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2011-10-20 作者： 來源：央視網(wǎng)
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投資客拋售，開發(fā)商降價促銷，70個大中城市，房價停漲連三月，樓市拐點真的來了嗎？《今日觀察》正在評論。
主持人（史小諾）：各位晚上好！歡迎收看今天的《今日觀察》。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的房價數(shù)據(jù)，9月份在全國70個大中城市里面有46個城市的房價出現(xiàn)了下跌或者是停止上漲的趨勢。其中北京、上海、廣州這幾個一線城市，房價已經(jīng)連續(xù)三個月沒有上漲。在持續(xù)一年多的調(diào)控之后，房價的拐點好像是真的到來了。那么下一步房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控會不會有所調(diào)整？
今天的評論員是馬光遠和劉戈。首先一起來看一下，房價是不是真的開始下降了。
樓市調(diào)控步步深入，市場觀望情緒愈發(fā)濃烈。昨天，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，9月份70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有17個，持平的城市有29個，與8月份相比，9月份環(huán)比價格下降的城市增加了一個，環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。
北京中原地產(chǎn)相關人士表示，全國70個指標城市的價格數(shù)據(jù)，已經(jīng)明顯出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的拐點，特別是京滬穗深等幾個一線城市的房價，已經(jīng)進入了下降通道。
看過數(shù)據(jù)，再看市場，近來，北京市通州區(qū)降價的字眼頻繁出現(xiàn)在了樓盤廣告中，最低降價14000，跌回2009年的水平，平均跌幅接近30%。與此同時，數(shù)據(jù)顯現(xiàn)10月上半個月，北京二手住宅成交均價跌破了2.3萬元。
深圳一家樓盤近日開始大幅促銷。推出的特價房，每平方米比剛開盤時優(yōu)惠5000元左右。
沈任墅（某樓盤置業(yè)顧問）：價格之前是18600元（每平米），現(xiàn)在因為整個市場，現(xiàn)在降價了就有百分之十幾。
在重慶，最近一些溫州購房者開始拋售房源。
記者：您的房子現(xiàn)在出售的價格是多少？
溫州房客：總價最低80萬。
記者：你的這個價格可不可以再優(yōu)惠一點呢？
溫州房客：我在市場上到85萬，現(xiàn)在已經(jīng)跌了5萬了。
近來房產(chǎn)商降價的動作格外引人關注，《上海證券報》報道，一直以價格略高于周邊物業(yè)著稱的高端物業(yè)開發(fā)商龍湖地產(chǎn)宣布，其在青島即將開盤的龍湖滟瀾海岸小高層項目，均價定在了6500元/平方米，這一價格較周邊同檔物業(yè)價格降低了1000元左右，降價幅度超過10%。
新華社援引深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)，上半年上市房企負債總額突破萬億元，同比上漲了41.29%，業(yè)內(nèi)人士表示，對于上半年，手握9640億元存貨的106家上市房企而言，以價換量，出售存貨緩解資金和業(yè)績壓力，顯然是他們的最后一張王牌。
9月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)降至100.41，連續(xù)四個月下降后，已經(jīng)在“零”界限左右徘徊。
