萬科舉起樓市降價大旗，全國房價環比首次下跌，樓市寒冬是臨時谷底？還是抄底時機？《今日觀察》正在評論。

    主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。萬科用行動體現了“過冬論”，上海萬科低調降價大概三成左右。“買房好像搶大白菜一樣！”上海浦東的“萬科清林徑”的低價開盤，再一次觸動了購房者的神經。同樣呢，在北京位于南六環之外的“龍湖時代天街”以11800元/平方米的起價正式開盤對外銷售，216套房源當天呢就認購一空。龍湖也在北京的市場當中掀起了低價的波瀾。房價真正松動了嗎？連續5個月的樓市的停漲，對于市場釋放的信號到底該如何來解讀？我們將就此來展開討論。

    現場的兩位評論員是馬光遠和張鴻。節目一開始我們先來看一看相關的新聞報道。

    11月18日，國家統計局公布了10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況：與9月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格10月份下降的城市有34個，持平的城市有20個，上漲的城市有16個。

    與9月份相比，10月份環比價格下降的城市增加了17個，其中北京、廣州、上海的下降幅度分別是0.1%、0.2%和0.3%。廣州市首次出現環比下降，跌幅為0.2%。

    在廣州金沙洲的這家樓盤，雖然有一定數量的看樓客，但主管表示目前客源算是少的了。不少市民感覺樓價有所下降，但仍然持觀望態度。

    在北京，8月份開始，北京通州區有的樓盤從每平方米均價2萬直降到每平方米均價13000元。11月份，記者在北京東三環調查時發現，這里原來賣到39000/平方米的現房，開始推出特價房，63平米一口價200萬，折合每平方米31500元左右，每平方米直降近8000元。

    李文杰（中原地產華北區董事總經理）：昌平、順義、房山、大興這些區域，這些區域目前打折力度都非常大，最大的我們看到像通州都已經超過了40%的下降，像三環有些項目打折力度也達到了2成以上，這個幅度，我估計可能未來一段時間，特別是在明年一季度，應該可能是在北京價格打折力度最大的時候應該會出現。

    在上海，繼10月底綠地、中海、龍湖在上海率先降價之后，近期更多開放商加入降價行列。萬科新開的兩個樓盤參與打折促銷的價格降幅穩定在20%至30%之間。

    不過，目前從整個市場的交易格局來看，降價的樓盤在上海只有十幾個。

    主持人：在歷經了19個月三番五次的調控加碼之后，我們看到在全國的房地產市場上所謂的只漲不跌的神話在10月份終于到了一個終結的特別時間結點。

    我們來看下面的數字，這是國家統計局10月份根據全國70個大中城市的住宅銷售價格做了一個統計，全國房價環比首次下跌了0.14個百分點。我們首先要把這個數字交給兩位評論員來做一個解讀，環比下降的0.14%到底說明了什么？

    馬光遠（財經頻道評論員）：我們看到這個你剛才講5個月，5個月停漲，這次漲停的數字更加夸張一點，第一個0.14%，這是首次。

    主持人：對。

    馬光遠：也就是調控可以講兩年多以來，環比下降這是第一次，那么第一次這個信號就比較明確。

    第二點我們看到整個的數字跟9月份比較的話，又多了很多。你比如說第一個是環比往上跌的城市，現在是30個城市，那么整個停漲的持平的城市是24個城市，這個比例已經達到了77%。也就說70個大中城市里邊77%的已經停漲。

    那么從市場本身的表現來看的話，如果說上個月本身的一些開發商本身的降價行為，屬于試探性的行為的話，那么現在我們看到在萬科的整個帶動下，在北京、上海以及其他一些一線的城市里邊，基本上可以講形成了一個降價潮。

    所以0.14%本身這個百分點其實很小，但是基本上我們可以看出，我們上個月，我記得我們做節目的時候。

    主持人：你覺得它特別有標志性意義。

    馬光遠：現在基本上可以說，這個0.14首次環比下降，基本上意味著拐點真的已經出現。

    主持人：張鴻你同意這個觀點嗎？所謂的“降價潮”可能就會到來？

    張鴻（財經頻道評論員）：稍微有點不同意見，我覺得革命尚未成功，同志仍需努力。

    主持人：你的理由是呢？

    張鴻：因為它是你剛才我們說就是環比，環比就是這個月比上個月的。

    主持人：對。

    張鴻：但是環比有一個意義，比如連續幾個月。

    馬光遠：對，它是個趨勢。

    張鴻：對，是個趨勢。它到上邊，然后往下，比如連續幾個月環比下降，我們大概認定，就形成了一個頭部。但是同比的話，其實70個大中城市只有兩個溫州和寧波，只有兩個城市是下降的。也就是說和去年的10月份相比，70個大中城市里邊，只有2個城市房價是下降的，當然漲的那些幅度也不高，基本上都能，我看了一下這些城市，基本上都能完成年初他們定的那個，因為基本上控制都是和什么GDP增長，和人均收入水平增長幅度。

