【新聞背景】
日前，揚(yáng)州出臺(tái)規(guī)定，對(duì)個(gè)人新購(gòu)買(mǎi)的成品住房，給予房款4‰—6‰不等的獎(jiǎng)勵(lì)。揚(yáng)州方面稱(chēng)，政策是為了鼓勵(lì)市民購(gòu)買(mǎi)精裝修房，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和建筑節(jié)能，但仍然未能平息公眾對(duì)于此舉在于救市的猜測(cè)和質(zhì)疑。
一段時(shí)間以來(lái)，各地陸續(xù)調(diào)整了一些購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施。
馬鞍山對(duì)自住性住房需求者與高層次人才購(gòu)房給予所納契稅100%補(bǔ)助；重慶、杭州對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調(diào)可貸款額度；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。
應(yīng)該如何看待這些政策？是鼓勵(lì)剛需，還是托高房?jī)r(jià)？滿(mǎn)足剛需和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)之間，存在矛盾嗎？鼓勵(lì)剛需和維護(hù)調(diào)控成果之間的關(guān)系，應(yīng)該如何處理？
一問(wèn)政策微調(diào)是放松調(diào)控嗎
編輯：近期，各地陸續(xù)出臺(tái)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，如廣州、武漢等調(diào)整了公積金的有關(guān)規(guī)定，被視為刺激剛需。如何評(píng)價(jià)這些措施？
李剛：有媒體稱(chēng)，廣州調(diào)整公積金的有關(guān)措施，首套房90平方米以下最低可用兩成首付。這是一種誤讀，廣州公積金貸款嚴(yán)格執(zhí)行住建部政策，目前并無(wú)變化，即：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房且建筑面積在90平方米以下或按規(guī)定購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，首付比例不低于20%；90平方米以上，首付比例不低于30%。
王煒：粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控的微調(diào)政策，大多數(shù)體現(xiàn)了“抑制投機(jī)、鼓勵(lì)消費(fèi)”的特點(diǎn)，優(yōu)惠政策也主要針對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套房的購(gòu)房需求。
細(xì)看這些措施，馬鞍山對(duì)自住性住房需求者與高層次人才購(gòu)房給予所納契稅100%補(bǔ)助；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調(diào)可貸款額度；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；蕪湖出臺(tái)購(gòu)房減稅等。
成都等松綁限購(gòu)和蕪湖對(duì)購(gòu)房者減稅等政策，很快就被叫停了。北京、天津等嚴(yán)格限購(gòu)的城市，通過(guò)調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購(gòu)房需求的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，政策可以繼續(xù)執(zhí)行。
由此可以看出，只要限購(gòu)、限貸不松動(dòng)，對(duì)首套房、自住型需求給予更多支持，政策微調(diào)是被認(rèn)可的。
編輯：這些措施，有借機(jī)托市的意味嗎？
王煒：無(wú)論出臺(tái)這些政策的本意如何，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期、敏感期，都會(huì)被公眾和媒體解讀為借機(jī)托市、放松調(diào)控。在具體操作時(shí)，也的確有放松調(diào)控的可能性。
一些地方，經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期以來(lái)形成對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴(lài)，使得這場(chǎng)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控中，政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛。壓力之下，確實(shí)有放松調(diào)控的愿望。即便是限購(gòu)政策，在一些城市，操作環(huán)節(jié)也存在漏洞和執(zhí)行不到位的情況。
二問(wèn)嚴(yán)格調(diào)控會(huì)誤傷剛需嗎
編輯：從近期走勢(shì)來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的調(diào)控，市場(chǎng)中的投資投機(jī)型需求被擠干了嗎？從成交來(lái)看，主要是剛需購(gòu)房嗎？
王煒：通過(guò)嚴(yán)格的限貸、限購(gòu)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)型需求起到了明顯的抑制作用。尤其是在一線(xiàn)城市，這種效應(yīng)更加明顯。北京市有關(guān)部門(mén)的官員分析房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，就指出現(xiàn)在市場(chǎng)的投資和投機(jī)性需求基本被擠出。
