地產行業借錢成風，但地產私募基金（PE）也并未如外界揣測般風光與缽滿盆溢。
“不缺項目，缺錢，行情不好，錢是越來越難找了。就算已經募集到位的基金，由于是分期出資，我們也會擔心那些承諾的資金額在第二次、第三次募集時出現縮水。現實中已經有這樣的情況。”2月15日，一位地產PE的渠道負責人坦言，自去年冬天以來PE的募集是愈發的窘迫。
在創投界的從業中，這種感受并非孤例。而實際上，在國家發改委逐漸加強對PE行業監管與市場增長遇冷，LP（有限合伙人）投資更趨謹慎的雙向脅迫下，PE行業的資金募集形勢早已失去了“全民PE”光環。其中，民營地產PE的受挫更是首當其沖。
清科研究中心在2月發布的《2012年中國LP市場預測》中也認為，時至2012年基金募資新周期，“市場資金的供給速度將增速放緩”，2012年的募資將是PE行業大問題。
“所以我覺得，將來的趨勢是，可能基金要分化了，從現在開始也在洗牌。”對于未來，東方富海總裁創始合伙人程厚博認為創投界也將不可避免的遵從二八定律，行業資源將更多地向更有專業背景、更有特色、更能創造持續價值的PE團隊靠攏。
壯志難酬
“大家滿世界找錢，但能按原計劃募集到位的少之又少，大部分都是壯志難酬，都有難言之隱。”前述地產PE渠道負責人認為，募集資金仍是民營地產PE所面臨的最大難關，“而且，現在這個難關是越來越難了”。
導致變難的原因，在多數的觀點中，無外乎行業監管對PE募集、運作的從嚴，PE泛濫且運作周期拉長以及LP惜金心理增強。
就在上周，一則“國家發改委強制執行LP出資門檻1000萬元”的消息再次驚動市場。這無疑意味著大量中小散戶LP的擠出。
“在去年12月國家發改委下發的《關于促進股權投資企業規范發展的通知》中就已經‘建議’門檻為1000萬元，這中間就已經暗含了‘要求’。這一通知從今年的2月7日生效。”盛富資本總裁黃立沖認為，從監管意圖上，“建議”與“執行”并沒有太多區別。
在此之外，更讓PE從業者頭疼的是，該《通知》同時要求，以集合信托、合伙企業充當LP的（符合有關條件的股權投資母基金除外），將打通計算投資者總數。
“也就是說，通過信托充當單個LP的做法行不通了。”河山資本總裁曹少山此前在接受記者采訪時認為，這將對過于依賴信托、第三方理財等資金渠道的私募基金造成較大影響。“盡管母基金模式例外，但要在發改委備案母基金也并非易事。”
除了政策對PE資金募集來源與渠道的監管趨緊外，來自市場自身的變化，也讓大量的LP對地產PE提高了要求與警惕。
一方面，清科研究中心認為，2011全年境內的私募股權市場波瀾不斷，從上游資金整體供給情況來看，由于銀根緊縮、房地產、股市等主流資產估值下跌，資金有限的LP暫被套牢且自顧不暇，市場的資金供應在減少。
另一方面，前述地產PE負責人認為，地產PE多是給項目建設融資，地產調控的持續，也讓LP對資金運轉周期的風險判斷更加謹慎。“現在的LP比過去更加看重PE的品牌、業績、團隊，很多缺乏特色的地產PE不但很難打通銀行、第三方理財的通道，也很難打動個人投資者。”
LP的這種反應并不意外。在私募股權投資的“募、投、管、退”四大環節中，募集資金打頭陣，所以當市場、行業環境有所變化時，最可能發生策略調整的自然也當屬掏出“真金白銀”的LP群體。
來自清科研究中心的市場統計數據，也很好地表明了這些因素綜合作用下的結果。數據顯示，自去年8月份以降，PE行業的募集規模就不斷下降。今年1月份，國內VC/PE市場基金募資及投資更是雙雙跌進低谷。全月僅5只基金完成募資，遠低于2011年月度平均水平，為2011年以來月度最低水平。
“基金沒有資金還叫基金嗎？”面對募集難的窘境，一位PE投資人士在調侃時，無奈之情流于言表。
行業分化
面對市場的變數，包括程厚博在內的多位從業人士都認為今年的創投市場格局將發生進一步的集中與兩極分化。
清科研究中心的傅喆坦言，在行業競爭加劇、新一輪洗牌將至的大環境下，市場中的機構仍需繼續募集資金準備“過冬”。但由于募資難度加劇，新募基金數量和金額增速將較2011年有所放緩。
這意味著，2011年沒有備足糧草的PE，今年將面臨更加困難的糧荒。“市場中也將出現基金后續資金無法到位導致青黃不接、后續投資無法推進的情況。”傅喆表示，對于部分私募基金今年將是生死攸關。
具體來看，部分缺乏品牌業績、運作模式不清晰、規模偏小的中小私募股權基金將面臨LP回撤資金以及后續資金違約的壓力，最終有可能導致份額轉讓或清算的命運。
如何才能闖過這一關？
“市場資金將更多地向有獲利能力、對市場適應力更強的投資機構集中。也就要求在管理上地產PE要更有特色，比如說有專業背景的，或者投資判斷是超前的，風格差異化的且能夠持續良好業績的。”一位地產PE管理人士認為這是募資渠道突圍的前提。
而在具體的突圍渠道上，各地產PE也是使出渾身解數。
“民營地產PE更多的仍是利用各種途徑的社會個人資金，發改委也并沒有完全截斷中小LP的投資路徑。”由于前述《通知》中表示，母基金形式的私募股權投資中，信托等有限合伙機構仍可充當單一的LP，該地產PE管理人士表示正在研究與其他機構共同發起母基金形式的PE。
此外，對于信托途徑，曹少山也曾向記者表示，“監管層并沒有禁止PE與信托之間的合作，接下的合作肯定是朝向合規的創新，雙方也依然存在合作基礎，比如，信托公司為PE提供合格的機構投資者。”