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    1. 限購令下,資金轉戰商業地產
      2011-02-25   作者:記者 白田田/北京報道  來源:經濟參考報
       
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          哈爾濱出臺“限購令”:有兩套住房不能再買房。圖為一位哈爾濱市民在一家中介公司查看房源信息。新華社記者 王松 攝

          各地紛紛推出的樓市“限購令”收窄了資金涌向住宅市場的通道,但在流動性泛濫的宏觀經濟背景下,資金必定要尋求新的出口。業內人士指出,2011年投資者從住宅市場轉向商業地產的趨勢已經出現,各地寫字樓、商鋪等商用物業將越來越受到市場的關注。

        商業地產投資潛力凸顯

        按照“新國八條”的規定,二套房首付比例從原來的50%提高到60%,而商用地產購房貸款首付比例為50%,投資門檻相對較低。美聯物業的研究報告稱,住宅市場交易費用的提高,或將促使更多投資客轉戰商用物業市場,無疑為商用物業市場帶來利好消息。
        2月22日,北京麗澤金融商務區的兩地塊成交,樓面價均超過1.6萬元/平方米。23日上海五幅土地出讓,其中商業地產地塊也受到地產商的青睞。
        事實上,回顧2010年的房地產市場,自4月樓市調控政策的影響,就開始有更多的投資客戶將關注目光轉向商用物業。根據中原地產的統計,北京、上海、廣州、深圳四大城市2010年一手寫字樓整體銷售面積達到555萬平方米,同2009年基本持平;同期四大城市一手住宅總銷售面積為3649萬平方米,較2009年下降40%。數據表明,四大城市寫字樓銷售市場表現明顯優于同期住宅市場。
        業內一直流傳著商業地產黃金十年到來的說法。有分析認為,商業地產一向因為投資高、回報期長而備受冷落,但現在并不是調控對象的商業地產投資潛力凸顯,逐漸成為投資的主旋律。
        中原集團研究中心高級經理劉淵認為,隨著樓市調控升級以及住宅“限購”城市的增加,2011年1月已出現投資者從住宅市場轉向商業地產的趨勢,這將為商業地產市場走強鋪平道路。2011年各地寫字樓、商鋪等商用物業將越來越受到市場的關注,投資者必將加大對寫字樓等商辦物業的投資力度。
        此外,美聯物業的研究報告認為,加息直接增加居民的購房成本,而購買商鋪一般用于投資全款付清的較多,成本壓力影響較小。同時,加息也收窄租金回報與存款之間的利差,商鋪租金回報率高于住宅,利差受損小于住宅,因此投資商鋪不失為抗通脹的首選項。

        空置率降低,商業地產價格上漲

        亞豪機構市場總監郭毅告訴《經濟參考報》記者,之前商業地產的價值一直是被低估的,很多商業地產的價格都低于同區域的住宅項目,出現“商住倒掛”現象。
        業內人士指出,商業地產的投資熱,將造成寫字樓、產業園等土地價格上漲,項目價格虛高,目前商業地產市場一直處于上漲階段,預計今年的漲幅將達到10%至15%。有數據顯示,目前北京商業地產的租金普遍出現了10%以上的漲幅,一些優質寫字樓租金漲幅甚至達到了50%。
        從商業地產的供需情況來看,房訊網CEO兼中國寫字樓研究中心主任劉凱認為,2010年寫字樓市場新增供應與2009年相比下降接近三成,市場需求隨著國際國內經濟環境的好轉,外資企業需求開始回升,并占據一定比例。內資企業繼續擴張,需求增長迅速。從寫字樓空置率來看,CBD空置率也由去年最高時候的38%降到了目前的10%左右水平,金融街低于4%的空置率也創下歷史新低。
        仲量聯行2011年第一季度“全球市場觀察”指出,在中國的一些城市,如北京和廣州,本地租戶的強烈需求推動空置率大幅下降;北京和上海的租金已經回升到之前峰值的水平。
        “商業地產的價格不會簡單地因為政策而大幅上漲,還依賴于行業的發展狀況和專業程度。”郭毅說。

        投資回報須慎重考慮

        商業地產較高的投資回報率是吸引投資者的重要因素,比如拿1000萬元用來投資,如果投資別墅,每月租金最高2萬元,而用來投資商業地產的話,月租金可能達到6萬元。另據了解,目前廣州住宅出租的投資回報率約為3%至5%,而商業地產的投資回報率達到6%至8%。
        不過,郭毅認為,如果商業地產在專業層面的問題沒有得到改善,投資商業地產還需要慎重考慮。現在很多商業地產都是住宅開發商建設,像萬達這樣的專業開發商還很少。以開發住宅為主的企業對于商業地產的規劃、設計、應用的專用程度欠缺,后期的銷售和出租,可能很難和商家匹配上,這都會影響商業地產的投資價值。
        在商鋪、寫字樓、購物中心、產權式酒店公寓等多種商業物業中,商鋪是中小投資者較為現實的選擇。業內人士提醒,對小投資者而言,投資商鋪與投資住宅遠遠不是一回事,一般來說商鋪換手率極低。商業地產轉讓交易過程中存在高額稅費,通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上,因此絕大多數商鋪投資者選擇長期持有,通過收租獲取利潤,這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區別。 
        業內人士建議,相對于住宅地產投資,投資商業地產的模式和途徑更加復雜和多樣化,投資者可以根據自身的經濟實力、投資目的、收益要求等因素綜合選定合適的商業地產投資項目,這樣既可以規避樓市新政,又可以抵抗通脹。

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