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    1. 降息不意味著“救樓市”
      2012-06-11   作者:李佳鵬  來源:經濟參考報
       
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          時隔三年半后央行首次宣布降息,有機構樂觀地預計,“房企最困難的時期過去了”,市場甚至出現房價可能反彈的聲音。對于正處于關鍵敏感期的樓市調控而言,此舉雖然能夠對樓市起到刺激效果,但并不意味著能夠“救樓市”。
        房地產市場的走向,既取決于行業政策,又受外部貨幣供應的影響。客觀而言,降息能夠在一定程度上降低房地產開發商的融資成本,刺激購買力入市和剛性需求的釋放,以25年期100萬貸款計算,降息直接促使月供下降159元。但在中央屢屢強調房地產調控不放松,限購限貸依然從嚴從緊的背景下,很難寄望單靠貨幣政策寬松就能夠拯救樓市。
        很多機構將國務院常務會議提出的“穩增長”,與2008 年底“4萬億”相提并論,但時移世易。近期中央針對樓市的表態已明確傳達出“穩增長”并不等于放松樓市調控的信號。此前,部分城市的試圖放松樓市調控的微調舉措已被及時叫停。
        國務院常務會議明確要求“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”,住房城鄉建設部近日也明確表態,堅持房地產市場調控政策不動搖,將會同有關部門繼續密切關注各地執行調控政策的情況,對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的,將及時予以制止或糾正。
        仔細觀察會發現,當下的環境與2009年迥異:一方面,當年樓市出現了成交量快速下滑的同時房價暴跌的情況,部分樓盤價格甚至一度跌至2004年、2005年的價格,但本輪樓市調控中,成交量雖然出現了同比大幅下滑的情況,但房價并未出現暴跌,相反,部分城市的價格依然較高,與百姓的心理價位和收入水平相比仍有距離。更值得關注的是,在近期成交回暖的帶動下,個別樓盤甚至出現了逆勢調價的情況。
        另一方面,與以往歷次調控明顯不同,本輪調控“抑制投資、投機性需求,促房價合理回歸”這一基調始終未變,目前中央仍強調堅持調控不動搖,限購、限貸等行政手段的調控政策仍在執行中,并且樓市的庫存依然偏大,短期之內“供大于求”局面很難出現逆轉,這決定了房價大幅反彈的基礎并不存在。
        此外,在通脹壓力猶存,地方債務困局未解的情況下,即便未來貨幣政策有所松動,也不可能像上一輪那么寬松,雖然今年已連續降低存款準備金率,但存準率仍處在20%的高位,銀行放貸能力有限,4月M2增速不足13%,更為關鍵的是,資金想輕而易舉地流入房地產行業也并不容易。國家統計局最新公布的數據顯示,1至5月,房地產開發企業本年到位資金34171億元,同比僅增長5.7%,雖然增速比1至4月提高0.6個百分點,但與去年動輒20%左右的增速相比仍有明顯差距。
        總體而言,降息對樓市的利好作用有限,偏高的庫存、并未緩解的融資壓力、依然居高不下的負債率仍是房企不得不面對的“三座大山”,“以價換量”仍將是樓市下一階段將面臨的首要任務。但應注意的是,樓市深度博弈仍將持續,既要防止地方政府假借刺激剛需之名行松綁樓市調控之實,也要嚴格執行差別化的住房信貸、稅收政策,防止投機類資金通過各種渠道流入房地產市場。
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