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    1. 三亞樓市逆勢高位運行
      博弈程度加劇 前景不確定性增加
      2011-12-23   作者:記者 王存福/三亞報道  來源:經濟參考報
       
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          在全國樓市“降聲一片”背后,三亞樓市房價卻“一枝獨堅”,一方面透出了三亞樓市的獨特性,另一方面也襯托出購房者與開發商之間的“拉鋸戰”將會是一場惡戰。業內人士分析認為,隨著年關臨近,三亞樓市正在逐漸擺脫有價無市的尷尬局面,量價齊升的局面或已在“醞釀”之中。但是隨著調控政策進一步深入,雙方博弈程度加劇,三亞樓市前景更加充滿了不確定性。

        三亞樓市“一支獨堅”

        2011年已經進入尾聲,今年的房地產市場可謂是寒意濃濃,限購令、首套房貸利率上漲等等,每次政策的調整都會給中國樓市帶來一場不小的地震,內地樓市松綁微乎其微,樓市寒冬下,房地產已儼然進入真槍實彈的“拼跌”戰。
        與內地市場“拼跌”截然不同的是,三亞樓市房價依然保持一種強勁的態勢,雖然沒有出現大幅上漲,但依然處在一個相對的高位,完全嗅不到大幅下跌的氣息。
        無論是位于三亞市中心位置的樓盤,還是處于海邊、山間的樓盤,目前均未打出大幅折扣促銷的信息。在位于三亞市內金雞嶺路和解放四路交叉口的“瑞海錦苑”樓盤銷售處,記者發現盡管隨著三亞旅游旺季到來,但前來踩盤的人并未見增加。而據樓盤銷售人員介紹,成交較往年肯定有所下降,但這塊樓盤目前并未推出降價信息。
        同樣,在三亞“時代海岸”樓盤銷售大廳內,偶爾會出現前來踩盤、問詢樓盤信息的人,但是真正成交卻少之又少。而這處樓盤,目前也并未推出打折信息。
        三亞臨海達置業有限公司銷售主管姜建立表示,位于三亞市中心的樓盤目前進行降價促銷的少之又少,而很大部分樓盤并未有降價信息。位于海邊的三亞半山半島樓盤也并未推出降價措施。
        在三亞“鳳凰水城”樓盤銷售處,記者看到了另外一片繁忙景象,這里前來踩盤、詢問房子的購房者較多,并且據三亞“鳳凰水城”置業顧問李靈玲表示,僅11月上旬就成交了50多套,不過這數字跟前一年比較仍然較大落差!拔覀儚臎]有想過要降價,現在房子賣得挺好,并且樓市回暖趨勢仍然存在!崩铎`玲如是說。據了解,“鳳凰水城”高層房價均價目前約為每平方米26000元左右。
        記者連日來走訪了位于三亞的多處樓盤發現,盡管內地樓市早已開始“拼跌”時代,但是三亞樓市房價依然巋然不動,并且多數業內人士依然認為三亞樓市回暖趨勢明顯。