因?yàn)樯唐贩刻烊挥型顿Y品的屬性，對(duì)于投資和投機(jī)性需求也應(yīng)該分開(kāi)來(lái)看。那種買(mǎi)多套房、短期炒房的投機(jī)型需求應(yīng)該堅(jiān)決抑制，但要擠干樓市的投資型需求是不可能的，也是不必要的。應(yīng)當(dāng)通過(guò)房產(chǎn)稅等措施，引導(dǎo)住房投資從過(guò)去短期買(mǎi)賣(mài)獲利，逐漸轉(zhuǎn)向靠持有、出租獲取投資收益，實(shí)際上也能引導(dǎo)市場(chǎng)租賃房的供應(yīng)量增加。
李剛：在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下，投資、投機(jī)型需求肯定是受到抑制的，但如果說(shuō)市場(chǎng)中的投資投機(jī)型需求被擠干了，則未必。
據(jù)了解，很多城市的限購(gòu)政策中，本地戶(hù)口的家庭可擁有兩套房，外地戶(hù)口的憑借納稅證明或社保證明可購(gòu)一套房。不少地方因此出現(xiàn)了倒賣(mài)納稅證明或社保證明的現(xiàn)象，有些二手房中介更是離譜地吸納外地戶(hù)口客戶(hù)為“員工”，給他們辦納稅證明或勞動(dòng)關(guān)系。從這個(gè)狀況恐怕可以推測(cè)，投資、投機(jī)型需求仍然是存在的。
編輯：嚴(yán)格的調(diào)控措施，會(huì)不會(huì)影響剛需購(gòu)房者？特別是一些改善型的購(gòu)房需求，會(huì)不會(huì)受到抑制？
王煒：顯然會(huì)。之前調(diào)控基本是無(wú)差別的打擊，并沒(méi)有有效手段甄別購(gòu)房需求的類(lèi)型，只是以套數(shù)和戶(hù)籍這種相對(duì)簡(jiǎn)單的方式。最受抑制的應(yīng)該是希望以小換大的改善型需求，受限購(gòu)的影響，幾乎無(wú)法實(shí)現(xiàn)，但這也是剛性需求。
三問(wèn)釋放剛需會(huì)托高房?jī)r(jià)嗎
編輯：國(guó)家一直明確表示，要滿(mǎn)足公眾的自住需求。如果剛需集中入市，會(huì)不會(huì)讓正處于下行通道的樓市，重新熱鬧起來(lái)，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)？
王煒：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的市場(chǎng)，沒(méi)人會(huì)真等到明確的房?jī)r(jià)觸底。
各地紛紛出臺(tái)支持剛需的政策，尤其是今年以來(lái)銀行的信貸比較寬松，為市場(chǎng)釋放了流動(dòng)性。同時(shí)，包括恢復(fù)首套房貸利率優(yōu)惠在內(nèi)的措施，降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，的確有推動(dòng)房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)。這些政策，對(duì)購(gòu)房者預(yù)期的改變巨大。很多持幣觀望的購(gòu)房者，會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈而著急入市，從而推高房?jī)r(jià)。
事實(shí)上，支持剛需的政策出臺(tái)，讓房?jī)r(jià)止住了大跌的勢(shì)頭。在北京市場(chǎng)上，漲價(jià)項(xiàng)目主要還是以前大跌的項(xiàng)目。這表明，有了成交量，資金壓力緩解了，就可以逐漸開(kāi)始上調(diào)價(jià)格。
編輯：這會(huì)不會(huì)影響目前已經(jīng)取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果？鼓勵(lì)剛需和維護(hù)調(diào)控成果之間的關(guān)系，應(yīng)該如何處理？
李剛：各地調(diào)控，大多是限購(gòu)和限價(jià)兩種手段。限購(gòu)的城市，已將炒房客排除在外，即使剛需能夠推動(dòng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格，推動(dòng)也有限，不太可能激起市場(chǎng)大的波瀾；但對(duì)于一些限價(jià)的城市，或者沒(méi)有采取房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市，則需要謹(jǐn)慎，因?yàn)檎弑旧砭蜎](méi)有厘清市場(chǎng)上的投機(jī)行為。
一些實(shí)行限購(gòu)的城市，在不影響調(diào)控大局的情況下，鼓勵(lì)剛需并無(wú)妨害，但這種鼓勵(lì)也非無(wú)節(jié)制無(wú)底線(xiàn)。如果有些地方政府打著“鼓勵(lì)剛需”的旗號(hào)，行給房地產(chǎn)市場(chǎng)“輸血”之實(shí)，目的在于激活房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地交易市場(chǎng)，則需嚴(yán)格禁止。
王煒：我們現(xiàn)在所說(shuō)的“剛需”，會(huì)不會(huì)客觀上帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，取決于各地方政府給予房地產(chǎn)市場(chǎng)的暗示、市場(chǎng)的走向、樓盤(pán)的升值前景等。在政策嚴(yán)厲、市場(chǎng)走向不確定的情況下，這種剛需不大容易釋放。只要限購(gòu)、限貸的大原則不變，房?jī)r(jià)大幅反彈的基礎(chǔ)就不存在。