主持人：在樓市特別熱的時候，我們喜歡做節(jié)目來討論，現(xiàn)在樓市看起來真的是比較冷，因為從這個單價、從這個量的銷售，還有從大家現(xiàn)在老百姓購房的這種熱度和熱情來說，真的是下降了很多，兩位評論員給我們聊一下，是不是真的房價開始下跌了？
劉戈（財經(jīng)頻道評論員）：對，我們來看一下數(shù)據(jù)，就是現(xiàn)在我們來看，70個大中城市的它的房價的上漲或者下跌的環(huán)比。我這塊總結了一下，從3月份開始，70個大中城市全部在上漲，4月份，就上漲了變成了56個，接下來的話，這幾個月，5月份是50個，6月份是44個，7月份是39個，上漲的城市在逐漸地減少。
主持人：上漲的速度和幅度，對。
劉戈：那么到8月份和9月份都是24個，剛剛我們拿到的9月份的數(shù)字也是24個。而所有的現(xiàn)在呢，包括大城市，上漲比較快的城市和原來房價比較貴的這些城市的話，現(xiàn)在都已經(jīng)進入了房價下跌或者持平的名單。
主持人：停漲了。
劉戈：另外呢，我們再看一些開發(fā)商的行為，那么非常有名的龍湖地產(chǎn)，那么在前幾天，那么在青島新開盤的一個項目一下子就比周邊便宜1000塊錢，降了10%，這是一個。那么在7月份的話，它在重慶，也有一個樓盤也下降。
主持人：不光是中小房地產(chǎn)企業(yè)，大的房地產(chǎn)公司也在有所動作。
劉戈：對，這是非常重要的標志，就是一些資金實力雄厚的，有很好的品牌效應的這樣的一些大的開發(fā)商，它加入到降價的這個行列里。
主持人：也在促銷。
劉戈：那么可能對于很多的小開發(fā)商，它降價是由于資金鏈斷裂迫不得已，但是對于這些大開發(fā)商來說，它就是一個順勢而為，是一個主動行為，因為下半年現(xiàn)在工程款，農(nóng)民工的工資等等的這些稅費的話，都要結掉，那么明年的話，還要拿地，所以這個時候，他要把所有的。
主持人：資金回籠。
劉戈：資金要進行回籠，所以的話，主動進行選擇，所以從這兩個方面來看的話，確實是一個拐點的到來的一個跡象。
主持人：順勢而為，是很多房地產(chǎn)公司的選擇。
馬光遠（財經(jīng)頻道評論員）：對，事實上我們對這個房地產(chǎn)走勢的判斷，應該說有這么幾個風向標。第一個就是我們剛才劉老師講的，70個大中城市那么怎么來看，事實上8月份、9月份的時候，那么可以講就是停止?jié)q、持平的跟下降的城市比例，我算了一下，70個里邊達到了46個。
主持人：對，大部分。
馬光遠：比例達到了66%，也就是說如果我們以50%作為一個拐點的話，那么66%應該說是一個很樂觀的數(shù)字。而且那些還繼續(xù)在上漲的漲幅沒有超過0.3，所以這個基本上可以講，70個城市基本上可以講全部停止上漲，這是一個風向標；第二個風向標是什么，就是開發(fā)商的風向標，開發(fā)商的風向標我們主要還是看大的，也就是比如說這個萬科等等的這么一些大的開發(fā)商，它目前是一個什么樣的心態(tài)。
主持人：對。
馬光遠：我們觀察一下他們的言論，他們的促銷方式來講的話，基本上出現(xiàn)了普遍的新開盤的樓盤，普遍價格下調(diào)的這么一個態(tài)勢。
劉戈：或者有很多優(yōu)惠的條件。
馬光遠：對，對，這是一個；第三個，我原先觀察房地產(chǎn)走勢的時候，我覺得對房地產(chǎn)走勢最了解的還是中介機構。所以我前幾個月，我收到中介機構的短信的時候，我從來不看的，那么這最近一段時間，每天能收到20多個，那么你看短信的話，你從那些短信的價格里邊，能透露出已經(jīng)明顯的下行的趨勢，我們不說通州，你比如說四環(huán)一些樓盤，我記得上個月給我發(fā)的時候是4萬5，4萬5還講是優(yōu)惠的價格，那么這兩天發(fā)的基本上3萬8出現(xiàn)了，今天還出現(xiàn)了一個3萬5的，也就說同樣的樓盤，在一個月的時間內(nèi)，整個價格出現(xiàn)了明顯的一個松動。
也就說，我們從一線的中介機構本身接觸到的信息來講的話，那么大家的整個心態(tài)，最起碼出現(xiàn)了一個明顯的，也就是說認為房地產(chǎn)整個的下行的趨勢基本上已經(jīng)形成。
