最近一些地方的樓市出現了一點點回暖的跡象，開發商又開始促銷了，購房人又開始排隊了，樓市似乎“紅五月”好像又回來了。同時，最近溫家寶總理在各地調研的時候也發出了一個政策信號，要把穩增長放在更加重要的位置。有人解讀，房地產市場的調控可能有放松的可能性，房價要漲，買房趁早。那么如何理解房地產市場的最新變化？房地產調控政策的走向到底將如何？央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論。
　　開盤售謦，連夜排隊，房價向下，成交量回升，買房時令再度到來。
　　 自2010年房地產調控以來，連夜排隊搶號買房的現象幾乎絕跡，然而最近這樣的場景卻又再度出現在樓市，5月19日是星期天，盡管第二天是工作日，但是當天晚上南京市江北區的一個售樓處，卻聚集了數百名買房人，他們通宵等候的是這個樓盤將在第二天早上的首輪認購。
　　 購房者：他(開發商)是發信息給他們的么，主要考慮到小孩的學區這一塊，價格比較適中吧。
　　 宋璟欣(項目負責人)：我們的價格應該在區域當中來講，還是比較有誘惑力的。
　　 記者：大概是多少？
　　 宋璟欣：大概在5800到6000左右，我認為是符合老百姓需求的一種價格。
　　 在北京，5月12日，北五環外奧運村附近的一個項目也出現了搶購的現象，開盤不到三個小時的時間，開發商推出了一棟樓的房子全部被賣光。數據顯示，進入5月份以來，北京、廣州樓市成交都出現了明顯回暖，北京5月份上半個月住宅成交量同比上升了44%，新房、二手房成交量都創出年內新高。
　　 連夜排隊搶購重現樓市這意味著什么？處于深度調控下的房地產市場發生了什么樣的變化？盡管出現了短期的成交回暖，但數據顯示的情況卻相反，房地產投資增速仍在大幅下滑，4月份，上海以0.1%的同比降幅正式進入負增長區間，廣東有6個城市出現房地產投資負增長，北京的房地產投資增速也已降到了1.4%的水平。
　　 開發商開工建設缺乏熱情，土地資源也變得富余，根據國土資源部發布的數據，當前我國未竣工的房地產用地面積近40萬公頃，如果把這些土地換算成實際商品房供應，以平均容積率2，每套住房90平方米計算，二至三年內，市場上將會增加7000多萬套住宅，按人均三十平米計算，將會解決兩億多人的住房問題，其形成的房屋供應，可足夠未來十年的市場消化。國土資源部土地利用司司長廖永林表示，今年的重要工作之一就是促進以公住房用地開發建設，盡快形成住房有效供應。
　　劉戈：有現實的購房需求 也有開發商的一些營銷行為
　　(《今日觀察》評論員)
　　 我看了一些資料，可能有一部分購房者真的是因為有現實的購房需求，但其中還有開發商的一些營銷行為在里面。比如一些開發商同時把一個市里活動，會議或者青年創業大賽和他的開發儀式放在一起，聚集很多的人氣。另外就是很多促銷的措施，比如登記或者有購房意向得可以抽獎，抽iPhone4、iPad等等，或者有一些優惠。所以除了真實的購房者以外，可能還是有一些營銷的痕跡在里面。
　　 除了這樣的一些個別的情況，我們從總的數據來看，有一家機構提供的五月前三周，就是包括北京、上海、廣州等等全國十大城市的一個新房交易的量，五月的前三周比上個月還是上漲了22%，這個數字還是比較大的。
　　 此外，一些數據顯示，就是開工面積現在同比有所下降，而且直接用于房地產投資的也在下降。從這個角度來講，如果要是有一些開發商采取拖字訣，比如拖著不開發，拖著不賣房，拖著不開工，那么這樣的一種情況出現的話，那有可能導致一年多或者兩年以后，供應量會減少。現在更多的是由于限購令導致需求量的降低，那么如果供應量也降低的話，可能就會導致了原來的限購令所產生的作用是不是也就會降低。
　　馬光遠：整個房地產市場供大于求 開發商會做出理性選擇
　　(《今日觀察》評論員)
　　第一個案例肯定屬于個案，屬于整個的房地產寒冷冬天里的一絲火柴而已，也就是說不能把它理解成整個房地產市場一下子出現了一個風向標的變化，包括北京的樓市，包括通州在內也出現了5月份成交量大幅的上升。但是這個大幅度的上升，就看你怎么去解讀？如果單純從環比來看，因為4月份成交實在太慘淡了，4月份幾乎可以講達到了歷史的一個冰點，起點非常低，所以在5月份的時候，整個從3000多套本身來看，前13天成交量是3000多套，這個3000多套里邊還有一個因素，就是五一的促銷。按照3000多套來看北京的成交的話，基本上跟一個房地產市場處于旺季六七千套，甚至上萬套的成交來比的話，還是處于一個低谷的。
