解說：馬云出手，阿里巴巴員工集體買房。是撿便宜？還是救綠城？《今日觀察》正在評論。

　　主持人（王小丫）：大家好！這里是正在播出的《今日觀察》。這幾天，浙江綠城集團在杭州的幾個樓盤迎來了一批特別的看房客，這些來看房子的人，都是來自阿里巴巴集團的員工，他們在集團主席馬云的號召之下，準備團購綠城集團的房子。為此，綠城將為阿里巴巴的員工提供至少九二折的優惠，同時阿里巴巴集團還將為買房的員工們提供無息貸款的支持。那么在當前樓市低迷的情況之下，這是一次不尋常的團購，這一次不尋常的團購，迅速地被外界有各種各樣的解讀，那么今天我們將就此展開評論。

　　今天兩位評論員，一位是霍德明，另外一位是劉戈。那么首先我們來了解一下，相關的新聞背景。

　　解說：11月4號，阿里巴巴集團人力資源部向全體員工發送了一份郵件“綠城房產阿里團購活動”。宣布阿里巴巴員工可以團購優惠價購買綠城的房子，享受包括9.2折的綠城員工內部折扣與額外團購折扣。

　　據了解，這次優惠目前僅限于綠城旗下翡翠城、綠城西溪誠園、綠城明月江南三大樓盤。這三個樓盤所在的地理位置，正好在阿里巴巴總部淘寶城等辦公地點附近。

　　在本次團購活動指定的一個樓盤記者看到，銷售處門前已經放了一塊牌子，上面寫著“熱烈歡迎參與綠城品質生活之行的阿里巴巴同仁”字樣。

　　據了解，阿里巴巴員工在11月5日當天組織集體看房，人數超過50人。11月6日，也陸續有員工自駕車到活動指定樓盤看房。但相對于是否會立刻出手買房，一些員工表示，還是要等優惠價格。

　　譚女士（阿里巴巴旗下網站淘寶網員工）：現在的話主要是像淘寶城周圍的樓盤特別多，價格上面的競爭，再加上現在的這種形勢，其實大家大部分都是觀望。

　　解說：據了解，如果要達成92折團購優惠，阿里巴巴員工至少要有30個人來買，而目前還沒有阿里巴巴員工有下單的考慮。

　　由于前一段，網上盛傳“綠城資金鏈緊張”，不少人據此認為，這次團購活動是馬云對綠城的緊急救援，但綠城方面否認了這一說法，認為是幫助，而不是救助，理由是優惠活動早就已經開始協商，同時綠城方面表示，對這次團購的收益，綠城并沒有設定預期值。

　　傅林江（綠城集團執行總經理）：你買了五套、十套資金上面能進來五百萬、一千萬、三千萬也可以的，對吧。我們來講房子本身是商品，商品本身是要買賣的，就是我們其他也在賣，現在我們不是說房子賣不出去了，我們現在每天的成交量還是不錯的。

　　記者：那大概現在的成交量有多少？

　　傅林江：上個星期我們在無錫開了個盤，當天我們的去化率（銷售率）就是70％。

　　解說：據悉，11月3日，綠城西溪誠園突然發力，一日之內成交14套，位列當日杭州主城區住宅成交量首位。

　　中央人民廣播電臺消息稱，除了阿里巴巴之外，也有一些大公司會集中購買綠城的房子，以幫助綠城過冬。

　　主持人：如果說是在平常這樣的一次團購，可能大家并不會注意，而在這個時候，樓市比較低迷的時候，大家非常地注意，所以就有了很多種解讀。

　　劉戈：對。

　　主持人：兩位評論員，對這個怎么看待，怎么解讀的？

　　劉戈（財經頻道評論員）：我覺得可能有一些媒體有點解讀過度了。因為怎么說救援呢？你如果要是真的給員工補貼，然后按原價購買，說員工如果要是買綠城的房子，那我就給你補貼20％、30％的房款，而且還是原價買，這叫救援，這叫真金白銀。

