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    1. 乍暖還寒 房價何去何從?——樓市"窗口"看變化
      2012-04-22   作者:記者 葉鋒 劉德炳  來源:新華網
       

          3月住宅成交剛回暖,4月局部市場又下跌:近段時間,樓市“寒流”和“暖流”交匯涌動,步入房價走向“微妙期”,引發各方關注。
        持續調控下的樓市出現哪些新變化?今年房價會否再現“大起大落”?在經濟增速下滑背景下,樓市調控面臨什么考驗?對此,“新華視點”記者追蹤調查,尋根探源。

        “剛需”入市:樓市觸底、再次上漲的信號?

        國家統計局18日數據顯示,3月份房價總體上繼續呈下降態勢,但新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有8個,比2月份增加4個。
        “房價似乎正觸底,大家又開始談買房話題。”上海一家咨詢公司白領劉彤告訴記者,“我們辦公室里五六個沒有買房的同事中,最近一人剛剛出手,另有兩人正頻頻看房。”
        在北京,記者15日在南五環附近的“鴻坤理想城”售樓處看到,大廳之內有上百人在咨詢、辦理購房手續,這與前不久無人問津的場面形成對比。購買了一套房產的北京市民李輝說,他在京工作已6年,錯過了2008年房價低谷期,當前房價有所調整,“怕再錯過了”。
        記者發現,近期進入樓市的不僅有居住性購房的“剛需”身影,也有少數投資者“變相入市”。在北京首開熙悅山項目現場,在記者追問下,方先生坦言,他和未婚妻名下各有一套房產,為規避“限購令”,他們推遲婚期,最近剛出手買了一套房子。而有些家庭為了繞開限購政策,甚至搞起“假離婚”。
        對于樓市“回暖”跡象,中國房地產學會副會長陳國強認為,首先是針對“剛需”的信貸政策松動,目前購房者首套房可做到9折利率,相當于房價下調5%至10%。其次,在房價下降效應下,“剛需”入市積極性增加。第三,限購政策執行超過一年,外地符合購房資格者增多。
        不過,世聯地產17日發布報告稱,當前購房者信心指數只是小幅回升,表明購房者對未來半年房地產市場走勢的樂觀程度有微小改善,但仍處于歷史低位,而且仍有近五成客戶認為價格會繼續下降。
        顯然,將剛需的階段性釋放,當成房價再次進入上漲通道的信號,是不確定的。

          中介“托市”:“市場回暖,火熱招聘,月薪過萬不是夢想?”

        由于處在樓市的神經末梢,房產中介公司被認為對市場冷暖最敏感。
        鏈家地產置業顧問趙先生告訴記者,自今年2月份以來,市場就轉暖了,成交量逐步走高,連他們自己都感到意外。
        記者近日在北京百環家園、珠江帝景、三環家園、萬年花城、瑞海家園等項目附近走訪看到,馬路上中介房源牌數量多了起來,中介門店進進出出的人也明顯增多。
        與數月前大量關店、裁員不同,現在一些中介門店又打出招聘廣告。北京一家大型房產中介的招聘口號是:“市場回暖,火熱招聘,月薪過萬不是夢想。”
        不過,據北京中原地產統計,二手房成交量在3月出現再次突破萬套后,在4月上半月成交量有所下行。記者在北京走訪發現,目前成交多的二手房主要在三環以外,中心城區的成交仍然低迷。
        對此,北京中原市場研究部總監張大偉分析說,剛性需求大規模入市的前提是房價有明顯松動,但從北京等大城市二手房市場來看,整體降價力度仍然有限,成交量難以持續增加。
        還要看到,在限購政策不松動下,“剛需”釋放后將會呈現一定的衰弱效應。
        “本次樓市調控本質是行業大調整,短期回暖難以改變行業調整格局。”世聯地產北京公司副總經理劉春巖表示,這一判斷綜合了當前國內外經濟形勢,也考量了地方考核體系改革等變量,應當是科學和清醒的。

          開發商預期:市場漸趨理性 房價難再“大起大落”

        作為房地產開發的前端,土地市場冷暖是開發商預期好壞的“試金石”。
        4月18日,北京豐臺區盧溝橋鄉C9地塊招標,只有一家公司參與報價,最終以3.58億元“底價成交”。此前的3月27日,上海崇明縣城橋商品房基地1號和2號地塊招標,同樣被唯一競買人以底價買走,其3075元/平方米的樓板價,較一年前縮水四成多。
        “行情好的時候,是開發商找政府;現在倒過來,政府找開發商。”上海一家房地產公司老總說,受持續從緊的調控政策及供地季節性調整等多重影響,開發商拿地的熱情仍然較低。
        不僅如此,商品住宅市場仍然持續著降溫過程。國家統計局數據顯示,一季度商品房銷售面積同比下降13.6%;其中,住宅銷售面積下降15.5%。東部地區的降幅明顯大于中西部地區。
        另一個問題是開發商的“庫存增加”。據北京中原地產統計,截至本月15日,滬深兩市已有85家房企發布年報,合計庫存值高達9641億元,相比同樣面臨調控的2008年同期,庫存值上漲180%。預計全部上市房企的庫存市值達到1.2萬億元,創出歷史新高,庫存消化周期超過4.5年,同比明顯延長。
        復地集團董事長張華說,近期公司專門邀請同行、專家舉行研討,“對于調控,大家覺得可能不會再出臺新的政策,但也絕不會放松”。他說,目前企業對調控的認識越來越理性,今年房價應該不會出現“大起大落”。

          后市“兩大矛盾” 考驗未來調控

        4月13日的國務院常務會議重申,堅持房地產調控政策不動搖,決不讓調控出現反復。業內人士分析認為,目前樓市在向調控預期的方向演變,但依然面臨雙重考驗。
        其一,“抑投資”與“保剛需”如何并舉?
        “經過此輪調控,更多房企將會加大普通住宅的開發比重。”復地集團董事長張華說,抑制房地產投資過快增長,不能一刀切,推動樓市結構持續優化才是正途。
        “今后應強化‘有保有壓’的差別化機制。”上海永慶房屋公司總經理陳史翎等人建議,既要對投資投機性需求設立“防火墻”,又要讓合理的購房需求正常釋放,這需要從信貸、土地、稅收等多方面實施“定向調控”。
        其二,“保增長”與“調樓市”如何兼顧?
        今年一季度全國GDP增幅延續下滑態勢,創下2009年二季度以來新低,部分省市經濟和財政增速更明顯低于預期。調控之下房地產業的降溫、土地出讓金的縮減以及關聯產業的低迷,對地方政府的壓力正越來越大。
        國土資源部日前部署今年房地產用地供應和監管工作時強調,充分估計一些地方可能松動調控政策等困難,做好今年的房地產用地管理和調控工作。
        對此,同策咨詢研究中心總監張宏偉等業內人士表示,抑制房價從根本上說要“促供應”,在今年“保增長”與“調樓市”關系上,各方博弈會加劇,這要求樓市的“政策調控”要盡快轉向長效的“制度調控”。

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