　　每年的5月份，我們總是看到房地產市場會有一些躁動，這個躁動的背后有些是有恐慌，有一些是對政策的擔心，有些是有價格方面的因素。在兩個因素得影響下，“紅五月”是有可能的，第一個是政策180度的轉向，我們從以前的嚴厲調控轉向全面放松；第二是價格的明顯回調。除非這兩種情況出現，我想才可能有“紅五月”。
　　房價到底了沒？事實上就是要不要出手買房，誰來買房，以一個什么樣的價格買房？這三個問題我們應該放在一塊來考慮。從整個情況來看，包括統計局七十個大中城市的統計數據來看，盡管已經連續6到7個月已經在下調，但是下調的幅度是極為有限的。如果現在出手買房的真的是所謂的剛需，我申明我對“剛需”這個詞從來不認可的，因為自住的這一部分人，相對于房價來講，他是能夠買得起的。現在來看，從整個盡管降到了六到七個月，但是每個月降幅是零點幾。這相對于現在的房價來講，我認為形成所謂的井噴，所謂得已經見底，我不認可這種說法。
　　國土部資源部的網站最近公布，我國未竣工的房地產用地面積現在近40萬公頃，如果把這些土地換算成實際的商品房供應，以平均容積率為2，每套住房90平米計算，兩到三年內市場上將會增加7000萬套的住宅。對于這種算法本身，我是打一個問號的。我們從目前正在在建的面積來看，比如1到4月份在建的住宅是30多億，按照房地產市場銷售最火爆的時候，一年可能銷售出10個億，按照這個來看，現在目前在建的住宅面積銷售完全可以有三年。再根據這個國土資源部去年11月發布的房地產用地市場的運行情況，已經開發的，還沒有開發的，已經賣出去的住宅用地是66個億，66個億按照每年10億去銷售，需要6.6年。也就是說，從目前整個土地的儲量，從正在建的面積來看，整個房地產市場是供大于求的。
　　開發商主要的目的是用一個“拖”字來影響政策，我們看到從去年到現在一些代表性的開發商經常告訴我們，我不建房子了，我現在投資在下降。那么投資在下降，就意味著整個住房的供應在下降，在供應下降的情況下，最終如果政策發生逆轉意味著什么？意味著未來大家的需求沒有改變的情況下，供應一旦減少，意味著房價上漲。但是國土資源部的這個數據恰好說明，無論是土地也好，還是現在在建的面積也好，最起碼在6到7年內，我們是不擔心的，供應絕對夠。
　　現在國土資源部也好，住建部也好，現在就是講要加快形成有效地住房供應。這個有效地住房供應主要是什么？比如加大土地執法，兩年內如果不開發，我真的要收回，真的要罰款，真的執法。我想如果說整個房地產的執法到位，而且對開發商來講，現在開發商的資金鏈已經到了比2008年更加嚴重的程度。從一季度本身的資金來源來看，從目前房地產上市公司的負債差不多是1.5萬億。再加上目前已經形成的六千多億的房地產信托基金，也已經到了一個償還期，現在整個來看，到上半年，整個的房地產企業的負債可能達到5萬億。如果面臨這種巨大的資金壓力，再不去建房子，再不加大開發，再不加大回籠資金，那么最不自在的是他自己，所以開發商會在扛與加快開發，加快回籠資金，降價之間，做一個理性的選擇。
　　聶梅生：房地產調控的主調不會在當前放松
　　(全國工商聯房地產商會會長 《今日觀察》特邀評論員)
　　房地產的調控這兩年來取得了一定的成果，在這種情況之下，穩定房地產調控的結果，嚴格執行差別化信貸、限購等等，我想這是真正的主調。我不認為房地產調控的主調、基調會在當前這個時段放松，但是是穩定，不是再繼續加壓，未來的房地產政策取向，我覺得這是一個很好的時機，剛需開始釋放，這是整個調控的一個非常好的態勢，應該抓緊這樣一個態勢，出臺或者準備出臺一些長效的機制，這樣使政府的短期的這樣一些行政性的(政策)逐漸有個退出的空間，然后長效的、市場化，或者說是通過稅費，通過其它一些土地政策的改革促進房地產的改革和轉型，現在是這樣一個交替期。
　　房地產調控政策，中央政府決心不動搖，地方政府微調不斷，穩增長，還要穩調控。
　　 這兩天關于遼寧營口市向公務員發放5000萬住房補貼的新聞，成為樓市的新熱點，根據今年4月17日，遼寧營口市下發了一份文件，住房補貼的發放對象為市財政全額撥付的機關事業單位，1996年以前參加工作，無房且在年內購買新房的在職和離退休職工，申領住房補貼的職工，只能購買商品住房，年內不賣房的，其補貼指標作廢。按照這個補貼方案，到今年底營口有近千名公務員和事業單位人員將陸續拿到一筆約5萬元的購房補貼，補貼由財政全額支付。
　　 營口市向公務員發放住房補貼的做法迅速遭到質疑，被認為是政府變相的救市，但日前，營口市政府在接受媒體采訪的時候便稱，向公務員發放補貼是執行國家政策，并非為房地產拖市。