　　那現在你只是打了一個團購的折，那么最后這個貸款，雖然是公司給的無息貸款，但是這個貸款不是現在才有的，是幾個月前，8月份阿里巴巴就有這樣的一個計劃。

　　所以基本上我覺得是一個順水推舟，那么現在或者也算一個順手人情，至于員工買還是不買，那是員工自己定。

　　主持人：對。

　　劉戈：你像員工的，阿里巴巴如果是那些創業元老，有股權的，他們能買得起，像綠城的這樣一個房子，高端的房子，3萬多一平米的房子，別說普通的員工，連中層的話，也未必能買得起。

　　所以你把它當成一個救援的話，應該是一個過度解讀。

　　所以有另外的一些專業人士就分析，這可能里面也是綠城給自己房子降價找一個臺階。

　　那么這個理由是怎么找呢？好，那么我給阿里巴巴的人9.2折可以團購的價，那么其實釋放出來一個信號，既然阿里巴巴的人9.2折可以買，別人9.2折也可以買，它是這樣一個信號。

　　霍德明（財經頻道評論員）：對，我寧愿相信這還是不到救援的時候，因為小片里剛剛說的很清楚，三個樓盤，綠城的三個樓盤一個叫翡翠城、西溪誠園，還有一個叫明月江南，這都是離阿里巴巴總部淘寶城，很近。

　　劉戈：在那附近是嗎。

　　霍德明：所以說究竟賣給當地的員工，也是很自然的一件事情，所以這是第一點。

　　第二點，其實你剛才也提到了，阿里巴巴本身就是無息貸款員工內部30億，趁這個機會，這個整個算了一下，回籠，對綠城集團來講，它回籠三個億的資金，所以談不上救援的，救援3億資金是不夠的。

　　劉戈：對。

　　霍德明：是不是，第三個我覺得可能還有一個關系，綠城它是一個上市公司，年底的話，要沖業績吧，上市公司所有財報都要透明化，明年一公布，今年業績不好，趁這個年底，還有兩個月的時間，沖沖業績，也算是對于今年房地產不好的情況，上市公司有上市公司的股利，它談不上救援，的確是為了業績著想，它是要打折出售。

　　主持人：那其實對于綠城集團來說，大家都知道它是浙江省的一個房地產的大企業，同時也是一家上市公司，現在我們通過一個小片來了解一下。

　　解說：對于綠城集團的老總宋衛平來說，這個秋天是多事之秋。

　　9月12日，市場上出現“海航30億收購綠城”的傳言；9月，銀監會一次例行信托調查，很快在媒體上發酵為“銀監會調查綠城”；緊接著，“綠城將從香港退市”的傳言再度發酵。受此影響，不到半個月，港股綠城中國股價急挫30％。

　　面對各種負面傳言，宋衛平回應：“大不了把價格一降到底，退出房地產！”。而到了11月1日晚，網上又傳言，綠城集團因為降價資產負債無果，資金鏈將斷，準備申請破產。第二天凌晨，宋衛平把1400多字的辟謠文章掛到了網上，對外宣布：“綠城目前一切尚好”。沒過幾天，又有“阿里組團看房，馬云或出手救綠城”的報道。綠城似乎已提前入冬。

　　根據《上海證券報》的數據，截至2011年9月，綠城土地樓板價的成本高居所有大型房企之首，平均每平方米樓板價超過5000元。綠城今年的銷售業績也在下滑，今年前10個月，綠城集團累計銷售金額約285億元，僅完成全年銷售目標550億元的51.8％，根據綠城中報，今年上半年，綠城的凈資產負債率從去年底的132％，飆升到163.2％。

　　而作為綠城集團的總部所在地，杭州今年的樓市也不樂觀。10月21日在杭州開幕的第五屆房博會可售房源超過18000套，創下近5年來房博會的新高。然而在4天時間里，總成交只有129套房，使得這一屆房展會，成為杭州5年來最冷的一屆秋季房交會。

