1月份，上市房企銷售業(yè)績普遍下滑，各地樓市庫存量不斷攀升。全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔(dān)心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專家認(rèn)為，調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，打破市場僵局關(guān)鍵在于房企“降價(jià)”，促使房價(jià)合理回歸。
上市房企銷售業(yè)績慘淡
今年1月樓市慘淡開局，市場陷入僵局。眾多上市房企近日發(fā)布今年1月銷售數(shù)據(jù)，大部分標(biāo)桿房企銷售業(yè)績下滑明顯。
房企龍頭萬科地產(chǎn)1月銷售數(shù)據(jù)簡報(bào)顯示，1月萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，同比分別下降28%和40%。這是5年來萬科1月的銷售數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)負(fù)增長。保利地產(chǎn)1月簽約面積和簽約金額同比大降七成，僅實(shí)現(xiàn)簽約面積12.50萬平方米，同比下降74.69%；實(shí)現(xiàn)簽約金額15.11億元，同比下降69.35%。金地集團(tuán)的銷售情況也不理想，1月簽約面積3.7萬平方米，同比減少66.8%；簽約金額4億元，同比減少75.8%。
在銷售萎靡的情況下，各地商品房庫存量呈擴(kuò)大趨勢，銷售壓力巨大。海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，海南省房屋施工面積3659.88萬平方米，同比增長35.6%；全省商品房銷售面積888.19萬平方米，同比增長3.9%，增速比上年回落48.4個(gè)百分點(diǎn)。
購房者陷入購房“焦慮”
18日國家統(tǒng)計(jì)局公布的2012年1月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比全線停漲。新建商品住宅價(jià)格與上月相比，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，持平的城市有22個(gè)。
中原地產(chǎn)海南分公司研究部主任黃宏表示，去年以來，樓市成交量一直處于低迷狀態(tài)，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，8.5折是目前海南樓市比較普遍的折扣，但價(jià)格過高仍然是成交量回暖的最大阻力。
“價(jià)格是關(guān)鍵因素，目前整體房價(jià)有所回調(diào)，多數(shù)購房者在等待房價(jià)進(jìn)一步下跌。”海南百源房產(chǎn)交易中心經(jīng)理王美妹說，一些投資者則急于出手但議價(jià)空間不大，與購房者對價(jià)格下跌的期待形成鮮明對比，導(dǎo)致二手房市場也難覓回暖跡象。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷部負(fù)責(zé)人說，只要調(diào)控政策持續(xù)，樓市短期內(nèi)不太可能回暖，開發(fā)商目前都在采取打折、送裝修等方式暗中降價(jià)，但降幅不大。“開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，尤其中小開發(fā)商的日子不好過，據(jù)我所知，有好幾家資金鏈相當(dāng)緊張。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說，商品住宅市場始終未回暖，房企目前很“糾結(jié)”，以什么價(jià)格入市才能促進(jìn)成交成為大難題。在政策及市場僵局尚未打破的背景下，開發(fā)商因?yàn)槎▋r(jià)難的問題延遲項(xiàng)目推盤，或以放緩項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的方式應(yīng)對當(dāng)前市場的不確定性。
房價(jià)“欲跌還休”加重了購房者的觀望和焦慮情緒。海口市民張婷婷說，樓市調(diào)控政策取得一些效果，至少房價(jià)上漲趨勢得到抑制，但目前仍感覺房價(jià)過高，同時(shí)又擔(dān)心調(diào)控政策放松后，房價(jià)會(huì)迎來報(bào)復(fù)性反彈，“所以現(xiàn)在出手不甘心，不出手又擔(dān)心。”
房企需降價(jià)“跑量”
在1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國務(wù)院總理溫家寶明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。
海南大學(xué)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長王毅武認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場博弈已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，房價(jià)仍未回歸到合理價(jià)位，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖。尤其對經(jīng)濟(jì)總量不大的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如果過度依賴房地產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致“房地產(chǎn)財(cái)政”或“土地財(cái)政”，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展畸形。
中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管此次下調(diào)將釋放4000億元左右的流動(dòng)性，但在調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)業(yè)難以從中“受益”。
張宏偉認(rèn)為，近期北京、上海等地調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，但短期內(nèi)并不會(huì)轉(zhuǎn)化為對市場的推動(dòng)作用，一線城市由于調(diào)控政策基本繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整及存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)對樓市成交量的刺激作用有限，而二三線城市樓市成交量要有所突破，必須有更多的樓盤進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。樓市短期內(nèi)難以出現(xiàn)“小陽春”的反彈利好，開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得不錯(cuò)的利潤空間。房企應(yīng)進(jìn)行策略性調(diào)整，加速“跑量”，以“現(xiàn)金為王”。
張宏偉認(rèn)為，打破樓市僵局在于各個(gè)市場主體的內(nèi)部底線及承受力。從房企的角度而言，市場僵局打破與否關(guān)鍵還是“降價(jià)”，樓盤前期成交均價(jià)已出現(xiàn)15%至20%的降幅，如果市場局面持續(xù)惡化，將有更多的開發(fā)企業(yè)參與到降價(jià)的行列中來。