 |
|
美國居住環(huán)境優(yōu)美，但受金融危機(jī)影響，房市近年來受到較大沖擊。圖為洛杉磯阿凱迪亞市一個待售的獨立屋，標(biāo)價為179.88萬美元。記者 于大波
攝 |
房地產(chǎn)稅是美國地方政府的一項傳統(tǒng)稅收。地方政府根據(jù)各自實際情況來確定稅率并依法征收，而稅收主要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者近日在加利福尼亞州調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，由于征稅標(biāo)準(zhǔn)和程序較為明確規(guī)范，房地產(chǎn)稅得到了納稅人的認(rèn)可和支持。
歷史悠久 目的明確
美國在建國初期就開始征收房地產(chǎn)稅，早在1792年就有4個州征收房地產(chǎn)稅，1798年通過的財產(chǎn)稅法律就包含對房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定。到了20世紀(jì)初，美國每個州都制定了征收房地產(chǎn)稅的法規(guī)。
加利福尼亞州州立大學(xué)(北嶺分校)財務(wù)學(xué)教授陳超向記者介紹說，美國征收房地產(chǎn)稅是為地方政府的各項服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，并不以此為主要手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但對購買和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響。其他與房地產(chǎn)有關(guān)的主要稅種分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈與稅和所得稅項下，此外還有一些服務(wù)性收費項目，這些稅費綜合起來則對抑制房市過度投機(jī)起到一定作用。
因地制宜 征收規(guī)范
美國房地產(chǎn)稅的稅率由州和地方議會根據(jù)本地財政需要制定，因此各地稅率高低不等，而且隨著時間推移還可能會有小幅調(diào)整。總體而言，目前稅率大致介于1%-3%之間。加利福尼亞州約為1%，得克薩斯州高達(dá)2.8%左右，但得州沒有州收入所得稅。根據(jù)對2009年會美房地產(chǎn)稅征收結(jié)果的統(tǒng)計，戶均納稅額最高的是新澤西州，平均每個住戶繳納6579美元，最低的是路易斯安那州，平均每個住戶繳納243美元。
洛杉磯郡估稅官諾谷茲對記者表示，加州法律規(guī)定所有不動產(chǎn)都必須繳納財產(chǎn)稅，除非得到豁免。財產(chǎn)稅對洛杉磯郡居民所必需的服務(wù)提供了支持，這些服務(wù)包括執(zhí)法、消防、教育、公園和娛樂等。
洛杉磯郡估稅官辦公室在每年7月1日評估確定最新的房地產(chǎn)稅稅率，主要調(diào)價依據(jù)是當(dāng)年1月前后的市場價格信息，稅單則是在每年11月1日寄出，如果房主沒有收到稅單，應(yīng)該主動向郡政府索取，不能以沒有收到稅單為理由而逃避納稅責(zé)任。房地產(chǎn)稅的繳稅日期，每年分為兩次，即當(dāng)年的12月10日與次年的4月10日之前。逾期未繳稅會有10%的額外罰金，逾期三年未繳稅會導(dǎo)致房屋被沒收拍賣。
據(jù)估計，加州居民平均每10年換一次住房，每購買一次就發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，地方政府就以新的購價為征稅基數(shù)。但在夫妻及注冊伴侶之間、在父母和子女之間或從祖父母到孫子女之間的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移可以免除重新估價。
信息公開 用之于民
家住洛杉磯郡所轄蒙特利公園市的會計師姚女士向記者表示，自己在6年前房市正熱時購買了自住房，除每月支付房貸還款之外，繳納房地產(chǎn)稅成為家庭的最大支出。后來經(jīng)多方打聽，姚女士了解到，在房價大幅下降的情況下，屋主自己可以填寫一份“價格下降審核申請表”，申請臨時調(diào)價，以降低房地產(chǎn)稅。
姚女士在2005年初購房的價格為64萬美元，房地產(chǎn)稅稅率為1.25%，所以一年的房地產(chǎn)稅約為8000美元，后來其房屋市場價上揚到72萬美元，一年房地產(chǎn)稅就提高到9000美元。2007年7月后房價大幅下降，姚女士就自行填寫“價格下降審核申請表”，并附上住家附近三處出售房屋的最新價格信息，經(jīng)郡政府估稅官辦公室確認(rèn)的房屋評估價值只有42萬美元，2008年的房地產(chǎn)稅因此降到5000多美元。2010年郡政府估稅官辦公室評估的房屋市價已經(jīng)反彈到46萬多美元，姚女士現(xiàn)在一年要繳納近6000美元的房地產(chǎn)稅。
姚女士說：“這是比較合理的做法，而且我在這里居住6年來，看到了道路和環(huán)境衛(wèi)生的改善，圖書館和校舍的改建修繕，我們?nèi)A人聚集的這個城市還被評為全加州最佳育兒城市之一，我就是直接受益者，所以我愿意繳納合理估算的房地產(chǎn)稅。”
加州其他地方征收房地產(chǎn)稅的情況與洛杉磯大同小異，各地對退伍軍人、退休老人、殘障人士以及特殊貧困戶都有減免措施，有些地方政府的信息服務(wù)更加周到一些。美國威翰地產(chǎn)高級咨詢顧問李海靜介紹說，舊金山市關(guān)于房地產(chǎn)稅的所有詳細(xì)信息都公布在政府網(wǎng)站上，納稅人可以輸入自己的名字或地址，查看相應(yīng)信息。