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    1. 存貨激增流動(dòng)負(fù)債攀升 開發(fā)商降價(jià)壓力空前
      2012-03-15   作者:記者 吳黎華 李佳鵬/北京報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
       
      【字號(hào)
          隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,上市房企的日子越發(fā)“難過”。已經(jīng)公布的2011年年報(bào)顯示,房地產(chǎn)企業(yè)存貨同比激增了五成。機(jī)構(gòu)認(rèn)為,隨著2010年大量開工的項(xiàng)目陸續(xù)竣工,房企去庫存化的壓力將與日俱增,房地產(chǎn)開發(fā)商有望展開新一輪降價(jià)促銷。
        上海易居房地產(chǎn)研究院14日發(fā)布的《月度存貨壓力報(bào)告》顯示,截至2012年2月底,北京等10個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量為5766萬平方米,與去年同期相比增長(zhǎng)38.1%,與上月相比下降2.27%。庫存總量同比仍然漲幅較大、處于歷史高位,但環(huán)比已連續(xù)兩月下降,與近期樓市成交量有所回升、供應(yīng)量沒有同比放大有關(guān)。
        一線城市方面,北京、上海、深圳、廣州4個(gè)城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)2928萬平方米,與去年同期相比增長(zhǎng)37.1%;二線城市,青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個(gè)典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2839萬平方米,與去年同期相比增長(zhǎng)39.1%。
        上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說,今年前兩月,由于季節(jié)性因素,開發(fā)商推盤量較小,造成了月度的供不應(yīng)求,但在調(diào)控政策不放松的形勢(shì)下,預(yù)計(jì)開發(fā)商會(huì)抓住機(jī)會(huì)盡快推盤,接下去幾個(gè)月仍將回到供大于求的局面。
        國(guó)務(wù)院總理溫家寶14日在記者會(huì)上明確表示,一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位,調(diào)控不能放松。市場(chǎng)普遍認(rèn)為,這個(gè)表態(tài)意味著短期內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控政策沒有放松的可能。而隨著調(diào)控的持續(xù)深入,房地產(chǎn)企業(yè)的日子也將越發(fā)“難過。”已披露的2011年年報(bào)也顯示,上市房企在存貨激增的同時(shí),短期負(fù)債也出現(xiàn)大幅上升,持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物卻大幅減少。
        WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,按照申萬一級(jí)行業(yè)分類,截至3月14日,兩市已有26家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報(bào)。從資產(chǎn)負(fù)債率來看,剔除ST類企業(yè),上述房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為59.41%,同比2010年略有上升。地產(chǎn)龍頭萬科的資產(chǎn)負(fù)債率由74.69%上升至77.10%。
        從利潤(rùn)情況來看,2011年全年,上述26家房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1275億元,同比增長(zhǎng)29%;歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)則合計(jì)為180億元,同比增長(zhǎng)24%。雖然整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)局面,但2011年全年,仍然有包括創(chuàng)新資源、高新發(fā)展、中弘股份等在內(nèi)的7家企業(yè)出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑,且下滑幅度均在17%以上。四季度的情況則不容樂觀。2011年四季度,上述房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)620億元的營(yíng)業(yè)總收入,同比增長(zhǎng)30%,但凈利潤(rùn)卻為87.5億元,同比增長(zhǎng)僅為17%。2011年四季度,凈利潤(rùn)下滑的房企達(dá)到了10家。
        而從現(xiàn)金流的情況來看,也不容樂觀。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2011年全年,26家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為37.7億元,去年同期則為12.6億元,但若剔除萬科之后,25家房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~則僅為3.8億元。截至2011年末,26家房企的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少了84.6億元,而2010年末則凈增加了170億元。2011年四季度,上述房企的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額僅為6.8億元,而去年同期則為59億元,同比減少了88%。
        存貨數(shù)據(jù)則更令人擔(dān)憂。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上述房企2011年末的存貨總量達(dá)到了3258.7億元,同比2010年末的2173億元大幅增加了50%。在有可比數(shù)據(jù)的25家中,有17家出現(xiàn)了存貨同比上升的情形。其中,萬科的存貨由去年同期的1333億元增長(zhǎng)56%達(dá)2083億元。另外,上述房企的應(yīng)收賬款則從40.6億元上升至42億元,流動(dòng)負(fù)債則從2061億元上升至2986億元,上升45%。
        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2012年1至2月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積10094萬平方米,增長(zhǎng)45.2%,增速提高31.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅竣工面積7936萬平方米,增長(zhǎng)47.9%。新時(shí)代證券認(rèn)為,目前行業(yè)銷售/竣工比為0.69,呈現(xiàn)出供大于求的格局,隨著2010年大量開工的項(xiàng)目陸續(xù)竣工,2012年將是行業(yè)竣工高峰年,預(yù)計(jì)在2012年全年房屋竣工面積增速將維持在30%左右的增長(zhǎng)水平。不斷加劇的行業(yè)庫存壓力和低迷的銷售將繼續(xù)刺激開發(fā)商執(zhí)行“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略。
        數(shù)據(jù)顯示,2012年2月末,全國(guó)商品房待售面積30526萬平方米,比2011年年末增加3332萬平方米。其中,住宅待售面積增加2674萬平方米,待售住宅增加量不斷擴(kuò)大。
        “鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為,從當(dāng)前的市場(chǎng)情況來看,開發(fā)商從2011年下半年就面臨去庫存壓力,加之一二月份成交走低,待售商品住宅月增加了接近30萬套(按照每套90平方米計(jì)算),在龐大的庫存量之下,而調(diào)控不變市場(chǎng)觀望濃厚,開發(fā)商未來仍將面臨更大的銷售壓力,或?qū)⒋偈归_發(fā)商進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格促銷售。
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