主持人：從具體的數(shù)據(jù)，從開發(fā)商和中介的這種態(tài)度，以及從政策層面上，都已經(jīng)進入到下降的通道。
劉戈：實際的銷售狀況。
主持人：好，接下來就這樣一個房價是否下降的話題，我們再來聽一下網(wǎng)友的評論，這位朋友說，“之前看到消息說，房地產(chǎn)公司在今年房價傳統(tǒng)的銷售旺季‘金九’遇冷了。那么據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的消息，我們也可以看得出來，房價到了停漲的階段。觀察環(huán)比來看，房價在進一步的往下降溫，數(shù)據(jù)上的拐點已經(jīng)大致確立，接下來無外乎是下跌的趨勢會更加地明顯化。”這是很多朋友的一種共識。
我們再來看看這位網(wǎng)友的說法，他說“房價停漲，雖然幅度不明顯，但是已經(jīng)讓昔日不奢望買房的大眾看到了一線買房的曙光！”很多朋友都是期待著房子能夠降價，“想來之前一系列限購的政策確實起到一定的作用。希望政府堅持調(diào)控不松動，繼續(xù)出臺一些政策，讓全國房價尤其是大中城市的房價能夠進一步降下來，讓更多普通的工薪家庭能夠買得起房！”
好，聽完了網(wǎng)友的評論，我們再來聽一下專家他們的觀點和說法。
陳國強（中國房地產(chǎn)學會副會長）：從最新的數(shù)據(jù)來看，我想隨著調(diào)控政策實施時間的推移，出現(xiàn)下降和持平的城市數(shù)量在持續(xù)增長。那么同比的漲幅也明顯在收窄，這個趨勢是很明顯的，是否意味著樓市拐點會出現(xiàn)了，我想是這樣，對于像北上廣深，已經(jīng)連續(xù)多個月房價已經(jīng)開始呈現(xiàn)停漲特征的城市來說，配合成交量萎縮，那么我想初步可以判斷，像這一類城市，像東部沿海這些重點城市，那么價格拐點，應該說這個特征比較明顯。但是不同的像中西部的一些二三線、三四線城市，還不能夠用拐點這樣的方式來判斷，所以還是要區(qū)分，不同區(qū)域，不同城市。
曹建海（中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員）：因為現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的房價的銷售價格指數(shù)，所以都是分城市來算的，根據(jù)城市的數(shù)目的變化，我們可以看到，跟上月相比，價格下降的城市17個，持平的城市現(xiàn)在是29個。總的來講止?jié)q的城市，比上月輕微的在增加，大體上說明調(diào)控的效果是在顯現(xiàn)，一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)的環(huán)比下落房價的回落趨勢基本上已經(jīng)確定了。
一些城市持平，實際上它面臨的局面就是房價要出現(xiàn)回落，一些房價還在上漲的城市，上漲的幅度持續(xù)減少，下一步面臨的就是房價不漲，甚至就是環(huán)比回落。所以這就說明，大的局面上看，我們很多城市，房價正在面臨拐點，一線城市拐點實際上已經(jīng)出現(xiàn)了。
主持人：看來這個拐點論是很明顯的，剛才兩位專家也覺得這個拐點趨勢非常的明顯，那么兩位認為拐點是否是真的到來，我們就可以這么說，下定論了？
劉戈：剛才我們說從數(shù)字上，還有從一些開發(fā)商現(xiàn)在的一些銷售行為上，我們已經(jīng)看到了拐點。另外的話，我們現(xiàn)在回憶一下，就是從2007年的7月份開始，在北京、上海這樣的一些城市，就已經(jīng)開始出來，出現(xiàn)了就是量跌價滯這樣的現(xiàn)象，也就是說量在減少，然后的話，價格在進行著這樣一個對峙、焦灼。
主持人：僵持狀態(tài)。
劉戈：那么現(xiàn)在看，其實這幾個月來，同樣差不多是這樣的一個狀況，幾個月來。
主持人：這個時候大家要警覺多了。
