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    1. 7月居住用地流標大幅上升 地價底部還未到來
      2011-08-11   作者:張曉玲  來源:21世紀經(jīng)濟報道
       
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        7月的土地市場低迷持續(xù)。據(jù)中原地產(chǎn)和國土部有關(guān)下屬機構(gòu)數(shù)據(jù),7月土地流標率明顯上升,進入8月份的第一周,盡管各地政府紛紛進行推地,但土地市場成交依然冷清。
        一方面是土地供應逐漸進入年度高峰,另一方面是房企預期地價下行持幣待購。開發(fā)商普遍認為,土地的購買機會取決于土地流標率及底價出現(xiàn)明顯下降,而這一底部還未到來。

        土地市場仍在筑底

        據(jù)中原行業(yè)監(jiān)測,7月居住用地成交461公頃,環(huán)比下降54%,較1-6月均值下降21%。
        土地流標頻現(xiàn)市場。7月15個城市共推出居住用地90幅,20幅地塊流標,其中沈陽流標15幅,成都、南京各流標2幅,長沙流標1幅。15個城市累計流標率10%,較上月再增2個百分點,流標率呈現(xiàn)明顯增長趨勢。
        8月9日,國土部網(wǎng)站消息稱,據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年前7個月全國土地流標數(shù)量達到353塊,比去年同期增長242%,其中7月份土地流標數(shù)達到61塊,基本相當于1-2月流標數(shù)的總和。
        萬科董秘譚華杰認為,從土地市場的情況來看,現(xiàn)在市場有一定的降溫跡象,但最核心的兩個指標目前還不顯著。一個是土地流拍率,一季度低于10%,二季度低于9%;另一方面出讓土地的底價沒有下降。
        近期陸續(xù)出爐的房地產(chǎn)公司中報顯示,除中海、保利等少數(shù)公司外,絕大部分開發(fā)商在上半年的土地市場出手謹慎。
        如萬科前7個月新增房地產(chǎn)開發(fā)項目22個,對應權(quán)益規(guī)劃建筑面積約423萬平方米,在深圳、武漢、太原參與舊城改造項目4個,對應權(quán)益規(guī)劃建筑面積約161萬平方米。上半年萬科在土地市場表現(xiàn)并不是很
        積極。其他如綠城、遠洋、龍湖、金地等公司,拿地更是相比往年大幅減少。
        “我們認為下半年的市場機會更好一些,將持續(xù)關(guān)注市場可能出現(xiàn)的機會。”萬科總裁郁亮說。

        地方政府會否讓利?

        數(shù)據(jù)顯示,上半年16個重點城市的供地規(guī)模,比去年上半年同期下降18.5%,上半年供地量僅相當于2010年全年的三成。
        進入下半年,各地加緊推地。7月28日,重慶九龍坡舉辦“2011年房地產(chǎn)開發(fā)用地推介會”,共推出58宗4859畝土地,保利與龍湖、恒大、金科、華潤等近50余家房企都出席了該次的土地推介會。
        7月底8月初,上海迎來本年度最大規(guī)模土地推介會:“南橋新城土地資源專場推介會”,地塊總面積2000畝,創(chuàng)下南橋新城年度推地面積歷史新高,萬科、保利、恒大、中糧等近50家房地產(chǎn)開發(fā)商悉數(shù)到場。
        8月8日,廣州一次性出讓6幅土地,其中半數(shù)以上以底價成交,顯示當前房企拿地態(tài)度謹慎。
        萬科認為,上半年土地流拍率不高的原因,正是地方政府出讓土地的時候會先有一個詢價。在詢價過程中,土地的溢價率雖然下降,但土地的底價并未下跌。
        此外,譚華杰表示,房價與地價也緊密相關(guān),隨著住宅市場的調(diào)整,房企對于未來房價上漲的預期看淡,不愿支付高昂的土地價格,則土地市場的調(diào)整也會加大。
        這種調(diào)整可能首先在一線城市發(fā)生。綜合國家統(tǒng)計局、上海宜居房地產(chǎn)研究院、以及中原地產(chǎn)、北京房協(xié)等機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,上半年包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市,房價漲幅已經(jīng)收窄。

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