時(shí)隔一個(gè)月，央行再次降息，房地產(chǎn)貨幣環(huán)境更寬松，房企和購(gòu)房者都會(huì)受益。5日，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)央行再次降息并不感到意外，其利好作用也不言而喻。北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉分析稱，信貸和金融政策占房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際效果的50%，在央行降息等政策陸續(xù)出臺(tái)后，三季度樓市繼續(xù)回暖的可能性加大。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，貸款100萬(wàn)20年，本次降息后，月供將再次減少148元。“最近1個(gè)月的兩次降息，將使貸款100萬(wàn)20年的購(gòu)房者的月供減少近300元每月。”張大偉說(shuō)，降息通道已經(jīng)開(kāi)啟，樓市將獲益最大。
張大偉認(rèn)為，目前各家銀行貸款額度并不充足，出現(xiàn)低于85折乃至8折的可能性暫時(shí)不大，反而可能會(huì)因?yàn)榇尜J差的減小而減少折扣。但是，“降息對(duì)購(gòu)房者的心理影響將非常非常大，樓市三季度可能出現(xiàn)難以抑制的回暖。”
對(duì)此，中指院報(bào)告分析稱，6月8日央行在去年下半年來(lái)三次降存準(zhǔn)率后選擇降息，已經(jīng)標(biāo)志著貨幣政策真正放松的開(kāi)始。
“盡管中央依然堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，但房地產(chǎn)市場(chǎng)最差的時(shí)候應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束。限購(gòu)不放松背景下需求雖難大幅反彈，但只要開(kāi)發(fā)商淡定些，不盲目漲價(jià)，首次置業(yè)和蠢蠢欲動(dòng)的改善需求能夠支持市場(chǎng)。”報(bào)告還稱，雖然2008年底曾經(jīng)4次降存準(zhǔn)5次降息，再加上數(shù)萬(wàn)億貸款，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)走出一個(gè)令人驚嘆的V形反彈，但今年情形不同。
“這一次房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)放松，貨幣放松力度不及之前，房地產(chǎn)業(yè)只能說(shuō)底部已經(jīng)出現(xiàn)，但房?jī)r(jià)就此反彈恐怕不會(huì)，企業(yè)定價(jià)還是謹(jǐn)慎點(diǎn)好。”報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該保守的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，合理定價(jià)加快存貨消化，期待市場(chǎng)即刻量?jī)r(jià)齊飛不現(xiàn)實(shí)。
記者注意到，此次央行降息的同時(shí)表示，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。這意味著房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)改變。
不過(guò)，趙曉分析表示，未來(lái)金融政策有可能進(jìn)一步寬松，促使房地產(chǎn)繼續(xù)回暖。但是，由于開(kāi)發(fā)商仍面臨去庫(kù)存的壓力，且樓市供給局面與過(guò)去相比發(fā)生了變化，房?jī)r(jià)將不再出現(xiàn)2009年、2010年似的暴漲。（來(lái)源：上海證券報(bào)）
【配稿】降息或刺激土地市場(chǎng)回歸理性
對(duì)于剛剛開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)的土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年的第二次降息或許將進(jìn)一步推動(dòng)土地市場(chǎng)向好。
自6日起，央行再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，雖然連續(xù)降息的直接目的絕非鼓勵(lì)房地產(chǎn)，但流動(dòng)性寬裕后，在樓市復(fù)蘇的現(xiàn)狀下，必有部分資金或明或暗流入房地產(chǎn)。“這是整體的利好，土地市場(chǎng)也會(huì)受到大勢(shì)影響。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也表示，此次降息將整體上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“放量”起到刺激作用。“成交量的回暖會(huì)逐步傳導(dǎo)到整個(gè)房地產(chǎn)投資、開(kāi)工面積等數(shù)據(jù)出現(xiàn)增速停止下滑的現(xiàn)象，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)主動(dòng)加快開(kāi)工節(jié)奏，形成新的市場(chǎng)供應(yīng)，再到土地市場(chǎng)積極拿地。”
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟也表示，不對(duì)稱降息隱含了對(duì)剛需的支持，因此可以期待類似剛需的土地市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步得到支持。
冷清的上半年
綜合各研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需雙降的冷清局面，尤其是北上廣深四個(gè)一線城市，土地出讓金出現(xiàn)大幅下滑。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的1~6月全國(guó)300城市土地出讓金排行榜顯示，今年上半年土地出讓金收入明顯降低，全國(guó)300城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%。
雖然整體依然頹勢(shì)不減，但與此前幾個(gè)月相比，今年6月份的土地出讓市場(chǎng)還是讓不少人精神為之一振。
中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，今年前6月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為5%，同比下降13%，其中住宅類用地平均溢價(jià)率為4%，同比減少15%；但6月份的住宅類用地溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到了10%，僅比去年同期低了1個(gè)百分點(diǎn)，成為住宅類用地溢價(jià)率最高的單月。
上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，上海6月共成交20幅經(jīng)營(yíng)性用地，其中9幅地塊出現(xiàn)溢價(jià)，最高溢價(jià)率達(dá)435.5%，平均溢價(jià)率41.85%，為年內(nèi)最高。同時(shí)，6月上海經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金57.15億元，環(huán)比5月增加465.26%。
下半年更理性
對(duì)于有所好轉(zhuǎn)的土地市場(chǎng)，陳晟認(rèn)為，這是基于開(kāi)發(fā)商正常的土地儲(chǔ)備，否則會(huì)影響后續(xù)開(kāi)發(fā)，并非純粹的購(gòu)買沖動(dòng)，價(jià)格也是正常狀態(tài)，因此下半年土地市場(chǎng)應(yīng)該恢復(fù)到理性狀態(tài)，但不會(huì)過(guò)熱。
中原集團(tuán)研究中心的報(bào)告也稱，低底價(jià)及優(yōu)質(zhì)地塊的推出是近期部分城市土地成交活躍的主要原因。該中心監(jiān)測(cè)顯示，北京、上海、成都等城市部分地塊的底價(jià)低于前期成交價(jià)格約一至三成，由此吸引了抱有“抄底”心態(tài)的開(kāi)發(fā)商入市競(jìng)標(biāo)。
此外，部分城市區(qū)位較好的優(yōu)質(zhì)地塊也吸引了已取得銷售佳績(jī)的開(kāi)發(fā)商入市補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，近期萬(wàn)科、龍湖、恒大等開(kāi)發(fā)商均積極入市購(gòu)地。但是，房企整體購(gòu)地態(tài)度依然謹(jǐn)慎，十大標(biāo)桿房企6月份的購(gòu)地金額約為47億，與今年前五個(gè)月的均值基本持平。
但值得注意的是，雖然近期部分城市的土地成交已頻頻出現(xiàn)溢價(jià)，但是深圳、天津、武漢等地仍出現(xiàn)多幅地塊流標(biāo)，因此6月份中原所監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地流標(biāo)率達(dá)到31%，是今年的第二高位，與去年高位水平基本持平。
楊紅旭認(rèn)為，自2011年9月以來(lái)，土地成交面積就基本保持同比負(fù)增長(zhǎng)，這也說(shuō)明在緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策氛圍下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿依然不足，對(duì)于土地競(jìng)標(biāo)，開(kāi)發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。不過(guò)，他預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)下半年將會(huì)復(fù)蘇。“成交量應(yīng)該會(huì)好于上半年，但即便如此，全年應(yīng)該還是負(fù)增長(zhǎng)。”
陳晟表示，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，下半年地方政府推地會(huì)比較積極，節(jié)奏會(huì)加快。（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）