創(chuàng)投界的兩極分化正在地產(chǎn)行業(yè)上演。在部分地產(chǎn)PE還在為募資渠道憂慮時(shí)，另外一些已經(jīng)開始物色抄底。
2月15日，私募股權(quán)投資基金安泰盤實(shí)表示，出于看好地產(chǎn)投資機(jī)遇，該基金將在未來18個(gè)月內(nèi)完成30億元的人民幣投資，主要投向?yàn)橹行⌒烷_發(fā)商的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
持有該觀點(diǎn)的并非孤例。“房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，會(huì)使今年的地產(chǎn)基金擁有很好的投資機(jī)會(huì)。除了拿地利好，部分中小開發(fā)商可能因現(xiàn)金流入不敷出，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目亦會(huì)被拿出來做股權(quán)或債券融資。”穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤表示。
更多的PE資金也在擇機(jī)進(jìn)入。針對(duì)當(dāng)前熱鬧的地產(chǎn)信托兌付風(fēng)波，一位央企控股的投資公司人士認(rèn)為，將會(huì)出現(xiàn)新的并購(gòu)機(jī)會(huì)。
機(jī)會(huì)匯際
盡管認(rèn)為2012年的地產(chǎn)私募基金將成為創(chuàng)投界亮點(diǎn)，但出于對(duì)2012年LP投資熱情的擔(dān)憂，清科研究中心研究員傅喆坦言，由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、募資難度抬升，在2011年沒有完成募資的地產(chǎn)PE，今年將面臨更加困難的糧荒。
安泰盤實(shí)恰恰屬于糧草充足者。早在去年三季度中期，由前美林不動(dòng)產(chǎn)投資部大中國(guó)區(qū)總裁蓬鋼領(lǐng)兵的安泰盤實(shí)就完成了首期30億元的資金募集。
資料顯示，該基金續(xù)存期3年，通過結(jié)構(gòu)型信托渠道募集。其中，包括恒大地產(chǎn)主席許家印、富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉等10位基礎(chǔ)投資人共同出資的10億元充當(dāng)劣后級(jí)投資者，其余20億元?jiǎng)t來自于優(yōu)先級(jí)投資者，預(yù)期年回報(bào)率在25%左右。
對(duì)于25%的投資回報(bào)，一位地產(chǎn)PE管理人士表示，在當(dāng)前環(huán)境下，地產(chǎn)項(xiàng)目由于青黃不接，普遍抵押率、價(jià)格偏低，但卻僅屬于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)范圍，在好的風(fēng)控操作下，要實(shí)現(xiàn)該收益并不難。
蓬鋼也表示，今年3-5月間，其基金將投出第一批項(xiàng)目的4-5個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目，分別位于北京、上海、廣州及南京等城市。
除了住宅項(xiàng)目所體現(xiàn)出來的進(jìn)入機(jī)會(huì)，在穩(wěn)盛投資吳濤看來，商業(yè)地產(chǎn)也不乏投資價(jià)值。
“今年我們也在看一些商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，如果價(jià)格合適的話，我們就投資在這個(gè)領(lǐng)域。”吳濤說，不排除和一些大型金融機(jī)構(gòu)合作。
除此之外，在2012年樓市銷售依然乏力的預(yù)期態(tài)勢(shì)下，面對(duì)銀行短期信貸與信托融資的兌付倒逼，上述央企控股的投資公司人士認(rèn)為，這將為行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)重組提供優(yōu)質(zhì)資源。“我們已經(jīng)在跟幾個(gè)項(xiàng)目接觸，類似于接盤操作，合作的方式包括股權(quán)投資、組合投資。這是一個(gè)低成本擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。”
與此同時(shí)，外資基金也在保持著對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情。日前，泰豐資本董事長(zhǎng)葛涵思在接受媒體采訪時(shí)稱，房地產(chǎn)周期性很強(qiáng)，泰豐資本依然在尋求時(shí)機(jī)進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。
接盤
在眾多的投資機(jī)會(huì)中，地產(chǎn)PE能否成為千億元地產(chǎn)信托兌付的接盤者，成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
中金公司統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2012
年地產(chǎn)信托需要還本付息約為2500億元。“現(xiàn)在地產(chǎn)信托的兌付壓力確實(shí)很大。”由于借新償舊的渠道被銀監(jiān)會(huì)變相叫停，一位信托公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，盡管難以確定出現(xiàn)兌付困難的規(guī)模，但風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)仍是概率內(nèi)的事情。“今年1月中旬，上海銀監(jiān)局陪同銀監(jiān)會(huì)人員已經(jīng)逐個(gè)巡視了每家信托公司的地產(chǎn)信托兌付情況，要求信托公司風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。”
“再加上銀行信貸到期的債務(wù)倒逼，肯定會(huì)有部分企業(yè)、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資金十分緊張，甚至頂不住。”上述投資公司人士直言。
但是，對(duì)于該人士認(rèn)為的機(jī)會(huì)，上海的一位信托人士卻不以為然，“肯定不會(huì)所有的資金鏈問題都是流動(dòng)性問題。再者，假如真的項(xiàng)目十分優(yōu)質(zhì)，那為何信托公司不用自有資金接手，而將利潤(rùn)外傳或利潤(rùn)共享？”該信托人士認(rèn)為所謂的接盤基金，并不會(huì)成為主流。
并且，對(duì)于此時(shí)抄底地產(chǎn)投資的時(shí)機(jī)，該信托人士分析，盡管有看法認(rèn)為以并購(gòu)機(jī)會(huì)為主的接盤基金可以坐享前期資金投入對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的平滑，減少運(yùn)作周期。“但還是要看調(diào)控政策的未來走勢(shì)，這等于在拿時(shí)間與調(diào)控對(duì)賭。”
對(duì)于地產(chǎn)PE的風(fēng)控，穩(wěn)盛則認(rèn)為，主要表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)，除了嚴(yán)格篩選項(xiàng)目，還要做好資產(chǎn)管理。
“不管是股權(quán)投資還是債權(quán)投資，都要主動(dòng)管理，爭(zhēng)取每個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)封閉式運(yùn)作。除了對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)預(yù)算和現(xiàn)金支出的審批外，穩(wěn)盛也會(huì)派駐現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)經(jīng)理和巡檢小組，及時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和資金的調(diào)用。”吳濤認(rèn)為，相對(duì)于銀行、信托，私募基金更關(guān)心投資時(shí)機(jī)是否正確，投資進(jìn)入的價(jià)格是否合適。