　　參觀者：想找個空點的日子過來，但是今天空的有點超出我的想象了，挺冷的。

　　解說：房子賣不出去，而降價似乎也不是綠城的出路。“退房砸售樓處的風波”屢屢在杭州上演。

　　數據顯示，一季度杭州市退房65套，二季度71套，三季度555套，退房數量逐漸增多。其中9月份海運國際大廈一次性退房505套，在最近3年來極為少見。

　　主持人：其實我們知道綠城是一家上市公司，也是浙江比較大的一個房地產企業，但是關于它的傳言很多，為什么總會是拿它來說事呢？

　　劉戈：在2008年和2009年的時候，都曾經有過綠城要破產的這樣的一種信息。那么在2008年調控最厲害的時候，當時呢，因為它是上市公司，年報一公布負債率達到140％，那么對于一般的上市公司負債率百分之七八十這樣的平均水平來說，它就高出了很多，所以那么當時第一次就傳綠城要破產。

　　那么第二次是在2009年4月份的時候，當時它自己發了一個公報，那么后來市場上言之鑿鑿的這樣一些傳聞，就是由于一筆信貸這樣一個糾紛，那么最后的話，導致可能要資產清算，最后要導致它破產，又傳了一次。但是這兩次，顯然都沒有傷筋動骨，那么綠城都度過了。

　　那么現在的話，同樣是資產負債率的問題，那么從它從它的季度報里頭，體現出來的話，負債率超過了2008年，達到了160％。那么這個數額的話，比起其他的同樣在香港上市的這些公司，因為在香港的話，有好幾家上市的房地產公司，那么它要高得多。

　　那么宋衛平，同時的話又是一個知名人物。那以的話，大家拿他來說事有一定的必然。因為他整個有這樣的環境，那么現在大家都在看，真正的這些有影響的房地產企業，現在資金面這么緊張，如果有資金鏈斷裂的話，會從誰開始，那么現在實際上是大家在尋找第一個企業。

　　霍德明：我想劉戈剛剛介紹了綠城這個企業，我所了解到，它是一個講究高品質、高投入的一個企業。在房地產中間，它的土地樓板價，在所有大型房地產里面，它是最貴的。
　　劉戈：就說利潤率還不高。

　　霍德明：它利潤率9個點，只有9個點，它的一般成本大概是1.7萬，17000塊錢。當然這個事情，屬于個人、個別的，利潤低嘛，9個點。

　　劉戈：對。

　　何湘：但是呢，我覺得還跟2008年、2009年，你剛剛提到，不一樣的地方，就是我還記得2008年的時候，如果大家還記得，各個地方政府，全國有二三十個城市，在救房市，地方政府救市的情況，今天我們是沒看到了，2011年這次房地產調控，對于整個房地產開發商來講，綠城本身它的這個利潤率就不高，而外面又沒有救市所謂這么一個呼聲的話，難怪這次會有很多這樣的說法。　　

　　主持人：我們看看其他的觀眾朋友，他們怎么看待這個問題，“亞麻布衣”他認為“綠城要破產，你信嗎？　這么大的企業絕對不會這么容易就倒下。面對嚴峻的調控形勢，做為高端品牌的開發商綠城地產，有困難是一定的！但是根據就是他所知道的，他所了解的，綠城的融資成本平均在13％，屬正常。他認為這一次面向阿里巴巴的團購項目，只是一次雙方合作的一個項目。”

　　再看一下另外一位朋友，他說“目前這個樓市正處于關鍵的敏感期，伴著房價'拐點‘隱約浮現，各個利益主體之間的博弈也進入了白熱化。要清醒地認識到調控的復雜性、艱巨性，不到最后一刻，樓市的調控根本就不能輕言勝利。”

　　那我們看到的另一個情況是房地產的價格也出現了一些松動，那有一些房地產企業的資金鏈也出現了告急。那接下來在房地產政策的調控之下，房地產的走勢會怎樣呢？稍候我們繼續關注。

