一波又一波的購(gòu)房熱,熱得很多購(gòu)房者有點(diǎn)頭暈,以為抓住了色味俱佳的餡餅,卻不自覺(jué)地走進(jìn)了房地產(chǎn)商設(shè)置的各種陷阱。虛假?gòu)V告、面積縮水、延期交房、拖延辦證等讓購(gòu)房者大失所望的事屢屢發(fā)生,從而引發(fā)大量的商品房買賣合同方面的糾紛。如何才能住上放心好房?消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)注意哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)?為此記者采訪了山東豪才律師事務(wù)所韓清智律師,從法律的視角為您答疑解惑。

　　商住兩用不糊涂

　　有些樓盤在銷售的時(shí)候,故意混淆公寓和住宅的概念,公寓是商用性質(zhì)的,產(chǎn)權(quán)年限是50年,住宅是70年,還有一些樓盤說(shuō)自己是混合性土地性質(zhì),商住兩用,產(chǎn)權(quán)按照70年來(lái)算。
　　首先,“商住兩用”從名字上看,就是既能辦公又可以居住,但在建筑術(shù)語(yǔ)中并沒(méi)有這種稱謂,這只是銷售方根據(jù)市場(chǎng)行情和產(chǎn)品的功能來(lái)定義的一個(gè)不規(guī)范的俗稱。從土地的使用用途上來(lái)說(shuō),國(guó)家只界定了“居住與非居住”用地,并未對(duì)商住兩用樓的“土地使用用途”作出明確的界定。所謂“商住兩用”一般是土地用途的概念,即某地塊既可以進(jìn)行商業(yè)房屋開發(fā),也可以進(jìn)行住宅開發(fā)。但是建設(shè)工程完成后具體到房屋的用途,要么屬于商業(yè)房屋,要么屬于住宅,并不存在“商住兩用房”的法律概念。
　　此外,土地使用權(quán)的期限也因用途的不同而不同,房屋用地為70年,其他用途的土地是40年,商住混合的是50年。因此,不同的購(gòu)房者應(yīng)明確土地使用權(quán)的剩余期限,住宅是自動(dòng)續(xù)期的,除住宅以外其他的房產(chǎn)類型要申請(qǐng)續(xù)期。此外,商用跟住宅用水電費(fèi)用也是不一樣的,所以消費(fèi)者在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí),一定要擦亮眼睛弄清楚,否則就不能實(shí)現(xiàn)物有所值的目的。

　　房屋面積約定清

　　購(gòu)房者在交房后才發(fā)現(xiàn),產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積存在差異。
　　商品房交付后,產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異在所難免。但差異的大小對(duì)購(gòu)房人會(huì)產(chǎn)生很大的影響,因此,面積誤差方面處理的約定顯得十分重要。該部分可以自行約定誤差比的范圍以及相應(yīng)的處理方式,也可按法定的標(biāo)準(zhǔn)在3%的誤差比之內(nèi)來(lái)執(zhí)行。如雙方的約定低于3%的誤差比消費(fèi)者有權(quán)要求賠償或者退房。
　　對(duì)于車庫(kù)、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題,都應(yīng)該在商品房產(chǎn)買賣合同中進(jìn)行明確的約定。

　　不可抗力有界定

　　購(gòu)房合同上的交房日期已到,但是至今未收到開發(fā)商的任何通知,開發(fā)商稱遇到不可抗力可延遲交房。
　　不可抗力作為法定免責(zé)條款,法律是予以承認(rèn)和保護(hù)的。但也要注意,開發(fā)商可能利用“不可抗力”來(lái)侵犯購(gòu)房者的合法權(quán)益。合同條款中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“除不可抗力因素外,開發(fā)商最遲于某年某月某日必須交付使用,否則以違約論罰”。但到了交付日期,開發(fā)商可能會(huì)以銀行不貸款,或工程無(wú)法開工為由,未能如期履約。實(shí)際上,上述原因并不是開發(fā)商在簽約合同時(shí)不可預(yù)見的情形,并不是開發(fā)商無(wú)能為力的情形,因此提醒購(gòu)房者不要被開發(fā)商所謂的“不可抗力”欺騙。
　　房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)買賣,涉及金額比較大,買房畢竟不是買衣服,不是簡(jiǎn)單的以物換物,消費(fèi)者在選擇時(shí)一定要慎之又慎。韓律師還提醒消費(fèi)者最好不要在購(gòu)房前輕易支付意向金,在購(gòu)房意向書中要注意,你所支付的意向金日后是否會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。盡管對(duì)方違約會(huì)雙倍支付給你違約金,但如果你改變了購(gòu)房的心意,意向金卻自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金,這時(shí)你要想拿回這筆錢就會(huì)非常麻煩。
　　另外購(gòu)房時(shí)最好要選擇資質(zhì)等級(jí)高、信譽(yù)良好、資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商,一般來(lái)講其誠(chéng)實(shí)守信度是相對(duì)較高的,并且在售后服務(wù)、執(zhí)行合同方面都比較好,更有利于消費(fèi)者買得到稱心如意的好房子。