編者按：地產板塊大幅下跌、房地產信托銷售銳減、信托兌付風險顯現……綠城集團信托項目遭清查引發的種種風波正在持續發酵。不管監管層如何回應，一度走俏的房地產信托風險正在積聚，失去房地產項目，信托公司還能以何延續高收益？

　　綠城信托“調查門”驚現另一個版本。
　　“綠城發的大量信托產品或是為了還民間借貸的缺口，從而引來監管層的注意。”知情人士向《中國經營報》記者透露。而此前，綠城集團出面聲明，未收到任何監管部門的調查通知，但亦承認公司的確通過信托業務募集資金。
　　資金饑渴的綠城僅在2011年上半年，就已經發行信托產品共計20款，發行規模高達91.6億元。
　　此前，監管層已經開始高度警惕銀行等金融機構的資金或正充當民間借貸過橋資金的風險。在2011年第三季度分析會上，銀監會主席劉明康警示，“從事高利貸賺取巨額利息的行為今后應重點加大監管”。
　　分析人士認為，監管層對信托監管的加碼或彰顯銀監會試圖借此斬斷信托資金流向民間借貸的橋梁，嚴防銀行體系外的風險轉嫁到體系內的決心。

　　資金極度饑渴

　　日前，不少信托公司收到了一份銀監會下發的《關于信托公司與綠城集團及關聯企業開展房地產信托業務調查的通知》，并附帶一份上報調查情況表。一位接近銀監會的人士也向記者證實“確有其事”。
　　此前一向對資金問題不愿多談的綠城亦選擇積極應對。“綠城與平安合作發行信托產品，并不是缺錢缺到要借‘高利貸’，綠城是缺錢，但缺的是買地的錢。”綠城中國(3900.HK)常務副董事長兼執行主席壽柏年如是對媒體公開表示。
　　以高負債運營換取企業規模的快速發展，一直讓綠城備受質疑。
　　綠城中國2011年中報顯示，綠城集團凈資產負債率達163.2%。壽柏年曾多次公開表示，綠城要在未來兩三年內將凈資產負債率降到一個相對合理水平。“發行基金信托產品，或將是綠城降低負債率的嘗試之一。”
　　據普益財富不完全統計，2011年上半年，綠城通過平安信托、中海信托、中泰信托等多家信托公司發行信托產品共計20款，發行規模高達91.6億元。
　　分析人士指出，在今年越發嚴厲的樓市限購政策下，綠城銷售狀況堪憂，綠城迫切需要通過融資來緩解資金流壓力。
　　截至上半年末，綠城集團總借貸達350億元，凈資產負債率高達163.2%。高負債經營的同時，綠城的銷售并不給力：上半年72個在售項目共取得203億元總銷售額，僅完成全年銷售目標的37%。壽柏年亦稱，綠城樓盤定位為高端住宅，所布局的區域基本以高房價的一線城市為主，受“限購”政策的打擊較為嚴重，目前來看，完成全年銷售目標550億元有困難。

　　監管層警示風險

　　在綠城資金極度緊張之際，這些通過信托項目募集的資金是否真的充當了高息社會借貸的過橋資金？
　　事實上，除了大舉信托融資，綠城早有“曲線”融資的案例。
　　早在2005年，綠城集團通過委托信托公司辦理資金信托的方式，向內部員工募集資金用于“金沙港”項目的開發，綠城的“丁香公寓”項目也曾采用這種融資方式，每次融資的年收益率不盡相同，最高的曾達到15%以上。關于內部集資，綠城曾在內部發文，大致內容是：因綠城控股集團有限公司下屬項目公司開發建設的需要，綠城控股集團有限公司擬向外進行階段性融資，綠城員工需通過所在單位、部門的工會小組向集團工會上報出資人員名單及金額，并與集團工會簽訂《委托合同》。
　　持續關注地產類上市企業的北京虎杰投資首席分析師張寅認為，和其他房企相比，綠城獨特的特點就是存在民間借貸，“早在5年前，綠城就開始出現民間借貸，雖然目前也有很多房企從事民間借貸，但是像綠城這樣既有民間借貸又借助信托融資的行為并不多見。資金鏈條緊張一直是綠城最大的特點，此次通過信托融資也只是一個過渡，最大可能是為了還民間借貸的缺口。”張寅亦認可前述知情人士的說法。
　　《中國經營報》記者就此向綠城集團求證，綠城中國董秘馮征承認綠城集團的確有多次內部融資行為，但馮對記者表示，“與綠城上市公司無關。”而對于民間借貸以及高息融資的行為，馮征均予以否認。

　　續貸輸血財技

　　“部分房地產企業近幾年擴張較快，在金融資源不能及時跟上的情況下，有的企業會借高息資金，包括民間借貸、外資高息債等，這些利率差不多都在20%以上。”杭州一家投資公司負責人表示，利用開發貸款低成本置換以前借的高息資金無疑是綠城破解融資難的一條“捷徑”。
　　據此前媒體報道，2009年5月，綠城以8.5折的價格，提前贖回本金4億美元的高息票據，而這筆債務9%利率的債務原定是2013年到期，綠城此舉存在違約之處：一是凈資產負債率高達140%，超過了相關約定；二是債券條款限制綠城對聯營公司的投資規模比例較大，也超過了約定。
　　按發行債券條款規定，綠城一旦違約，債券持有人可以要求綠城在2009年6月提前贖回債券。對此，綠城中國在公告中稱，提前贖回高息債所需資金主要來自其內部資源。
　　壽柏年曾解釋稱，杭州藍色錢江項目，除銀行貸款外的21億元為自有資本金外，信托產品有15億元進到這個項目，代表公司就可以從資本金中拿走15億元還高息債。同樣，無錫太湖新城項目信托產品投入5億元，公司就可以從8億元投資款中拿出5億元還債。
　　顯然，憑借低成本的開發貸以及信托產品的融資，綠城“解決”了高息貸的風險。“高負債與高成長”亦成為綠城的財技標簽。
　　而劉明康此前在銀監會2011年第三季度分析會上的發言亦說明民間借貸等融資方式是房企不可觸碰的高壓線。
　　“在浙江等沿海地區出現了一些國有擔保公司，財務公司利用國有銀行資金，偷偷放高利貸現象，這些利用銀行低成本信貸，從事高利貸賺取巨額利息的行為今后應重點加大監管。”劉明康說，由于信貸需求旺盛，一些擔保公司，投資公司，咨詢公司紛紛轉行從事高利貸業務，而放貸的資金很大一部分來自銀行，是銀行給大型企業的貸款，這些公司利用管理漏洞和大型企業的虛構項目從銀行套取低成本貸款，偷偷的放高利貸獲取差額。
　　劉明康表示，未來銀監會將嚴把開發企業名單制管理，開發貸款發放必須以在建工程作為抵押，不要在開發商貸款上搞“貸新還舊”和“暫延期限”。