1月份,上市房企銷售業(yè)績普遍下滑,各地樓市庫存量不斷攀升。全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比全線停漲,購房者“出手不甘心、不出手擔(dān)心”的觀望和焦慮情緒加重,但開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎,仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專家認(rèn)為,調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行,打破市場僵局關(guān)鍵在于房企“降價(jià)”,促使房價(jià)合理回歸。
上市房企銷售業(yè)績慘淡
今年1月樓市慘淡開局,市場陷入僵局。眾多上市房企近日發(fā)布今年1月銷售數(shù)據(jù),大部分標(biāo)桿房企銷售業(yè)績下滑明顯。
房企龍頭萬科地產(chǎn)1月銷售數(shù)據(jù)簡報(bào)顯示,1月萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積119萬平方米,銷售金額122億元,同比分別下降28%和40%。這是5年來萬科1月的銷售數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)負(fù)增長。保利地產(chǎn)1月簽約面積和簽約金額同比大降七成,僅實(shí)現(xiàn)簽約面積12.50萬平方米,同比下降74.69%;實(shí)現(xiàn)簽約金額15.11億元,同比下降69.35%。金地集團(tuán)的銷售情況也不理想,1月簽約面積3.7萬平方米,同比減少66.8%;簽約金額4億元,同比減少75.8%。
在銷售萎靡的情況下,各地商品房庫存量呈擴(kuò)大趨勢,銷售壓力巨大。海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2011年,海南省房屋施工面積3659.88萬平方米,同比增長35.6%;全省商品房銷售面積888.19萬平方米,同比增長3.9%,增速比上年回落48.4個(gè)百分點(diǎn)。
購房者陷入購房“焦慮”
18日國家統(tǒng)計(jì)局公布的2012年1月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比全線停漲。新建商品住宅價(jià)格與上月相比,價(jià)格下降的城市有48個(gè),持平的城市有22個(gè)。
中原地產(chǎn)海南分公司研究部主任黃宏表示,去年以來,樓市成交量一直處于低迷狀態(tài),價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),8.5折是目前海南樓市比較普遍的折扣,但價(jià)格過高仍然是成交量回暖的最大阻力。
“價(jià)格是關(guān)鍵因素,目前整體房價(jià)有所回調(diào),多數(shù)購房者在等待房價(jià)進(jìn)一步下跌。”海南百源房產(chǎn)交易中心經(jīng)理王美妹說,一些投資者則急于出手但議價(jià)空間不大,與購房者對價(jià)格下跌的期待形成鮮明對比,導(dǎo)致二手房市場也難覓回暖跡象。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷部負(fù)責(zé)人說,只要調(diào)控政策持續(xù),樓市短期內(nèi)不太可能回暖,開發(fā)商目前都在采取打折、送裝修等方式暗中降價(jià),但降幅不大。“開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎,尤其中小開發(fā)商的日子不好過,據(jù)我所知,有好幾家資金鏈相當(dāng)緊張。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說,商品住宅市場始終未回暖,房企目前很“糾結(jié)”,以什么價(jià)格入市才能促進(jìn)成交成為大難題。在政策及市場僵局尚未打破的背景下,開發(fā)商因?yàn)槎▋r(jià)難的問題延遲項(xiàng)目推盤,或以放緩項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的方式應(yīng)對當(dāng)前市場的不確定性。
房價(jià)“欲跌還休”加重了購房者的觀望和焦慮情緒。海口市民張婷婷說,樓市調(diào)控政策取得一些效果,至少房價(jià)上漲趨勢得到抑制,但目前仍感覺房價(jià)過高,同時(shí)又擔(dān)心調(diào)控政策放松后,房價(jià)會(huì)迎來報(bào)復(fù)性反彈,“所以現(xiàn)在出手不甘心,不出手又擔(dān)心。”
房企需降價(jià)“跑量”
在1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會(huì)議上,國務(wù)院總理溫家寶明確提出,要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施,促進(jìn)房價(jià)合理回歸。
海南大學(xué)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長王毅武認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場博弈已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期,房價(jià)仍未回歸到合理價(jià)位,應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖。尤其對經(jīng)濟(jì)總量不大的地區(qū),經(jīng)濟(jì)發(fā)展如果過度依賴房地產(chǎn),會(huì)導(dǎo)致“房地產(chǎn)財(cái)政”或“土地財(cái)政”,造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展畸形。
中國人民銀行決定,從2012年2月24日起,下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡管此次下調(diào)將釋放4000億元左右的流動(dòng)性,但在調(diào)控政策作用下,房地產(chǎn)業(yè)難以從中“受益”。
張宏偉認(rèn)為,近期北京、上海等地調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn),但短期內(nèi)并不會(huì)轉(zhuǎn)化為對市場的推動(dòng)作用,一線城市由于調(diào)控政策基本繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行,普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整及存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)對樓市成交量的刺激作用有限,而二三線城市樓市成交量要有所突破,必須有更多的樓盤進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。樓市短期內(nèi)難以出現(xiàn)“小陽春”的反彈利好,開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得不錯(cuò)的利潤空間。房企應(yīng)進(jìn)行策略性調(diào)整,加速“跑量”,以“現(xiàn)金為王”。
張宏偉認(rèn)為,打破樓市僵局在于各個(gè)市場主體的內(nèi)部底線及承受力。從房企的角度而言,市場僵局打破與否關(guān)鍵還是“降價(jià)”,樓盤前期成交均價(jià)已出現(xiàn)15%至20%的降幅,如果市場局面持續(xù)惡化,將有更多的開發(fā)企業(yè)參與到降價(jià)的行列中來。