    主持人：他們有掛鉤的。

    張鴻：差不多掛鉤的。包括北京說穩中有降，基本上現在看，從數字上來說，完成任務應該是不是一個特別大的問題。但是我們看它現在還是按著，就是政府的政策還在按著。所以這里面也有很多的比如高價房不允許你上市，所以你看到有沒有一個反彈的力量，我更擔心的是這個反彈力量到底有多大，包括你剛才說像搶白菜一樣，片子里也說，一降價就被徹底搶光了。

    主持人：你的感覺說，你現在在舞臺上看到的是這樣幾個演員，其實可能有一些演員他們現在沒上場呢。

    張鴻：對，所以我們說拐點的話，拐點什么意思呢，拐點就是下去，這個時候是買漲不買跌的，就大家應該是都恐慌的賣，哪有還在抄底，說明即使趨勢形成了，可能很多人認為它只是一個調整，或者是一個抄底的好時候。

    主持人：來，我們看看我們的網友到底如何看待這樣的一個調查數據和現在樓市行情。我們首先看到的這位叫“睡磁”的網友，他說“房價下降主要是由于樓市投機商的信心和政府下調了房價決心的之間的博弈，樓市已經成了投機市。只要是投機市，那么價格的漲跌其實就是一個心理游戲。信心在，價格就會繼續漲，投機者就會蜂擁入市；信心缺失，投機者當然瘋狂套現，價格自然就會崩跌。”

    說到調控，說到房價的變化，大家看到其實除了在北上廣等等這些一線城市之外，現在房價的變動，也在二三線城市開始初現了端倪，也有了相應的表現，我們一塊兒來了解一下。

    在一年多的房地產調控之后，房價拐點已不再是霧里看花。而二三線城市的降價熱潮比之一線城市更是當仁不讓。

    在國家統計局統計的10月份房價環比下降的34個大城市當中，南京、濟南、溫州、無錫等二三線城市就占了30個，可謂聲勢浩大。

    同比來看，二三線城市中寧波和溫州的房價出現滑落。10月，溫州同比降幅達到5.5%，跌幅較上月迅速擴大。

    盡管降聲一片，但烏魯木齊、石家莊、廈門等二三線城市10月同比漲幅仍在5%以上。其中，烏魯木齊、長沙的同比漲幅超過7%。不過，即使是這些價格上漲的城市，環比價格漲幅均未超過0.5%，漲幅上限較9月也有所收窄。

    另外，與9月相比，10月二手房環比價格下降的城市增加了13個，達到38個。

    11月11日，太原市一處約4.68萬平方米的土地在公開拍賣中流拍。這是太原市繼今年9月份三塊地流拍之后，又一宗陷入流拍的土地。

    業內人士認為，當前國家對樓市的一系列調控政策讓開發商綜合考量拿地成本，進而造成土地市場趨冷。

    鏈家地產首席分析師張月認為，龍湖、萬科等實力房企掀起的降價潮，雖然僅存在于一線城市和重點二線城市，但對于市場整體帶來的連降效應和消費者更加堅定的觀望態勢卻快速彌漫，帶動了二、三線城市房價的下滑。

    主持人：我們在剛才的報道當中，大家可以看到，房價的變動已經不僅僅局限在一二線的城市，在二三線城市當中，好像也有這樣的一些調整，從這個現象，我們可以做出這樣的解讀嗎，就是開發商真的扛不住了，他們真的要開始甩賣了、降價了？

    張鴻：開發商他有不同，有的是大開發商，有的是小開發商，然后區域也有所不同。但是我們基本上可以判斷的是，如果這個調控一直咬緊牙的話，很快我們就將迎來開發商的重組的這個潮，就是有一些可能要倒下。那有一些開發商呢，資金鏈確實是，比如小開發商可能資金鏈會緊張一點。可能有一個兩個樓盤要降，有一些開發商，比如上市公司一些大，我們會注意到這一次有很多，有的開發商他是區域性的這種降價，那就說明這個區域年底了，任務沒完成，所以它降。