        開發商同購房者“博弈”持續房價走勢依然不明

        在一波又一波樓市調控政策的猛攻之下,樓市終于不堪重負成交一落千丈,購房者和開發商之間的博弈此起彼伏,樓盤促銷花樣百出,力度不斷加大,但此時市場觀望氣氛卻日益濃厚,買與不買,購房者左右為難。
        據搜房網數據調查顯示,有60%的網友認為目前三亞房價沒有降,16.67%的網友認為已經降了,還有12.5%的網友認為有下降的趨勢,僅有8.33%的網友認為有上揚的趨勢。而國家統計局18日發布的數據顯示,三亞樓市房價同比上漲1.1%,環比略微下降了0.2%,但是對于絕大部分樓盤而言,無異于冰山一角。
        三亞半山半島樓盤銷售處副經理馬凱說:“三亞近期樓市確實受到了內地整體樓市大氣候影響,成交量同比下降約30%,但是短期內成交量還是可以的”。馬凱表示,房價會不會出現老百姓預期的那種降幅,最大程度取決于開發商實力如何。而目前看來,三亞房地產開發商資金鏈并沒有存在較大問題。隨著剛剛過去中央對調控政策的一錘定音,房地產行業的未來愈加清晰,業內普遍預計,明年全國房價普降將是“大概率事件”。
        但是,盡管樓市滯銷現象在內地明顯,愛房網監測卻發現,三亞樓市以旅游地產高端別墅或優質洋房為主,多為改善型住房,總體存量相對并不高,加上獨有稀缺的自然資源,三亞短期房價下行的可能性并不大,不過短期內也不會出現上漲。
        根據中原地產監測數據顯示,12月第二周海南樓市成交500套,環比上周下降了12.6%,海南省均價逆勢上漲來到12729.98元/平方米,為近八周以來海南出現的最高均價。數據上看樓市成交下降不少,但均價卻逆勢來到高位,主要原因系陵水和三亞的天價成交所賜。
        在開發商同購房者博弈的背后,三亞房價忽高忽低,成交也顯得不夠平衡,使得樓市前景愈發不明朗。

        “休閑”“山水”“幸福”等概念成開發商“底牌”

        在三亞樓市“一支獨堅”背后,除了三亞本身土地資源的稀缺性之外,更多還是來源于開發商同購房者之間一直在進行著拉鋸戰,目前看來,雙方并沒有一方能顯露出明顯優勢,相反,隨著內地二三線城市房價普跌趨勢愈演愈烈,三亞樓市前景更加增添了不明確性。
        姜建立認為,從全局上看,海南樓市在經過了近一年的調控之后,現在已經放慢了快跑的速度,逐漸的回歸到理性的速率當中。盡管樓市成交并不算理想,但從現在的市場情況來看,未來樓市成交回暖并不是毫無希望。
        而這一切,或多或少能夠從海南近期土地供應中找到影子,開發商拿地依然踴躍。據統計,12月第二周海南土地供應5幅,供應面積為42.45萬平方米,其中住宅用地供應29.1萬平方米。成交方面,共有10幅土地出現成交,成交面積為47.6萬平方米,其中住宅用地成交40萬平方米,占本周成交面積的84%。
        針對目前忽冷忽熱的三亞樓市僵局,開發商也是絞盡腦汁,用盡渾身解數推動樓市成交,而這其中打出“休閑”“山水”等概念者居多。以萬科為例,其在位于三亞河東迎賓大道學院路落筆洞風景區的“森林度假公園”,則利用旁邊依附唯一的大學城區,打出了“讓中國人民幸福起來”的口號,目標是打造三亞首個全體驗度假生活社區。實際上在此之前,三亞眾多濱海樓盤,均打出了“依山傍水”等字樣的概念,而“攬海聽濤”等廣告更是在三亞市區主干道上隨處可見。
        半山半島樓盤銷售處副經理馬凱分析說,目前受大環境影響,眾多樓盤陷入了有價無市的尷尬中,而眾多資本充盈的開發商除了在宣傳上下工夫之外,更多地則從樓盤小區配套上做文章。例如,小區開始配套獨立的學校、醫院等,甚至在三亞一些高端樓盤,已經開始配套游艇碼頭、高爾夫球場等。“沒有辦法,只好從質量上來帶動樓盤銷售了!币晃粯潜P銷售人員坦言。
        針對目前三亞樓市“一支獨堅”的局面,眾多業內人士均表示這符合三亞目前的土地和房產供應現狀。一邊是開發商希望高成交、高房價,另一邊確實持幣等待購買房產的購房者,希望房產高質量、房價低,導致三亞樓市出現在有價無市中不斷掙扎地現象。包括三亞房地產協會秘書長劉樹國在內的眾多人士認為,三亞樓市短期內降價的可能性仍然較小,但是短期內大幅上漲也是不大可能,不過三亞樓市逐漸回暖的趨勢仍比較明顯。

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