險(xiǎn)。但沒有辦法,買房人為了減少支出,要求這么做。如果你不做,別家中介做了,你就沒生意了。”
        不過也有業(yè)內(nèi)人士表示,通知對于貸款買二手房做“陰陽合同”的行為可以基本遏制,但在全款購買的情況下,由于可以做成裝修費(fèi)用,因此如想完全杜絕稅收漏洞還需要不斷提高征管水平。
        總體上來講《通知》標(biāo)志著我國房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域稅收征管水平顯著提高。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),政策實(shí)施后,合同價(jià)格將更加真實(shí)的反映市場交易價(jià)格,因此下月統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的北京二手房成交價(jià)格有可能出現(xiàn)明顯上升。

        稅收征管水平提高 為房產(chǎn)稅征收創(chuàng)造技術(shù)條件

        針對這一政策的實(shí)施,中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究院楊志勇指出,這有利于實(shí)現(xiàn)稅負(fù)公平,目前,我國二手房交易仍活躍,市場供不應(yīng)求,交易中稅負(fù)的最終承擔(dān)者實(shí)際都是購房者,這一政策實(shí)施后,購房者的實(shí)際稅負(fù)將有所上升。
        “房地產(chǎn)評估技術(shù)是征收房產(chǎn)稅必須具備的技術(shù),隨著這項(xiàng)技術(shù)在全國稅務(wù)機(jī)關(guān)的推廣和成熟,我國征收房產(chǎn)稅的評估技術(shù)也基本具備。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希表示,這一政策的執(zhí)行,標(biāo)志著我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管水平進(jìn)一步提高,也為未來房產(chǎn)稅等征收奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。
        業(yè)內(nèi)人士介紹,由于房產(chǎn)稅屬于個(gè)性化征收,因此無論國內(nèi)外,房產(chǎn)稅都是征收成本很高的稅種。全面開征房產(chǎn)稅還需要清除信息、法律和征收障礙,其中最主要的部分就是建立房地產(chǎn)價(jià)格評估體系。
        中國社科院財(cái)貿(mào)稅收研究室主任張斌表示,雖然房產(chǎn)稅征管成本高,主要還是在前期投入,未來還需要加強(qiáng)評估體系建設(shè)。

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