險(xiǎn)象環(huán)生處，撥云見日時(shí)。預(yù)期中的地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營拐點(diǎn)在三季度果然顯露端倪——上市房企業(yè)績同比增速放緩至14%、環(huán)比更大降29.36%；現(xiàn)金流日趨緊張，存貨積壓，銷售遲滯。再從各地降價(jià)促銷后風(fēng)起云涌的“退房潮”等事件，亦均可側(cè)面提供佐證。然而，對資本市場而言，最壞預(yù)期的逐步兌現(xiàn)，往往意味著最好光景的漸次揭幕——已處估值“冰點(diǎn)”的A股房企板塊，會否因若隱若現(xiàn)的政策微調(diào)預(yù)期而陡現(xiàn)曙光？
　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至10月29日，兩市已有131家上市房企(申萬分類)公布三季報(bào)，在營業(yè)收入和凈利潤兩項(xiàng)核心指標(biāo)上，前三季度同比增速放緩，第三季度環(huán)比大幅下降，其中凈利潤下降近三成。
　　明細(xì)來看，前三季度131家A股上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2092億元，同比增長14.4%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤263.8億元，同比增長14.31%。
　　同時(shí)，131家A股上市房企第三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入699.58億元，環(huán)比下降8.15%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤73.19億元，環(huán)比下降29.36%。其中，凈利潤環(huán)比下降的公司共77家，占比達(dá)58.7%。萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房企三季度業(yè)績均出現(xiàn)不同程度下滑。
　　細(xì)化到微觀個(gè)體，三季度業(yè)績持續(xù)下滑的房企以宜華地產(chǎn)、國興地產(chǎn)、天業(yè)股份等中小型開發(fā)商為主，但也不乏金地集團(tuán)、華僑城、濱江集團(tuán)等大型房企。
　　以金地集團(tuán)為例，三季度單季業(yè)績同比下滑98%，與二季度的同比增長400%相比明顯惡化。主要原因來自銷售下降，金地集團(tuán)二季度營業(yè)收入同比增長98%，而三季度同比下降20%。
　　更值得注意的是，從2010年諸季財(cái)報(bào)逐步顯示出的經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)趨勢在今年三季度進(jìn)一步擴(kuò)大，折射出房企經(jīng)營環(huán)境惡化，資金鏈深度承壓。
　　三季報(bào)披露，131家房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為-632.5億元，去年同期為-543.58億元，同比降幅為16.37%，環(huán)比降幅為19.31%。
　　明細(xì)來看，131家房企中，80家房企前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，65家房企同比出現(xiàn)下降。同時(shí)，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見出現(xiàn)降低，為1806.9億元，去年同期這一數(shù)字為1862.6億元，同比降幅為3%。
　　再從存貨指標(biāo)來看，131家房企三季度末存貨達(dá)9838億元，較去年同期的6788億大增44.93%；同時(shí)，131家房企今年6月底存貨為8759億，第三季度環(huán)比增幅也達(dá)12.31%。存貨積壓跡象明顯。
　　對應(yīng)上述數(shù)據(jù)，來自中原地產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，富力、保利、萬科等標(biāo)桿房企今年下半年以來都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷，近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%。
　　資本市場歷來領(lǐng)先實(shí)體經(jīng)濟(jì)的趨勢變化。若說2011年三季度末的上市房企已陷經(jīng)營拐點(diǎn)，或也可預(yù)言A股地產(chǎn)股估值將現(xiàn)上升拐點(diǎn)。
　　一方面，地產(chǎn)股估值已處2008年以來最差。國泰君安研究報(bào)告顯示，一線公司目前估值和股價(jià)已反映房價(jià)下降35%、銷量下降55%的預(yù)期。一線公司2012年的業(yè)績鎖定性比2008年高(2008年業(yè)績鎖定20%，2012年業(yè)績鎖定65%)，且現(xiàn)在7—8倍的PE估值普遍低于2008年最底部，PB估值低于或等于最底部，RNAV估值和最底部相當(dāng)。
　　另一方面，隨著通脹與房價(jià)呈現(xiàn)回落趨勢，國家宏觀緊縮政策也出現(xiàn)微調(diào)預(yù)期，無論在資金面，抑或在行業(yè)調(diào)控上。且一旦中央與地方在調(diào)控政策微調(diào)上達(dá)成一致，地產(chǎn)股價(jià)或?qū)⒆叱龅撞�。如日前住建部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會上表示，待各城市住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)建立后，就不必再采取限購這樣行政色彩濃厚的辦法。