劉戈：尤其剛剛過去的“金九銀十”和2007年的“金九銀十”是非常相像的。所以我們由于剛才的，我們說的那兩條，再加上現(xiàn)在的有這樣一個判斷，所以我覺得，真的可以說，我們現(xiàn)在完全可以判定拐點已經(jīng)到了，而不是即將到來。
馬光遠：對，對，這個應該說，這種樂觀本身有很堅實的一個判斷的基礎，我們說房地產(chǎn)調(diào)控本身這么多年，應該說是一個非常艱苦的拉鋸戰(zhàn)，雙方博弈的力量也是非常厲害。所以我們談到拐點的時候，肯定要講說，是不是一個長期的趨勢，這種長期趨勢，我想如果說，我們真的要判斷它是不是拐點的話，我想從三個層面可以去判斷。
第一個心理層面，這種下降的態(tài)勢有沒有確立？那么從心理去講的話，應該說“金九銀十”，目前是一個什么表現(xiàn)，基本上是地量，基本上可以講沒有任何成交了，零星的一些成交，本身意味著大家對市場未來的價格是非常看淡的，那么這么一個看淡建立在什么基礎上呢？建立在政策堅持的基礎，也就是說，只要政策沒有出現(xiàn)拐點，那么前一段時間，最主要的是大家對政策沒信心，因為一些開發(fā)商，一些老是講這個限購政策，有這樣那樣的一些要求取消限購政策，所以大家對限購政策沒有信心的情況下，那么總是會推動大家心理的這種博弈。所以這種焦灼狀態(tài)，主要是取決于政策是否堅持，現(xiàn)在可以講，政策沒有出現(xiàn)拐點，政策沒有出現(xiàn)拐點的話，緊接著就會出現(xiàn)心理層面的拐點。也就說從目前我們來講的話，以前比如說2009年、2010年，包括上半年的時候，那種恐慌性的這種購買，基本上不存在了。也就是說，整個市場的力量已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，心理拐點已經(jīng)到來，心理的優(yōu)勢已經(jīng)從開發(fā)商變成購房者了，這是一個。
第二點，我們講這個價格的這種拐點已經(jīng)到來，那么前面我們分析，70個大中城市也好，還是一些前一段時間投資比較厲害的，通州、鄂爾多斯也好，整個價格下行的態(tài)勢已經(jīng)非常明顯，通州一些樓盤，已經(jīng)回到2009年初的這么一個水平，那么在這么一些投資力量率先往下走的這種帶動下，我想整個對不僅僅70個大中城市，而且包括對二三線城市，整個價格往下帶動的力量比較大。
那么第三個我們看，以前的這種房地產(chǎn)利益鏈條上的共同體出現(xiàn)了分化。那么前一段時間我們看到，這個建行，北京建行率先提高了首套房的利率，那么從今年整個來看的話，媒體統(tǒng)計總共有14個城市，商業(yè)銀行已經(jīng)提高了利率，那么提高到，最高的提高到什么程度呢？最高的上浮了50%。上浮了50%意味著什么？意味著等于相當于我們按照目前的加息來看的話，至少加息了4次。那么這樣的話，對購房者的購房成本的這種提高是非常明顯的。
那么再一個我們看庫存量，北京的庫存量，8月份統(tǒng)計過了12萬套，那么現(xiàn)在如果按照目前的這種交易和開盤的速度的話，差不多到15萬套，15萬套在北京2008年，比2008年都高，也就是說，整個的這種供給與需求的力量也發(fā)生變化。
如果說這是場比賽的話，那么這個比賽，現(xiàn)在我覺得可以很快的可能我們看到吹哨子，也就是說勝負對比已經(jīng)發(fā)生了一個很大的一個變化，而且這一次，我想……
劉戈：如果不出現(xiàn)一個大力士的呼啦在另外一方來幫一把的話。
馬光遠：我們說9月份為什么趨勢比較明顯呢？最主要是政策事實上是一而再再而三的向外界顯示，說我不會變，那么政策的這種堅持，事實上給了整個房地產(chǎn)市場的趨勢明朗化，給了最后的一擊，我想這一擊，對于大家判斷未來的趨勢，應該是非常有幫助的。
主持人：所以拐點這個說法現(xiàn)在是比較明晰的，它是從心理的拐點，價格的拐點，資金鏈的緊張，以及房貸利率提高等等來表明這個拐點的到來。那么房地產(chǎn)市場我們看到價格確實是在下降，那么今后的房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將會怎樣進行，才有利于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展？稍候回來繼續(xù)探討。
