在調(diào)控高壓下，部分城市高房價(jià)已出現(xiàn)松動(dòng)，但最近北京釣魚臺７號院卻以每平方米３０萬元的身價(jià)，刷新了北京乃至中國內(nèi)地最貴樓盤紀(jì)錄。而此前幾天，這個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)尚在每平方米１０萬余元。
　　是什么讓這個(gè)“天價(jià)樓盤”幾天內(nèi)暴漲２倍？開發(fā)商是否涉嫌牟取暴利？“一房一價(jià)”的調(diào)控政策如何避免被懸空？圍繞一系列疑問，“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了追蹤調(diào)查。

幾個(gè)月就漲一漲　勇奪“最貴豪宅”

　　搜房網(wǎng)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從每平方米均價(jià)５萬元漲至１０萬元，北京樓市的豪宅用了５年時(shí)間；而從１０萬元漲至３０萬元，只用了不到一年的時(shí)間。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，釣魚臺７號院由中赫置地投資控股有限公司開發(fā)，從開盤至今已數(shù)倍溢價(jià)。２００９年７月２１日開盤時(shí)，以７．２萬元的最高售價(jià)刷新北京最貴豪宅紀(jì)錄。次年第１季度，每平方米銷售均價(jià)突破８萬元，第３季度已達(dá)到１０．３５萬元。盡管一路漲，但去年釣魚臺７號院卻沒能保住“最貴豪宅”地位，被位于北京飯店旁的霞公府項(xiàng)目取代，后者單價(jià)高達(dá)１０．７９１萬元。
　　據(jù)了解，私下里釣魚臺７號院不愿承認(rèn)自己是北京豪宅的老二。霞公府剛問世時(shí)，中赫置地的一名客服經(jīng)理對記者表示，該項(xiàng)目中還布置了一些別墅，均價(jià)約為１７萬元／平方米。
　　然而，最近幾天，釣魚臺７號院掛出的售價(jià)令人咋舌。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該樓盤３號樓為３０萬元／平方米，１號樓和４號樓為２０萬元／平方米，２號樓為１８萬元／平方米。這不僅是目前北京最高的價(jià)格，也是中國內(nèi)地可公開查詢的單價(jià)最高的項(xiàng)目。
　　從歷次漲價(jià)情況看，釣魚臺７號院的價(jià)格似乎沒受到過監(jiān)管。

利潤數(shù)倍于成本　是否涉嫌暴利？

　　“最貴豪宅”的銷售價(jià)格是如何確定的？對此，釣魚臺７號院的銷售人員給出的解釋是：地理位置稀缺、不可復(fù)制。銷售人員不斷強(qiáng)調(diào)，這個(gè)項(xiàng)目緊靠釣魚臺國賓館，西通中央政務(wù)區(qū)，是“天生的豪宅”。
　　據(jù)知情人士透露，在開盤前，中赫置地主要比照當(dāng)時(shí)北京最貴的盤古大觀、昆侖公寓、銀泰中心等樓盤定價(jià)。“最初公司決策層想把開盤價(jià)定為６．５萬元／平方米。”
　　由此可見，６．５萬元／平方米的售價(jià)已能確保開發(fā)商的利潤，那么這個(gè)項(xiàng)目的成本究竟是多少呢？
　　記者多方查找釣魚臺７號院的土地出讓記錄未果。據(jù)相關(guān)知情者稱，這一地塊是開發(fā)商２００６年４月從軍方某下屬單位手中以協(xié)議方式取得。當(dāng)年北京土地市場土地樓面價(jià)最高不到１萬元／平方米，而一般協(xié)議出讓地價(jià)比招拍掛便宜得多。
　　談到建筑成本，釣魚臺７號院的宣傳資料顯示，豪宅采用了諸多“高檔品牌”裝修，如外立面是紅磚、石材、原銅、鈦鋅板，排水、電梯和戶門等都是國外高檔產(chǎn)品。對此，有過高端項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)的香港金達(dá)利筑地北京公司副總經(jīng)理陳玉城說，一般高端項(xiàng)目建筑成本最多不超過２萬元／平方米。
　　“高端項(xiàng)目定價(jià)策略在于堅(jiān)持高利潤，開盤價(jià)已能夠確保整個(gè)項(xiàng)目的利潤，如果沒有采用當(dāng)今世界最先進(jìn)的抗震玻璃、防彈設(shè)備等，這一項(xiàng)目的總體成本不超過４萬元／平方米。”陳玉城說。以此測算，北京釣魚臺７號院獲利數(shù)倍于成本。
　　有關(guān)專家指出，國家在調(diào)控中應(yīng)考慮對房地產(chǎn)開征暴利稅，對利潤過高的高檔商品房征收高額稅收，同一個(gè)項(xiàng)目房價(jià)漲幅越大，稅收越高，以抑制房價(jià)暴漲。

逆市大漲沖擊調(diào)控　政府該不該監(jiān)管？

　　針對“最貴豪宅”引發(fā)的爭議，釣魚臺７號院營銷副總王丹認(rèn)為，３０萬元／平方米的價(jià)格只是最高限價(jià)，這個(gè)項(xiàng)目與普通商品房不可比，希望外界能理性看待，“我們的價(jià)格不會(huì)對市場產(chǎn)生影響。”
　　對此，北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人２５日告訴記者，釣魚臺７號院拿到了預(yù)售許可，后期售價(jià)由開發(fā)商自己確定，政府只要求報(bào)備，引導(dǎo)但不干預(yù)。
　　但一些專家指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)調(diào)控正進(jìn)入關(guān)鍵期，釣魚臺７號院翻番調(diào)高房價(jià)的舉動(dòng)，出現(xiàn)在國家調(diào)控政策密集出臺的當(dāng)下，這是典型的逆市操作行為，容易發(fā)出錯(cuò)誤信號，誤導(dǎo)房價(jià)走勢。
　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長楊少鋒說，這個(gè)“天價(jià)豪宅”看起來離老百姓很遠(yuǎn)，但房地產(chǎn)定價(jià)有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，會(huì)參照周邊或同類樓盤價(jià)格。如同當(dāng)年釣魚臺７號院的定價(jià)會(huì)參照盤古大觀一樣，當(dāng)下一些項(xiàng)目也在參照釣魚臺７號院的價(jià)格。而高端樓盤上漲，必然帶動(dòng)中端市場，最終形成“多米諾骨牌效應(yīng)”。
　　有關(guān)專家指出，“一房一價(jià)”調(diào)控政策出臺后，開發(fā)商所報(bào)“備案價(jià)格”出現(xiàn)“注水”，遠(yuǎn)超過地方政府2011年的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。“一房一價(jià)”本是控房價(jià)，卻成了拉高房價(jià)穩(wěn)定漲價(jià)預(yù)期。陳玉城表示：“３０萬元／平方米的高價(jià)不排除有上述因素，不論是否合理，都將沖擊調(diào)控效果。”