　　解說：成交低迷，價格松動，房地產調控初見成效。開發商叫苦，意在何為？《今日觀察》正在評論。

　　主持人：好，歡迎各位繼續關注。目前很多媒體都了解到，有一些房地產企業的資金鏈出現了一些告急的情況，現在我們通過一個短片來一起了解一下。

　　解說：成交萎縮，資金吃緊，房地產開發商們有些繃不住了。最近，不斷有開發商開始降價促銷。這里是上海嘉定區的一個樓盤，單價從兩萬六，直降7000元，跌破了2萬。

　　看房客：開盤的時候，價格是25000元／平方米，我們接受不了，現在降價了，我們就可以接受了，價格合理了，到了心理價位了。

　　解說：降價為了吸引眼球，可是，一旦買了房子,房價再降，業主就會不高興。為此，這家開發商打出差價賠付的旗號，宣稱如果在明年交房前3個月，售價比現在低，會補足差價，這一條款寫入購房合同。

　　降價現象在全國蔓延的背后，是中小房企資金鏈的捉襟見肘。據北京中原地產統計分析，今年前10個月，樓市股權變動頻繁，成規模的股權交易數量累計達到93宗，總交易額達到300.8億元，遠超2010年全年84宗165.25億元的交易規模，房地產業呈現出強者越強、弱者越弱的并購態勢。

　　從房地產企業公布的最新財報來看，一些大的房地產商，手中的資金仍然還有富余。截至三季度末，萬科手中控制的貨幣資金高達339億元，保利地產擁有貨幣資金220億元，比年初增加近30億元；招商地產、金地集團的貨幣現金均比年初增加了20％以上。另外，中海、龍湖等大房企的現金流也比較充裕。

　　新華社評論說，從財報中可以看出，房企們正以蓄勢待發的姿態積蓄資金，等待機會。可以想見的是，當前一旦放松調控，房價很可能再次陷入不可控的境地。中央明確表示堅定房地產調控信心不動搖，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果，有利于引導市場預期，也必將加速房價的下降趨勢。

　　主持人：剛才我們看到，這個房地產市場是一個低迷的狀況，然后房價出現了一些松動，有一些房地產企業的資金鏈出現了告急的情況。那兩位評論員，你們如何來解讀這個房地產市場的一個變化？

　　霍德明：對，你剛剛提到，房價已經開始松動了，其實前兩天我們的溫總理，在莫斯科開上合組織會議的時候，他就希望房價下調，降價了，這話已經講的很清楚了，我們這次宏觀調控是站在這個，當然全國老百姓的立場上面來講，以前的房價如果漲太快的話，現在稍微降一點，也是事實。

　　不過，我也注意到，這個綠城這個董事長宋衛平，他講三了個選擇，一個選擇就是努力做銷售，把房子賣出去；第二個選擇，騰掉一些項目；第三個他講的就比較重要了，前面手段都不奏效的話，就直接把價格降到底，后面的話，所有的房子都賣完了，以后就再也不做房地產了。

　　劉戈：金盆洗手了。

　　霍德明：對，金盆洗手這話，我倒覺得事情也不要那么極端，當你這個房地產是一個全國支柱性行業的話，肯定將來有很多房地產開發商要進到這個行業來的，而現在把房價稍微調一下，把自己的氣喘回來，我覺得這才是符合國家的政策。

　　同時我們宏觀調控現在看起來，也是對于這個經濟刺激有了一定的作用。所以我想，房地產它是整個宏觀的一部分，而應該房地產開發商還以大局為重。

　　主持人：以大局為重。

　　劉戈：對，其實我們回顧一下從2007年、2008年、2009年那個周期的話，其實和現在的情況，這個周期有很多的相似之處。

　　就拿杭州來說，在2008年的時候，那么在2008年的第三季度，這個時候，它的房地產的這個銷售數額就明顯的下降，和去年相比達到50％，那么這個時候萬科率先在杭州4個樓盤同時開始降價，那么后來的話，導致有人砸售樓處，那么導致這樣一些退房潮這樣的一些事件。

　　那么現在看來呢，當時的話，如果沒有政府的那樣的出手，那么可能就是現在，比現在更嚴峻的一個結局。

　　那么現在的話，到目前為止，剛才霍老師說，我們沒有看到地方政府明確地表示要救援的這樣一個態度。那么接下來就是上一個輪回周期所沒有見到的情況，那么現在我們怎么樣進行判斷。