房價松動，調(diào)控政策不能松，房地產(chǎn)市場下一步將如何調(diào)整？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎繼續(xù)收看今天的《今日觀察》，那么房價開始松動，會給房地產(chǎn)市場的調(diào)控帶來一些什么樣的影響，接下來通過一個片子來了解。
房價出現(xiàn)拐點，宏觀調(diào)控能松一口氣了嗎？一周前，廣東省佛山市的一條短命的政策，給出了否定的答案，10月11號上午，廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布公告稱，10月12日起，放寬限購條件，對四類人群取消限購，這是全國首個城市公開宣布放寬限購，這立刻成為了全國關注的焦點。
對于房地產(chǎn)的調(diào)控，要放松了嗎？然而戲劇性的是，當天晚上11點多，佛山市住建局又通過官方網(wǎng)站發(fā)布消息稱，為進一步征詢社會各界意見，并綜合評估政策影響，我局決定暫緩執(zhí)行《關于進一步加強我市房地產(chǎn)調(diào)控有關問題的通知》。短命的佛山限購松綁政策，僅僅維持了不到24個小時，樓市調(diào)控政策目前不存在轉向可能。
日前住建部政策研究中心主任秦虹給出了明確的判斷，她分析認為，當前影響房地產(chǎn)市場的有兩類政策，一類是專門針對房地產(chǎn)市場的政策，包括限購、限貸、限價等；第二類是偏緊的貨幣政策，而這兩類政策目前不存在轉向的條件。
在昨天召開的第三季度經(jīng)濟形勢發(fā)布會上，統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運也對近期的調(diào)控效果表示滿意。
盛來運（國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人）：我們初步判斷，我們國家房地產(chǎn)的調(diào)控，取得了積極的成效，房地產(chǎn)的市場運行，向著宏觀調(diào)控的預期方向在發(fā)展。
對此新華社的評論提出，房地產(chǎn)市場的調(diào)控，依舊任重道遠，需要繼續(xù)堅持，甚至再度發(fā)力。數(shù)據(jù)拐點并不代表市場拐點，一線、二線城市的數(shù)據(jù)，難以反映全國房地產(chǎn)市場的狀況，二三線城市，特別是未限購城市，依然處于量價繼續(xù)慣性上漲的過程中。
主持人：我們看到無論是這個官員還是專家，都是強調(diào)就是說現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策不能松動，兩位的觀點呢？
劉戈：我看到一些投資銀行的一些分析師、經(jīng)濟學家他們在文章的話也在提醒，就是如果要是房地產(chǎn)的掉得太厲害，會不會導致所謂中國經(jīng)濟的硬著陸，那么這樣的話，其實他的理由也是傳統(tǒng)的一些理由，也就是說，房地產(chǎn)占的中國的投資的比例比較大，占了百分之，1/4，同時的話，比如說，鋼鐵、水泥，都占到了40%、50%這樣的比例，如果房地產(chǎn)，那么現(xiàn)在的話，有大的這樣的萎縮，那么最后是不是會帶來一系列的這樣的連鎖反應，但是現(xiàn)在看由于保障房現(xiàn)在的一個建設，所以的話，可能這種擔心，現(xiàn)在鋼筋水泥都通過保障房，彌補了原來的這個商業(yè)房這樣的開發(fā)的產(chǎn)生這樣的空缺。
從這個角度來說，另外我們看從三季度的GDP這樣一個數(shù)據(jù)，各方面的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看的話，都沒有找到一個就說由于房地產(chǎn)市場的變冷了，導致整體經(jīng)濟下滑的這樣一個證據(jù)。
