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2012-02-02 作者:林喆 來源:中國證券報
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龍年伊始,首套房貸利率優(yōu)惠在部分城市出現(xiàn),調(diào)控政策的松動預(yù)期牽動樓市的敏感神經(jīng)。年前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表態(tài)稱將“支持居民合理的購房需求,優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”。業(yè)內(nèi)據(jù)此預(yù)期,住房信貸政策將差別化并“照顧”首次置業(yè)者。首套房貸回歸基準(zhǔn)利率甚至具有一定優(yōu)惠,目的是保駕樓市剛需,這有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 經(jīng)過近兩年的樓市調(diào)控,全國主要城市的房價已經(jīng)止?jié)q,重點城市房價普遍回落,樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但就目前而言,推動房價繼續(xù)上漲的因素依然存在,監(jiān)管部門尚需鞏固和擴(kuò)大調(diào)控“戰(zhàn)果”。因此,業(yè)內(nèi)人士建議,給首套房貸松綁仍須慎重,否則有可能再度刺激房地產(chǎn)市場反彈。 一般而言,每年年初貨幣信貸相對寬松,自去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)2012年貨幣政策為“穩(wěn)健”后,市場人士預(yù)期,今年一季度國內(nèi)新增信貸規(guī)模將有所放大。商業(yè)銀行貨幣頭寸的充裕將帶動資金利率下行,這可能使部分城市首套房貸款利率回調(diào)至基準(zhǔn)利率,甚至恢復(fù)一定的優(yōu)惠折扣。 從房地產(chǎn)政策的角度來看,對首套房“定向優(yōu)惠”并不意味著樓市調(diào)控將放松。2010年以來相繼出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直強(qiáng)化差別化住房信貸政策,明確規(guī)定“對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”;首套房則要求首付不低于三成,但對其利率并未作出強(qiáng)制規(guī)定。2011年四季度,由于信貸額度和資金面緊張,很多商業(yè)銀行將首套房利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%;而今年首套房利率回歸基準(zhǔn)利率也實屬正常。 業(yè)內(nèi)人士表示,樓市調(diào)控政策的目標(biāo)是“降房價”,而“降房價”的目的是滿足更多剛需的購房需求。但是,房價下行是緩慢的過程,讓住房剛性需求者能夠買得起房,除商品房降價之外,還應(yīng)考慮降低購房的綜合成本,其中包括住房貸款和交易稅費等方面的負(fù)擔(dān)。 自房地產(chǎn)調(diào)控以來,多數(shù)投資、投機(jī)需求已被擠出市場。同時,不少剛需購房者也因此受到影響。出于保障民生的考慮,調(diào)控政策不應(yīng)“一刀切”,區(qū)別二套房甚至高端住宅的政策應(yīng)當(dāng)更加明晰。目前,直接針對樓市的“限購令”不可能放松。不過,也有觀點支持房貸實行一定程度的“定向?qū)捤伞薄G迦A大學(xué)教授李稻葵認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)長期健康發(fā)展,并不能一味追求房價的下降,未來應(yīng)考慮如何促進(jìn)交易量逐步回升,以消化不斷擴(kuò)大的市場供給。 不過也有專家表示,如果現(xiàn)在對房貸定向松綁,可能被市場看作是樓市“超調(diào)”后的放松信號,可能再度刺激房地產(chǎn)市場反彈。因此,無論是貨幣政策的適度放松還是首套房利率的松動,相關(guān)監(jiān)管部門都應(yīng)慎之又慎。在保障剛需購房者的同時,仍應(yīng)堅決打擊投資和投機(jī)需求。 另外,房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)留有“后招”,以應(yīng)對市場的波動。就目前來看,作為限購令的替代性政策和房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制,房產(chǎn)稅正在加緊研究推進(jìn),而房產(chǎn)稅的征收方式和力度,將對樓市下一階段的走勢形成重要影響。
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