自美國次貸危機(jī)以來，美國房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌超過30%，這不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場泡沫破裂負(fù)面效應(yīng)的短期困擾，更是意味著美國人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)市場需求長期趨勢和購買力的影響已經(jīng)開始逐步顯露。
美國房地產(chǎn)市場之所以持續(xù)下跌是因?yàn)樽》渴袌龅摹靶枨箫柡汀保靶枨箫柡汀钡母拘詻Q定因素一方面是人口總量變化(包括自然增長率與移民增長率)對住房需求的影響。美國生育率從90年代初開始進(jìn)入持續(xù)的下降通道。人口普查局公布美國人口最新數(shù)字為3.08億人。過去十年來美國人口增長9.7%，為1940年以來的最低增幅。
美國蓋瑞·安德森經(jīng)濟(jì)研究中心曾經(jīng)的一項(xiàng)研究表明，本世紀(jì)初，海外移民的到來，促使首都華盛頓及周邊的房地產(chǎn)集中地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上升13.8%；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州，在外來移民數(shù)量增加113%的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)了37.5%；而在外來移民數(shù)量很少或者沒有外來移民的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格則出現(xiàn)了下滑。該研究報(bào)告顯示，在外來移民數(shù)量下降最多的10個(gè)居民區(qū)，外來移民人口平均下降39%，房地產(chǎn)價(jià)格則平均下降了7.6%。
而另一方面，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房的需求。房價(jià)與家庭收入的平均百分比不超過2，是美國能夠承受房價(jià)的真正能力。20世紀(jì)70年代初，美國房價(jià)與家庭收入的百分比為1.7至1.8，但到次貸危機(jī)之前，美國房價(jià)與家庭收入之比高達(dá)6，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，并由此持續(xù)推高了房價(jià)。“嬰兒潮”期間出生的美國人口大約為7700萬人，占美國成年人的35%。近幾十年來，嬰兒潮正處在消費(fèi)力最旺盛的時(shí)期，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國房價(jià)每年上揚(yáng)20%至30%。
美國人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位，到2050年，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的影響，那些曾經(jīng)促進(jìn)美國住宅市場繁榮的“大戶型”將出現(xiàn)滯銷。
回顧美國半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，城市化就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要動力的城市擴(kuò)大化的過程。而老齡化加速將使得人們更愿意選擇環(huán)境污染小、生活成本低的郊區(qū)居住，這也意味著半個(gè)多世紀(jì)以來美國人口從鄉(xiāng)村、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過程也很可能放緩，因此大戶型、城市中心的房價(jià)也面臨長期下行的壓力并進(jìn)而拖累美國房地產(chǎn)市場的長期走向。
房地產(chǎn)市場從來沒有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長因素，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢似乎是一個(gè)逃不出的“鐵律”，對于中國亦是如此。按聯(lián)合國數(shù)據(jù)推測，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結(jié)構(gòu)的變化將會改變房地產(chǎn)市場的供給需求結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)中國人口增速將在2015年后進(jìn)入下降通道，以及2020年60歲以上人口將達(dá)到2.5億，這個(gè)時(shí)間段也將是中國房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的重要時(shí)間窗口。