鄭康豪入主深國商,公司開始重放光彩。公司股權幾經更迭,去年8月終于塵埃落定,潮汕商人鄭康豪獲得公司控制權,目前共間接持有深國商14.81%股份。鄭康豪家族在深圳商界享有盛譽,旗下皇庭地產集團97年起步,實力雄厚,土地儲備規劃總建筑面積高達500萬平米。
    以商業地產開發和商業經營為主業。公司目前主要有三塊資產:深圳福田區晶島購物中心,股權比例60%,總建面13.8萬平米;林業,現儲備林地35萬畝,協議190萬畝;龍崗坂田村10萬平米工業用地。2010年9月,新一屆董事會成立后,公司制定并明確了以商業地產開發和商業經營為主業的新的發展戰略。
    晶島項目地處CBD黃金地段,堪稱深圳鋪王。項目地理位置十分優越,位于深圳CBD核心,北倚深南大道、市民中心,南接會展中心,東、西清一色高檔寫字樓與五星級酒店。所在地為交通樞紐,地鐵1、4號線在此交匯,距3號線僅200米;廣深港高鐵近在咫尺并通過地下人防商業街直達。項目堪稱深圳鋪王,升值潛力十分巨大。
    招商工作初見成效,力爭年底前開業。截至4月26日,晶島項目招商工作已初見成效,大約有30家公司簽訂意向書,成功簽約面積近2萬平米,此外與一些國際知名品牌商家也在緊密商談之中。政府主管部門對項目開業時間非常重視,希望能趕得上給8月中旬深圳大運會獻禮。據2010年報披露,公司爭取項目年內實現開業運營。
    晶島項目合理價值區間50-60元/股。若出售,保守估計,每股凈值將達到50元左右;若出租,綜合PE、DCF估值,項目價值至少60元/股。綜合以上兩種情況,晶島國際購物中心的價值樞紐在50-60元/股。
    林業同樣值得期待,想象空間十分巨大。公司共營造桉樹速生豐產原料林面積12萬畝,已儲備林地資源35萬畝,與當地政府簽訂合作開發林地協議面積190萬畝。①若35萬畝儲備林地全種,5年一輪成熟,每畝熟林按0.3萬元凈利潤計,折合每股收益0.95元。②如190萬畝協議林地全種,每股收益則可高達5.16元!
    價值被嚴重低估,目標價55元,首次給予公司“買入”評級。預計11-13年公司營業收入分別為0.84億元、14.75億元、16.47億元,凈利潤分別為0.07元、2.31元、2.71元,對應PE分別為282X、8X、7X。綜合商業與林業兩者估值,公司合理價值區間應在55-65元/股。目前股價僅20元,上漲空間將十分巨大!!

    研究員：桂長元    所屬機構：東海證券有限責任公司