    主持人：有點促銷的行為。

    張鴻：一次降價以后，然后促銷完成了年度任務以后，可能就不降價。這個可能資金鏈沒那么緊，不管什么原因，他們現在都在想辦法把這個冬天過過去。

    主持人：曾經還有人告訴我，現在降價的可能都是之前更早一點時間拿地的，他們成本相對低一點，他有這個降價的空間和幅度在。

    馬光遠：事實上我覺得現在不是一個誰扛得住扛不住的問題，而是對這個市場怎么樣去認識。

    主持人：一個判斷。

    馬光遠：以前是暴利的市場，以前是大家賣房子，真的賣房子像賣白菜，買房子也像買白菜一樣，對吧。但是現在在這個市場的調控這種狀態持續的情況下，大家怎么樣梳理自己的心理，也就是說我對這個市場的未來究竟怎么樣判斷，我是還會延續以前的暴利呢，還是說我回歸一個正常的利潤，我想這個可能是大家最關鍵的。 那么當然從目前整個各方面表現出的數據來看的話，那么開發商根本沒有必要去扛，你比如說現在這種沒有開發的這種土地的數量，還有這個庫存的量，整個來講的話，對整個開發商的壓力非常大。所以我覺得目前為止，政策事實上這種準確無誤的透露出的我會堅持下去的信號，對開發商是一個利好。也就是說極早的進入冬天模式，我們看到萬科進入冬天模式，我現在進入冬天模式的一個最大的表現是我趕快把房子賣出去，我要回籠資金，這是冬天模式，那么這個信號本身對很多有實力的開發商來講的話，如果你要調整你的模式的話，這個冬天你能過去。

    主持人：你覺得這是他們自我調整與適應環境的一種需求？

    馬光遠：對，所以我認為不是說你扛的問題，而是怎么樣調整你的心態，你要現在認識到，我記得我今年一直說，中國整個房地產市場暴利模式已經結束，那么誰先適應一個很平常的利潤模式，誰能活下去，誰要不適應死扛的話，可能最終倒下的可能是自己。

    主持人：當然這是對開發商而言，他們一個應對市場未來發展的一個技巧或者是生存的技能。但是從我們消費者和購房者的角度而言，我們依然非常關注未來這個房價的走勢到底會如何呢？我們現在看到房價已經有所松動，那么未來我們房地產的調控是否也會因此而松動呢？稍候繼續我們的評論。

    樓市博弈加劇，各方態度不一，2012年樓市調控何去何從？《今日觀察》正在評論。

    主持人：歡迎回來繼續收看今天的《今日觀察》，我想到現在為止大家看到房地產市場的調控效果已經漸漸地顯現了，那么針對此呢，我們收集和整理一些專家的觀點，馬上我們一塊兒來了解一下。

    在房地產市場宏觀調控下，中國樓市到底要往何處去？樓市的調控究竟會不會放松？專家學者各執一詞。

    近日，中國人民大學經濟研究所發布的《中國宏觀經濟分析與預測報告》指出，房地產市場目前正處于加速惡化的階段，但全面調整還沒有出現，局部調整和房地產市場的內部調整依然是2012年4個季度的主流。

    中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示，房地產市場并不會因此出現“崩潰式的下滑”，因為地方財政和宏觀經濟難以容忍25%的房地產價格的回落，從而預測明年中國房地產市場價格回落不會超過25%。因此，2012年二季度地方政府可能采取大量松動政策，三季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”。

    對于房地產調控，樊綱表示，就目前來看，房價至少已經穩定了，應該說房地產市場基本實現了“軟著陸”。現在由于調控堅決，房地產業基本避免了泡沫化的風險。只要房地產平穩增長，整個中國經濟就平穩增長，中國金融就不會出大問題。

    中國銀監會前主席劉明康日前向市場透露，銀監會對商業銀行進行房價下跌壓力測試表示，即使最壞的情況發生，房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋率仍然能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。

    至于未來的限購政策是否會長期執行下去，清華大學經濟管理學院經濟學講習教授李稻葵表示，“最有可能的是房地產價格略有下降，地方政府限購政策會放寬一點，微調微調，交易量上升一些，再降下來再微調，一定是這樣一個博弈過程。”

    中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，應該等到房價回歸價值本身后政府再放松調控。

    他表示要讓百姓買得起房，房價回歸價值本身。這應該是政府放松調控政策的條件。但從目前來看，實現這一目標還須讓北京的房價降一半，但即使是降價一半，很多人還是買不起。

    主持人：盡管我們看到在有一些地方房價出現了松動，但是我想從調控的角度而言，還是不能提及“松動”這兩個字。那么當我們看到房價有所變化的時候，其實我們也在思考，未來的住房體系，是不是因此應該從這一刻開始做一些調整，從這個問題出發兩位有什么樣的看法？

