連續兩次降息引發各界對樓市走向的種種猜測，而開發商借機造勢，“地王”重現，地產廣告卷土重來。在市場的拉鋸時期，政策面的每一點風吹草動都會讓購房者的信心備受考驗。 　　業內人士警示，國家各部委一再強調，下半年房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松。購房者應保持理性態度，認清住房將逐步回歸到居住的基本屬性，避免踏入開發商“托市”的陷阱。新華社記者 盧漢欣

    記者日前從房地產行業研究機構獲悉，在樓盤促銷力度加大、剛性需求集中入市的影響下，天津房地產市場上半年呈現交易量顯著上升的情況，特別是在5、6月份連創新高。分析人士指出，在下半年樓市調控政策持續的背景下，開發商資金壓力加大、投機投資需求受到打壓和剛性需求入市等多重因素交織，樓市可能仍將面臨深度調整。　

　　交易商“以價換量”樓市成交量顯著上升

　　經中原地產(天津)投資顧問部對房管局公布的數據進行統計，上半年天津新建商品住宅共成交34306套，成交總面積357.83萬平方米。二手住宅成交23085套，成交面積177.9萬平方米。根據對上述數據的分析，中原地產三級市場部高級區域總監朱慶江認為，2012年上半年天津市住宅市場成交量平均增長為20%-25%。
　　在新建商品房方面，朱慶江說，去年10月份是成交量的低谷期，而進入2012年以來，成交量不斷突破，主要原因是在嚴格的政策調控下，開發商大幅降價，而刺激了市場需求。此外，國家對首套貸款、家庭購房等的政策優惠，也刺激了客戶的購買欲望。“今年5.6月份開始，新建商品房的成交量幾乎是每周甚至每天都在創新高。”
　　此外，據搜房網數據監控中心統計，目前天津在售新盤共有447個，六月底與一月初報價相比，共有95個新盤降價，約占在售樓盤總量的21.25%。其中，普通住宅單價降幅從20元/平方米到3800元/平方米不等，平均降幅7.77%。再加之以自住、改善為目的的剛性購房需求開始入市，成交量“暴漲”刺激了天津樓市的“小陽春”。
　　二手房方面，我愛我家市場研究中心分析人士指出，2012年上半年，天津市二手私產住宅成交量保持穩中有升，結束了自2011年以來的連續下滑趨勢，成交總量環比上漲一成。特別是在春節后首輪剛性需求集中入市的帶動下，天津二手房市場成交量環比出現小幅上漲，但是宏觀調控限貸、限購等政策仍嚴厲執行，投資投機需求依舊難以入市，新建商品房項目大力度優惠促銷等，使得購房者對于房價下降的觀望氛圍依然較強，因此2012年上半年天津二手房市場成交呈現小幅增量的走勢。

　　結構性需求依然突出小戶型成交活躍

　　我愛我家市場研究中心研究發現，今年上半年，天津二手私產住宅成交均價與去年仍呈現小幅上揚的趨勢，但是從上半年各月的成交情況來看，價格的上漲主要受熱點戶型價格所帶動，如，低價位、中小戶型房源相對集中的片區，二手房成交量出現大幅上漲，成交均價也相對堅挺，而高端片區并未受到市場活躍度整體增強的影響，買賣雙方的議價空間仍然較大。
　　記者調查中發現，國內樓市調控的效果顯著，120平方米以上大戶型房源成交持續走低，剛性需求居主導地位，90平方米以下中小戶型占據整體的八成左右。在整體的價格結構中，由于以剛需為主導的市場中，低總價的中小戶型成交提升，因此總價120萬元以內的房源增量顯著，尤其80萬元以內的低價房源成為2012年上半年的主流戶型。
　　此外，天津樓市新建商品房市場活躍度明顯大于二手房市場。統計數據顯示，天津二季度二手房成交量連續3個月保持平穩走勢。盡管今年上半年，央行三次下調存款準備金率，6月8日三年半來首次降息，重新恢復首套房貸的8.5折優惠利率，但限購、限貸等專門針對房地產市場的政策仍然嚴厲執行，二手房市場整體的觀望氛圍并未扭轉。
　　除新房“以價換量”帶來成交量的快速回升外，開發商與二手房中介企業的聯動銷售，也成為天津樓市上半年的鮮明特點。記者從一些研究部門獲悉，目前通過二手房中介渠道達成的成交量，已經占新房整體銷量的20%-30%，部分項目甚至更高。業內預計，下半年隨著新房銷售壓力的增加，開發商將繼續加強與二手房中介的聯動業務。

　　業內預計下半年天津樓市仍將深度調整

　　進入下半年以來，中國人民銀行年內第二次利率的調整。我愛我家房地產經紀公司企劃總監陳萌表示，降息可進一步減輕購房者還款負擔，但降息更多的是針對當前經濟發展增速放緩。他預測，天津樓市下半年市場仍將處于深度調整中，投資投機需求繼續被抑制，剛性自住需求在降息的利好下將會平穩釋放，房價保持穩中有降的趨勢。這主要源于以下三方面因素：
　　首先，本次央行發布降息幅度的同時，附加了“個人住房貸款利率浮動區間不做調整，金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房”的說明。表明樓市的限貸以及限購政策難以出現松動，投資投機需求難以入場，成交量不會出現快速的反彈。
　　其次，降息在一定程度上降低貸款購房者的還款壓力及入市門檻，使得部分剛性自住需求得到利好，加之當前新建商品房及部分二手房價格已出現下滑，因此會使得部分自住需求逐步入市，從而帶動市場交易活躍度的提升。
　　另外，下半年在調控持續的背景下，房價仍將保持穩中有降的趨勢。新建商品房方面，降息對開發商的資金鏈壓力緩解有限，加之市場供大于求的現在難以扭轉，因此會持續降價促銷；隨著新房價格的回落，其周邊部分二手房的議價空間也將隨之增大，房價仍將保持穩中有降的態勢，不會出現反彈。
　　在展望天津下半年樓市狀況時，中原地產(天津)董事總經理殷則環分析，今年上半年市場成交量的上升，主因是開發商經歷了去年市場低迷后以價換量的結果，也有降息、降準及利率下調的刺激。后半年成交量應該在目前基礎上保持平穩，市場主線仍將是大部分開發商以價換量。
　　搜房網研究人士也表示，上半年天津樓市主要集中在中小戶型，有效需求和購買力較強的購房需求已經被消化和滿足，因此下半年市場或許會再度陷入供過于求和成交萎縮的局面。開發商只有繼續采取積極的促銷策略，才有可能既穩定經濟又調控房價，使得經濟和房地產市場都可以健康和持續穩定的發展。