馬光遠：整個房地產(chǎn)調(diào)控，一直我們看到，基本上我一直總結，就是三部曲，對整個政策，第一個是罵，對整個政策一出來就質(zhì)疑、批評這是一個階段；第二點哭，講我資金鏈要斷裂了，我要扛不住了；第三個就是下，就講這個經(jīng)濟要硬著陸，房地產(chǎn)一旦崩潰的話，對中國經(jīng)濟怎么樣，怎么樣。
劉戈：現(xiàn)在到了下個階段了。
馬光遠：其實我們說這三部曲，我們已經(jīng)見了很多，那么每一次當宏觀調(diào)控就要出效果的時候，那么這三個故事就一直在上演，你比如說這次9月份數(shù)據(jù)出來以后，那么我看到很多包括剛才劉老師講，很多投行、很多房地產(chǎn)業(yè)界的人士就講，說你再如果繼續(xù)堅持調(diào)控，貨幣再如果過緊的話，那么會出現(xiàn)怎么樣的情況，中國經(jīng)濟會出現(xiàn)硬著陸。
我想這個歐洲經(jīng)濟基本上現(xiàn)在是零增長，美國經(jīng)濟快要掉到1以外了，我們現(xiàn)在9.4%的增長要著落，我想這是違背基本常識的，所以我們現(xiàn)在……
主持人：不用擔心。
劉戈：所以很高。
馬光遠：有一個基本基礎，我們現(xiàn)在對房地產(chǎn)調(diào)控有一個基礎，就是第一個經(jīng)濟增長，沒有出現(xiàn)很大的一個問題。
所以在這種情況下，我們一旦貨幣政策放松的話，緊接著就是兩個惡果會出現(xiàn)，第一個通脹會失控，我們好不容易現(xiàn)在控制在從6.5%到6.2%到6.1%，在逐步的下降的這么一個通道，那么放松貨幣什么后果，我們現(xiàn)在都知道。
那么第二個房價肯定會反彈，所以前一段時間，我們看到在房地產(chǎn)調(diào)控整個出現(xiàn)效果的情況下，一些地方政府已經(jīng)強行闖關，比如說前一段時間佛山，那么悄悄地放松，說我要放寬這個限購，但是只有可能差不多不到12個小時，緊接著就被叫停。
所以在這種情況下，策肯定會堅持，所以我覺得，這個整個市場的力量，也在包括大家的這種預期，大家對房地產(chǎn)認的識，已經(jīng)向著比較健康的方向在發(fā)展。
主持人：至少現(xiàn)階段應該是堅持不放松的，關于房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們再來聽一下網(wǎng)友的評論，這位朋友說，“就近一段時間來看，房地產(chǎn)公司的造勢很猛，但是觀望者居多，買房者沒有上半年那么瘋狂。要我看，還是炒房者放慢了腳步，國家的調(diào)控是長遠的，不是一下子就可以看到效果的。比之2006，2007年的價格已經(jīng)翻番了，這點松動太小了，還應該繼續(xù)調(diào)控。
”
看來繼續(xù)調(diào)控不放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，也是專家、學者乃至我們老百姓共同的心聲。那么如果這個調(diào)控政策繼續(xù)從嚴，將會帶來什么？我們是不是現(xiàn)在可以期待房價在明年或者今后一段日子里，可以進一步再降下來了？
劉戈：應該說，從現(xiàn)在開始的話，就是分批分期的。
主持人：在開始了。
劉戈：可能是從城市的遠郊到近郊再到城區(qū)，從這個大城市然后的話再變成二線城市等等這樣的一個順序吧，可能在變化。但是的話，我想說的呢，可能現(xiàn)在降多少并不重要，也就是說，我們對于房價遠期的預期，是不是能夠有一個穩(wěn)定的預期，這個的話，其實我覺得這個可能更重要。
馬光遠：房地產(chǎn)這個調(diào)控如果持續(xù)的話，我想最起碼能夠帶來兩個好處，第一個是有一個比較健康的房地產(chǎn)的市場，也就是說，不會再出現(xiàn)那種像2009年、2010年那種暴漲的一個市場，暴漲的一個市場，對任何來講，都不是一個好事。
主持人：對。
馬光遠：所以我想，我們的政策再堅持一年，基本上可以宣告，房地產(chǎn)的暴漲期，我們可以說，基本上可以告別了，這是一個；那么第二點……
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