    張鴻：不光從這一刻開始，從調控的時候，如果我們調控的無論11條，還是國10條，如果我們都執行的話，其實它就是一個住房的整個一個體系。

    主持人：這是我們的一個終極目標。

    張鴻：對，但現在我們可能更多的人關注的是我們怎么用退燒藥把這燒給退下來，房地產價格這個燒給退下來，因為減了需求，就是你限購了。

    主持人：你說先退燒，再來調整。

    張鴻：對，限購、收緊信貸。但是同時另一個拳頭，現在出了到底怎么樣，比如說我們現在住建部也說，說各地的一千萬套的保障性住房，然后有1/3可能出現了就是剛挖個坑就算了，然后剩下1/3到底是多少，還有1/3是不是還有，比如說我們的棚戶區改造也算到這里邊來了。

    主持人：對。

    張鴻：我的意思是說，我們到底通過建這種保障性住房能夠從房地產市場買房的那些人群當中能抽多少人過來，減少那個地方的需求。現在我們這個工作到底做得怎么樣，我覺得很多地方政府可能會說我們缺錢，我們沒有多少錢，中央政府要給我們退，那缺多少錢，這個是不是我們大家都應該有一個帳可算。

    我特別擔心的是房地產商到最后他扛得住扛不住，改變不了政策。

    主持人：所以張鴻一直呼喚的是我們更加規范的住房體系的一個建立，而不僅僅是服用一片退燒藥，這樣的簡單的行動。

    馬光遠：事實上從退燒本身來講的話，如果說以前是40度的話，我認為現在目前市場表現是39.5度，也就說離正常體溫還有距離。

    主持人：還在燒呢。

    馬光遠：所以說在這種情況下，所謂的說房子出現大跌等等的房價已經出現大跌，我認為是無稽之談，也就是這種情況沒有出現。

    那么第二點我們還看到一種情況，就是很多人最為擔心的仍然堅持不下去。我想這是所有政策可能給大家最大的不確定性。

    所以前兩天的時候，人民大學經濟研究所的報告就說，預計明年第二季度的時候，地方政府會暗度陳倉、放松調控；第三季度可能會找個面子大家會全面的放松。

    主持人：你覺得有這種可能嗎？

    馬光遠：有可能，非常有可能，所以在這種情況下，我們對調控本身如果要長期堅持的話，只能說用我們更長期的制度性的舉措來換調控政策。

    主持人：我們再來看一看我們特約評論員會有什么樣的觀點。

    顧云昌（中國房地產研究會副會長）：現在這個情況下，政策恐怕不能松動，如果政策稍微地松動，就會影響到樓市的整個情形，出現強力反彈的可能性不是不存在的，所以現在在政策層面或者環境層面，恐怕無論是中央政府還是地方政府，都會采取非常謹慎的政策，很嚴格的按照我們的調控措施來執行。與此同時，我們要防止房地產市場出現大起大落。

    陳國強（北京大學房地產研究所）：從中央的調控意圖，或者說政策的基調來看，應該還是堅持調控不動搖，但是的確隨著時間的推移，調控也面臨很多不確定因素，這個當中也有部分地方政府希望價格調控有所調整，那么開發商更是如此。那么我想我們判斷目前的這個無論是經濟的基本面，還是樓市調控形勢，和2008年、2009年的狀況，的確還是有根本性的差別，所以會否出現和2008年那樣的一個根本性的逆轉，就是由抑制性（政策）最后到政府出臺政策救市，我覺得這種可能性極小。從目前的發展演變情況看，應該說樓市出現硬著陸的可能性不大。

    主持人：在節目的最后其實也是我們今天的一個核心話題，究竟我們在未來如何能夠進一步地來鞏固我們的調控成效，進一步地來加強落實，你們倆人的建議是？

    張鴻：我覺得現在是一個非常關鍵的時刻，之所以有很多聲音出來，是因為有一些信息我們是不知道的。所以很重要的一個房地產市場上，應該有一個非常清晰的信息，包括地方政府到底有多少錢，它的資金到底夠不夠，當他喊餓的時候，說你要給我放松的時候，我們是不是能公布它的收入來源，然后哪些收入夠不夠建保障性住房，夠不夠來撬動整個商品房的價格。

    還有一個就是我覺得我們現在就應該考慮，在我們已經減少需求，讓房價已經開始降一些的時候或者不那么漲的時候，能不能想法盡量增加供給，除了保障性住房建設還有包括能不能給農民一些土地上的政策，讓他們能夠建房，能夠集資建房，能夠合作建房，小產權房能夠有一些政策出來，能夠讓供給增上去，這樣房價長期的預期才會改變。

    馬光遠：目前應該來講，整個房地產調控剛剛初見成效，我們還不到說可以說勝利的這種時候。

    主持人：還是不能松動。

    馬光遠：所以在這種情況下，我們更關鍵的什么，第一個當然政策要堅持；另一方面一定要給大家長期的預期，我們房地產調控的目的是為了讓房地產健康穩定的發展，不要暴漲暴跌……