　　所以的話，現在從政府的表態來說，那么現在越來越清晰、越來越堅定，也就是說，資金面上不會對房地產進行放松，而且明確地說，希望房地產要降價。

　　那么在這樣一些情況下的話，應該說，不能說水落石出吧，也應該說，大體上這個走勢的話，大家是清晰了，一定會有一部分企業死掉。

　　那么就是像宋衛平自己在一封信里頭也情真意切地說，在房地產的這條河流里一些稚嫩的“小蝦米”可能挺不過去，但是其實呢，我覺得除了“小蝦米”以外，可能有一些“大魚”，如果在做決策的時候，可能風險意識不夠，或者產品比較單一，可能也有生命危險。

　　主持人：好，現在就這個問題，我們再來看一下其他的觀眾朋友他們怎么看。“豆腐”，他說“眼下一線城市的開發商很多都在暗地里悄悄降價了，國家的調控政策取得了初步的功效。但是政策需要有持續性，’三天打魚，兩天曬網‘只會讓樓市的調控成為空談。房地產市場需要發展，但必須是良性的，泡沫必須得到控制與杜絕。”

　　好，接下來我們再就這個問題聽一聽特約評論員，他有怎樣的觀點和建議。

　　尹伯成（復旦大學房地產研究中心主任）：我覺得不能再救，假定我們政府現在樓市調控松動，把限購到年底就取消了，那么我覺得投資投機性需求，馬上就會東山再起、卷土重來，樓價就會出現報復性地上漲。那么這樣，泡沫會進一步地吹大。

　　所以我覺得現在是樓市調控剛剛開始有效果，就像中央講的，要鞏固調控的成果，還要靠開發商自己，他們只能靠自己來救，自己救唯一的辦法，就是適當地降價。

　　陳國強（中國房地產學會副會長）：不同企業項目銷售狀況還是有很大差別，很大程度上取決于它的經營策略，公司的運營模式。像今年前三季度，部分在經營上強調高周轉，或者說快速周轉的企業，強調經營規模的像萬科、像恒大這類企業，今年前三季度市場的整體表現還是不錯的。

　　但是在調控之下也有部分企業，特別是過去一段時間，擴張過于激進的，高負債運行的面臨的市場壓力比較大，會不會有一些企業因為調控倒下來，我們還需要更長的時間，還需要再觀察，可以肯定的是一些企業在當前調控形勢之下，的確面臨比較嚴峻的經營壓力，這個是一個事實。

　　主持人：大家都希望中國的房地產市場是一個良性循環，對于良性循環這一點，兩位有怎樣的建議？

　　劉戈：那么首先要把目前眼下這一關要過去，因為現在開發商開始有了這樣一個呼聲，那么就是說，那么包括把農民工、把上下游的產業鏈、把中產階級一起拉進來說，那么如果要是房價下降的話，大家都是受害者，但是其實的話也未必，因為其實農民工的就業，也可以通過保障房的建設和其他基礎設施的建設來解決。那么對于很多中產階級的話，一套房子對于他來說，賬面上的漲漲跌跌的話，可能也沒有太大的影響。

　　所以房價還是這一輪的話，真正調控的話，一定要降下來。那么在這個過程當中，肯定會有一些企業遭遇，過不了這個“寒冬”。

　　但是的話，所有的調控，所有的改革，都不可能讓所有的人舒舒服服都過去，如果是那樣的話，肯定沒有效果。

　　所以的話，這可能也就是調控所產生的一個必需要的一個代價。

　　霍德明：很清楚的就是這一次的調控里面，房地產開發商他不可能企圖從中央政府或者地方政府再求得一些什么救援了。2008年那個過去的事，不會再重演了。所以這次，中小型房地產開發商可能就是購并，好像應該合起來吧。

　　劉戈：自己想辦法。

　　霍德明：自己想辦法。

　　劉戈：對。

　　霍德明：另外我覺得最后就降價嘛，而對于全民所期待的也是降價，所以現在看起來，大的開發商已經降價了，綠城它們之所以有……