剛剛過去的5月份，眾多熱點(diǎn)城市成交量“全線回升”，房?jī)r(jià)“降后回漲”在一些城市初顯端倪。與三、四月份的“殺跌性回暖”不同，5月樓市出現(xiàn)量增價(jià)平的現(xiàn)象。7日，央行“降息”明確發(fā)出釋放流動(dòng)性的信號(hào)，無疑對(duì)樓市構(gòu)成又一重利好。人們普遍關(guān)注，政策調(diào)整能否推動(dòng)樓市真正回暖？房?jī)r(jià)下調(diào)空間是否會(huì)被“壓縮”？《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者進(jìn)行了采訪。
持續(xù)回暖帶動(dòng)多種需求入市
根據(jù)中原地產(chǎn)、中指院以及各地網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，5月份全國主要城市新建住宅成交量創(chuàng)限購16個(gè)月以來新高。
一線城市中，5月份，北京新建住宅成交突破8千套，上海銷售突破75萬平方米，廣州環(huán)比大增4成，深圳則暴漲6成。天津、南京、杭州、青島、無錫、常州等二三線城市成交量創(chuàng)出新高，武漢住宅銷售逼近1萬套高位。
“樓市‘紅五月’的一個(gè)特點(diǎn)是，全國大多數(shù)城市由四月的成交下降轉(zhuǎn)為上升”，中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜介紹，一二線城市環(huán)比幾乎都增長(zhǎng)顯著，成為這一輪上漲的“龍頭”。
剛需依然是5月樓市的主角，而成交持續(xù)放量吸引了多種需求加速入市，除了首置與首改外，多次改善型需求，以及帶有明顯投資屬性的需求也悄然現(xiàn)身。
在旅游地產(chǎn)占很大比例的海南省，5月全省住房銷售面積突破50萬平方米，環(huán)比4月增幅達(dá)到84%。剛剛在海南文昌購買了一套住房的內(nèi)地教師吳先生說，“我們學(xué)校這次有10多個(gè)教師組成了小型‘購房團(tuán)’，有的還買了不止一套，都是‘旅游+投資’類型的。”
“365網(wǎng)”近日對(duì)6600余名購房人調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近一個(gè)月來，南京樓市改善型需求加快入市，占比較4月提高了12個(gè)百分點(diǎn)。“其實(shí)改善型需求中有一部分是投資需求，有的屬于二次以上改善，有的是以親屬名義購買。”“365網(wǎng)”宏觀研究院李智表示。
中指院(華東)總監(jiān)曹旭東表示，北京、上海等地開發(fā)商近期加大中高檔商品房推盤力度，加上一些價(jià)格促銷活動(dòng)，改善型購房需求進(jìn)一步釋放。
樓市預(yù)期“反轉(zhuǎn)”部分項(xiàng)目悄然漲價(jià)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市“紅五月”的形成有多重因素，在去年四季度和今年3月份兩輪降價(jià)的基礎(chǔ)上，5月份多數(shù)銀行恢復(fù)了首套房按揭的優(yōu)惠利率，對(duì)“剛需”人群構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性利好。
“其次是信貸政策突然放寬出人意料，成為影響市場(chǎng)心理的另一個(gè)重要因素”，李智說，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為要到下半年才會(huì)放松信貸，但是近期下調(diào)存準(zhǔn)、解凍重點(diǎn)工程、加強(qiáng)地方平臺(tái)貸和中小企業(yè)貸等政策頻出。“金融是房地產(chǎn)的命脈，寬松的貨幣政策必然會(huì)起到為樓市輸血的作用。”
此外，各地樓市微調(diào)政策頻出，對(duì)市場(chǎng)的心理產(chǎn)生的“疊加效應(yīng)”不可低估。去年下半年以來，包括北京、上海、佛山、中山、重慶、蕪湖、揚(yáng)州、杭州、營口等30多個(gè)城市相繼出臺(tái)微調(diào)政策，涉及購房入戶、公積金放寬、購房補(bǔ)貼、限購變化、調(diào)高住房限價(jià)價(jià)格、松綁限購條件、稅費(fèi)優(yōu)惠、首套房利率優(yōu)惠等。除佛山、成都、上海、蕪湖等6城市的微調(diào)政策在出臺(tái)幾天后就被叫停外，超過8成的微調(diào)政策均被默許。而5月份揚(yáng)州出臺(tái)的個(gè)人購房獎(jiǎng)勵(lì)政策、遼寧營口出臺(tái)的公務(wù)員購房補(bǔ)貼政策至今未被叫停，亦被業(yè)內(nèi)視為是政策微調(diào)的放行信號(hào)之一。
成交回暖以及市場(chǎng)心理的變化，正在影響開發(fā)商和購房者的行為。
“365網(wǎng)”對(duì)南京主要在售樓盤價(jià)格統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)比5月末和1月末的報(bào)價(jià)，南京共有71家樓盤房?jī)r(jià)發(fā)生了變動(dòng)，其中有41家樓盤房?jī)r(jià)仍保持下跌，占比近6成，另外還有30家樓盤的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲。
在北京，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，最近兩個(gè)月有82個(gè)項(xiàng)目有成交，其中11個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅在5%以上，占比13%。在上海，路勁翡麗灣、智富名品公館等多個(gè)項(xiàng)目提價(jià)。“目前的漲價(jià)幅度很小，但是漲價(jià)樓盤數(shù)量正在明顯上升。”江蘇東凱置業(yè)總經(jīng)理包天雷說。
自5月下旬以來，不少城市還出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象，一些購房者結(jié)束觀望，加快入市。
房?jī)r(jià)下行空間是否被壓縮？
6月7日，央行宣布下調(diào)人民幣一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)發(fā)出明確的增加流動(dòng)性信號(hào)。金融政策放寬是否會(huì)使這一波回暖長(zhǎng)期持續(xù)？房?jī)r(jià)下調(diào)空間是否會(huì)受“壓縮”？
“365網(wǎng)”李智表示，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率對(duì)于房地產(chǎn)是利好。流動(dòng)性增加，銀行按揭貸款也會(huì)相應(yīng)增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也會(huì)更多的釋放。這無疑會(huì)進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)下調(diào)可能“打折”。
中指院曹旭東表示，5月全國百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.31%，跌幅有所收窄，但整體仍在下跌。從杭州、南京等長(zhǎng)三角城市成交情況看，近8成熱銷樓盤都是價(jià)位較低的剛需盤。而剛需只占市場(chǎng)購買力的三四成，只要限購持續(xù)，房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)就會(huì)延續(xù)。“現(xiàn)在正處于房?jī)r(jià)下調(diào)的僵持階段。”
“五月火爆收關(guān)，六月開門見喜，樓市正在V型反轉(zhuǎn)。”南京市房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝表示，除了政策面的重大轉(zhuǎn)變，趕在七、八月份淡季來臨之前快速出貨的普遍心態(tài)也造成了最近一段時(shí)間集中推盤上市的熱鬧情形，相信這種上市踴躍的局面還會(huì)持續(xù)。
南洋地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理鐘沛則表示，目前的回暖主要是剛需盤的“結(jié)構(gòu)性回暖”，對(duì)于高端項(xiàng)目，由于限購令未取消，銷售沒有明顯改觀。對(duì)于后市如何發(fā)展，還需要觀察政策的變動(dòng)。
“目前樓市的成交量回漲是結(jié)構(gòu)性的，不是全面的。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)表示。總體上高庫存的狀況沒有改觀，企業(yè)高負(fù)債的局面也很明顯，大幅漲價(jià)的基礎(chǔ)不存在。