中國房產信息集團日前發布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產開發企業累計實現銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業績位居排行榜前三名。
市場份額向大型房企集中
調控之下，大型房企的銷售額同比依然攀升，市場集中度也逐步提高。今年上半年，房企銷售金額前十榜單和銷售面積前十榜單的入榜門檻分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48%和25%。2010年上半年，前十企業銷售金額入榜門檻為105億元，銷售面積門檻為93萬平方米。
“我們銷售業績大幅提升，主要原因是公司營銷策略適應了政策和市場的變化，由此占據了其他中小房企的市場份額。”恒大地產總裁夏海鈞表示。
受限購、限貸等調控政策的影響，房地產市場深度調整，中小房企的銷售額同比普遍下滑。但一線房企則采取逆市擴張戰略，大力布局具有發展潛力的二三線城市；同時，通過適度調價和提升產品品質等營銷策略加快促銷，由此搶占了很多市場份額。
“中小房企土地和項目儲備不多，周轉率較低，市場調整之際，他們面臨的資金壓力更大。很多房企后續拿地動力不足，項目結盤后便退出市場，部分房企甚至因資金鏈問題而被迫出售項目。房地產行業的并購整合也日益增多。”業內人士表示。
國家統計局的數據顯示，今年前五個月，全國商品房銷售額的同比增長率為18.1%，而房企十強的銷售額同比增幅超過80%。顯然，市場份額正在向大型房企集中。
具體來看，萬科上半年實現銷售644.2億元，今年繼續突破“千億大關”懸念不大。恒大地產位居其后，上半年銷售額達到429億元，同比增長103%，接近其去年全年500億元的銷售業績。同時，恒大銷售面積達到620萬平方米，同比增長86.75%，位居銷售面積排行榜首位。中海、龍湖等港股上市公司的銷售額增幅也超過八成。
擴張二三線城市
2011年上半年，一線城市樓市面臨重大壓力，而調控相對寬松的二三線城市則成為房企重要的利潤增長點，大型房企業績增長的主要貢獻來源于二三線城市。
“薄利多銷、快速周轉已成為房企在二三線城市房地產營銷的主要策略。”中房信集團一位分析師指出，萬科、恒大、保利等公司在今年二季度繼續保持強勁增長勢頭，主要得益于此前的戰略布局。
以恒大為例，公司從2004年就開始深耕二線城市，斥巨資布局升值潛力大的高增長區域。在二線城市獲得成功后，恒大又將目光瞄準三線市場，并于2010年3月大規模進入三線城市，目前已經逐漸迎來收獲期。
主打二三線城市的大型房企也普遍采取“快銷售、高周轉”策略。今年上半年，恒大推售新盤總數達90個左右。下半年，恒大計劃每月將推售10至12個新盤，下半年累計推售新盤60至70個。從拿地到銷售，恒大的平均周期為8個月。
業內人士指出，萬科、恒大以及碧桂園等為代表的傳統高周轉型企業正進一步加快周轉速度，而不少以中高端物業開發為主的企業，也開始積極向高周轉靠攏。這方面表現最突出的是中海地產。據了解，今年以來，中海地產在多個一線城市降價快銷，5月份更是創下了單月超過100億的紀錄。
中小房企難度日
截至6月28日，已經公布上半年業績預告的上市房企合計為31家。31家房企中業績預增的有15家，占目前公布中報預告房企總數的48.4%。
其中天倫置業以4079.54%的業績增幅位列第一。公告顯示，2011年上半年凈利潤約1800萬-2300萬元，預計增長的幅度為3171.09%-4079.54%。與2010年中期相比，其全資子公司廣州潤龍房地產有限公司將所持河南新景致房地產有限公司70%股權全部轉讓，形成投資收益約2200萬元，導致公司2011年中期業績較上年同期發生大幅變動。
從凈利潤增長的具體金額上看，主營商業地產的金融街以凈利潤約8.6億-11.2億元的業績增幅居首，其增長幅度為70%-120%。在業績預告中就稱，上半年的業績增長一是報告期內公司部分已銷售房地產開發項目滿足收入確認條件的較多；二是報告期內公司津塔寫字樓和金融街中心等項目計入投資性房地產采用公允價值計量。
深物業A、深長城、天保基建、寧波富達、珠江實業、浦東金橋、廣匯股份的業績預報增幅也在100%以上，榮盛發展、浦東金橋的業績增幅則在50%以上；而南國置業和世聯地產這兩家房企的業績增幅較低，均為不到30%；剛泰控股、中江地產則成功實現扭虧。不過，這其中廣匯股份已經在5月31日出售了旗下的房地產業務，而本次業績預增的主要原因正是對房地產開發和銷售等非能源業務實施剝離產生的收益及新增煤炭銷售業務產生的收益。
除15家預增房企外，其他16家房企中，有11家出現業績下滑，另有五家虧損。在11家業績下滑的房企中，幅度最大的是嘉凱城，公告顯示其上半年凈利潤約500萬元，同比下降98.9%。對此，嘉凱城表示2011年半年度比2010年半年度凈利潤大幅減少的主要原因是由于上半年可結算的項目較少，導致可確認的銷售收入和凈利潤較上年同期大幅減少。不過嘉凱城也稱，根據公司現有項目的開發情況，2011年可結算項目將多數集中在三、四季度結算。
海德股份、重慶實業、濱江集團、中茵股份、宜華地產的業績降幅都在60%以上，廣宇集團、世榮兆業、合肥城建的業績降幅則均為30%-50%。四大房企傳統龍頭之一的金地集團也表示業績將會較去年同期有所下降。今年1-3月凈利潤比去年同期下降86.08%，營業收入同比下降70.31%。
在虧損的5家房企中，津濱發展的情況最為嚴重，其今年上半年的凈利潤約為負1億-負8000萬元，降幅高達384%。對此，津濱發展表示，受公司目前房產項目開工及竣工時間的影響，導致公司全年可竣工結算項目較少，公司在2011年半年度可確認的收入與2010年相比有較大下降，因此引起公司2011年半年度出現虧損。萬澤股份、高新發展的凈利潤下滑幅度均超過220%，虧損金額也都超過了千萬元；國興地產、ST興業也出現了虧損。
中原地產認為，上市房企很可能在三季度出現明顯的分化，而為了使得年報不會太差，部分之前業績不理想的企業可能率先開始降價求量。