　　 實行國家政策，同樣的說法不久前也出現在揚州市的房管部門，5月初，揚州市政府出臺政策對個人新購買的成品住房，按照實際房屋購買面積給予合同價款最多千分之六的政府獎勵，揚州的做法被認為是在刺激房地產市場銷售，但對此揚州市房管局的負責人反復強調，獎勵主要針對精裝修住房，是為了引導消費，是執行國家政策。
　　 究竟是執行國家政策，還是變相給房地產調控松綁？事實上從去年下半年開始，對房地產調控政策松綁的悄然試探已經屢見不鮮，佛山放松限購條件的政策一日叫停，蕪湖購房補貼政策三天后暫緩，盡管不少地方的試探半途而止，但半年多以來，進行政策微調的名單卻還在不斷加長。
　　 盡管地方政府對于調控政策不斷地在進行微調，但中央政府對于房地產調控的決心并沒有變化，近日，溫家寶總理在武漢調研時強調，在房地產方面要穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸，稅收政策和限購政策，在揚州營口等城市，陸續出臺放松房地產調控措施的背景下，溫總理的講話，也被業內解讀為堅持限購為主的調控政策不會動搖。
　　劉戈：近期購房者對房價的預期發生了改變
　　(《今日觀察》評論員)
　　 在我看來，比起供求關系，可能對于房價的預期，對房價的影響更重要。現在因為揚州、營口兩個城市出臺了政策，不管這個政策的性質和以前有什么不一樣，但是它得到了執行，沒有被叫停。在幾個月前，有幾個城市所謂出現了政策幾日游的，但很快被叫停了，那個時候，政策給大家感覺是非常清晰的。現在由于有了整個經濟形勢的變化，由于又有了一些城市的所謂的新政，而且沒有被叫停。再加上前一段時間的存款準備金率的調整，會釋放出來一定的貨幣量，那么大家就覺得這個貨幣會有一部分會進入樓市。這樣以來，對于某些想買房的人來說，猶豫的人來說，他的預期和判斷發生了變化，這一部分人有可能構成了購買力。
　　馬光遠：最主要的決定力在于政策是否穩定
　　(《今日觀察》評論員)
　　 目前房地產市場出現的種種跡象，包括地方對房地產政策的微調，包括大家對這種微調本身的看法說明了中國房地產的真正走向最主要的決定力仍然在于政策是否穩定。溫總理在講話里提到穩增長的時候，是有穩增長的舉措的。什么叫穩增長？他談了四點：第一是“十二五”的一些重大項目要及時上馬，沒有講房地產；第二是支持民間資本進入鐵路金融等等領域，鼓勵民間投資；第三是要在消費方面要加大政策的力度，比如家電、建材下鄉政策等等；第四是要穩定出口。
　　 在這四個穩定中，沒有提到房地產。關于房地產，《中國之聲》中，溫總理在強調要穩定房地產的政策預期的前面講了一段話，他講各級政府一定要注意，目前是房地產調控的一個非常關鍵，非常敏感的時期，一定要繼續堅持房地產調控不動搖，決不允許出現反復，而且他特別強調，如果這個時候，我們的房地產政策出現反復的話，這兩年我們的努力會毀于一旦。所以我覺得溫家寶總理的后面所講的穩定房地產政策的預期，我們一定要領會、要解讀，千萬不要誤讀。我想對很多人來講，如果認為政策要放松，趕快現在要買、要搶等等，我認為是不合時宜的，是對政策最大的一個誤讀。
　　葉檀：剛性需求現階段可以考慮購買
　　(財經頻道特約評論員)
　　房價走勢不管是從貨幣或者從市場來看，都是一個不上不下的走勢，如果你是一個投資者，那么現在是一個并不著急出手精挑細選或者未必要出手這么一個時候，現在并不是投資者的黃金時代，但是如果是一個剛性需求者，那么從我們現在的房地產的投資的比例和未來的發展趨勢看，也不會有一個大幅下挫的過程。所以現在剛性需求如果他自有資金比較充足的話，是可以考慮購買的。
　　劉戈：一些城市的財政壓力是主因
　　(《今日觀察》評論員)
　　 關鍵詞是在于地方，一些城市的財政壓力可能是真正導致我們這個調控政策壓力的一個原因。從1到4月的統計來看，現在的支出要比收入要高一倍，那么在這種情況下，如果土地收益不能夠有一個穩定的來源，那么地方政府會倒逼我們整個的調控機制。
　　馬光遠：調控一旦放松 中國經濟對房地產的依賴會越來越嚴重
　　(《今日觀察》評論員)
　　目前能不能堅持房地產調控，能不能真正的通過這一次調控讓房地產回歸健康穩定持續的發展，讓房地產回歸居住？目前是最考驗各級政府的時候，如果這個時候，我們放松的話，整個我們轉型的努力，調控的努力將毀于一旦，中國經濟對房地產的依賴會越來越嚴重，最終我們轉型的結果可能不會像我們預期的那么美好。