住宅市場(chǎng)受政策之限使保利地產(chǎn)迅速將今年的發(fā)展著力點(diǎn)放到了商業(yè)地產(chǎn)上。
日前，該集團(tuán)透露，將在廣州集中推出100萬(wàn)平方米商用物業(yè)，在廣州住宅市場(chǎng)受到限購(gòu)影響之際，商用物業(yè)的批量出售將為保利今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提供較大支撐。
按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營(yíng)業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億~25億。
商業(yè)項(xiàng)目集中入市
無(wú)論萬(wàn)科還是金地，原先在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的“翹楚們”，都已經(jīng)大張旗鼓地開(kāi)始了“住宅與商業(yè)兩條腿走路”的策略。起步更早的保利地產(chǎn)也因此更早地進(jìn)入回報(bào)周期。
有消息顯示，保利即將在廣州推出的六大商業(yè)項(xiàng)目，包括位于廣州新中軸線(xiàn)CBD板塊天河北、珠江新城和琶洲，可售可租總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，物業(yè)類(lèi)型為超甲級(jí)寫(xiě)字樓和酒店服務(wù)公寓式寫(xiě)字樓。據(jù)悉，這批項(xiàng)目中僅有小部分是保利計(jì)劃自己持有的，其余都會(huì)公開(kāi)發(fā)售。
一次性集中推出100萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)保利而言也屬首次。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，這幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都是在公司規(guī)劃的時(shí)間點(diǎn)入市，并沒(méi)有特別的選擇，推出后對(duì)公司收入影響還要看市場(chǎng)的反應(yīng)如何。
盡管公司強(qiáng)調(diào)集中推貨只是偶然，但在住宅市場(chǎng)受到“限購(gòu)”政策所壓制的時(shí)刻，保利此舉不無(wú)“戰(zhàn)略”意味，只是最終收效還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
據(jù)悉，保利后續(xù)推出的商業(yè)項(xiàng)目也將主要集中在廣州，今年公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還將以一線(xiàn)城市為主。
被改變盈利模式
從試探到大范圍擴(kuò)張，保利地產(chǎn)在商業(yè)上的路徑，與其住宅的發(fā)軔之際頗為相似，僅用了兩三年時(shí)間，就使得其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模初現(xiàn)。
資料顯示，2010年，廣州保利世貿(mào)中心實(shí)現(xiàn)租賃和經(jīng)營(yíng)收入2.5億元；佛山保利水城購(gòu)物中心的招商率達(dá)97%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4596萬(wàn)元；佛山保利洲際酒店在開(kāi)業(yè)后三個(gè)月亦實(shí)現(xiàn)了正現(xiàn)金流，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9189萬(wàn)元。
整個(gè)2010年，保利的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入突破5億元。而對(duì)于今年保利商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入預(yù)期，胡在新認(rèn)為，今年至少會(huì)較去年翻一番。
事實(shí)上，按保利地產(chǎn)的新五年規(guī)劃目標(biāo)，是希望將持有的商業(yè)地產(chǎn)提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營(yíng)業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億~25億。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，保利去年新增的1400萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中，約10%屬于商業(yè)性質(zhì)。
胡在新表示，保利旗下的商業(yè)地產(chǎn)分兩種類(lèi)型，一種是用于銷(xiāo)售快速回款的，另一種則自行持有，包括酒店、購(gòu)物中心和地標(biāo)性的寫(xiě)字樓。該集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，公司規(guī)劃及在建項(xiàng)目中，共有41個(gè)項(xiàng)目屬于持有型物業(yè)，涉及總建筑面積298萬(wàn)平方米。
無(wú)疑，用于銷(xiāo)售的商用物業(yè)與住宅差異并不大，適用于住宅產(chǎn)品的財(cái)務(wù)指標(biāo)；但由于大面積的自有物業(yè)的增加，對(duì)保利地產(chǎn)盈利能力的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也將隨之發(fā)生微妙的改變。
有分析人士指出，持有型商用物業(yè)的增加，勢(shì)必會(huì)影響集團(tuán)的整體周轉(zhuǎn)速度、占用現(xiàn)金以及攤薄投資周期內(nèi)的每股收益，但未來(lái)現(xiàn)金流的穩(wěn)定以及固定的租金收益非�？捎^(guān)。
金元證券分析師王斌卿評(píng)論，目前萬(wàn)科、保利、金地等開(kāi)發(fā)商依然以住宅開(kāi)發(fā)為主，對(duì)商業(yè)只是剛剛涉足，因此還看不到對(duì)ROE（凈資產(chǎn)收益率）形成明顯稀釋的跡象。加上目前這些公司扣除預(yù)收賬款后的實(shí)際負(fù)債率僅40%~50%，持有型物業(yè)的增加也不會(huì)對(duì)負(fù)債和現(xiàn)金流造成過(guò)多負(fù)擔(dān)。
但是，商業(yè)的投入在進(jìn)入收獲期后，還是有利于地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的�！拔覀冇绕淇春脤�(xiě)字樓和商鋪”，王斌卿指出，因?yàn)檫@兩種物業(yè)形式的租賃前景較好、租金穩(wěn)定，價(jià)值也不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，將來(lái)，商用物業(yè)對(duì)公司的貢獻(xiàn)相對(duì)突出。