解說：北京、上海、天津，多城市樓市限購令相繼出臺，房地產市場出現哪些新動向？房價是否會出現松動？《今日觀察》正在評論。
    主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位收看。連日來，北京、上海、天津、廣州、南京等多個城市陸續推出了各種版本的樓市“限購令”，相繼出臺了調控的細則，新一輪的房地產調控正在全面展開。各地限購政策密集出臺，房地產市場出現了哪些的新動向呢？房價是否會出現松動？未來調控還可能會采取什么樣的一些新的舉措？今天的節目當中我們將就此來展開討論。
    今天現場的兩位評論員是中國房地產學會的副會長陳國強以及我們的評論員張鴻。
    好了，我們首先一塊來看一看相關的新聞。
    解說：從1月26號，國務院公布了新一輪樓市調控政策后，“限購令”成為全國樓市的關健詞，連日來，北京、上海、廣州、南京、天津、石家莊、貴陽、廈門、寧波等城市，陸續出臺調控細則，結合當地實際通過限購、稅收、信貸等措施，落實“新國八條”調控政策。
    在各地陸續推出各種版本的樓市限購令中，不同城市對限購范圍、限購時限、限購對象等方面都做出了不同的規定，例如在北京的限購令中要求非本市戶籍居民，在當地納稅或社保年限需超過5年，而在貴州省會貴陽市則是將主要調控目標放在了中心城區人口密集、房價過高的住房上，貴陽市規定，對已擁有兩套及以上住房的當地戶籍居民家庭，擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭，無法提供一年以上納稅證明或社會保險交納證明的非當地戶籍居民家庭，2011年12月30號之前暫停向其出售貴陽市一環內的住房。
    河北省會石家莊市明確了房地產限購令實施細則，能夠提供本市一年以上納稅證明，或社會保險交納證明的非本市戶籍居民家庭限購一套住房，實施日期為2011年2月29號到2011年12月31號。
    業內人士認為這次限購令出臺主要是打擊了炒房客，對于想進行住房改善的市民影響不大，市民們也對新政策表示認可。
    石家莊市民1：最起碼對石家莊來說不會再像去年一樣大幅上漲，肯定對房價有一定的抑制（作用）。
    石家莊市民2：只要能夠緩解房價上漲的速度，對大部分買房人來說肯定是有好處。
    石家莊市民3：看實施效果后再買房。
    解說：按照“新國八條”第6條規定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高上漲過快的城市，要從嚴制定和執行住房限購措施，第7條規定，未如期確定并公布相關措施的省、區、市政府，將對相關負責人問責，另外根據相關規定，2月中旬前必須出臺限購令，因此近期全國可能還會有幾十個城市將密集推出房地產限購政策。
    主持人：毫無疑問“限購”是現在中國房地產市場最熱的一個關健詞了，我們在這些天的新聞報道當中看到呢，除了北京之外，包括了上海、天津、南京、廈門、廣州等等這樣的一些城市都根據當地的實際情況相繼出臺了一些房地產市場當中的限購令，我們想聽一聽兩位，你們如何來解讀這一系列的限購政策？
    陳國強（中國房地產學會副會長）：應該說呢，這新一輪的樓市調控，它是以限購令為主要的政策特色這樣的一種調控，那么已經看到十多個城市已經出臺針對“新國八條”的這樣的細則，那么相信接下來呢，還會有更多的城市會陸續出臺相應的細則，那么這一輪調控我想跟過去相比，我們注意到和過去相比，實際上最顯著一個特點就是采取了“限購”、“限外”這樣一些帶有行政色彩這樣一個調控措施，那么像北京，無論對于北京本地戶籍的這個采取了限三的這樣一個，“禁三”，那么對于外地戶籍采取了非常嚴厲的“禁二”，禁止購買第二套房的，那么如果沒有在北京的納稅記錄、社保記錄連續五年的，那么實際上禁止購買北京房產，所以這個實際上以限購為主要政策特色的這個新一輪調控，應該說在市場上已經全面鋪開。
    主持人：對，你在一些網絡上可以看到很多人捶胸頓足說，我怎么沒早一點再多買一套，從此之后這個買房好像跟我就沒什么關系了，可見這個限購令在市場上影響的反響比較大的？
    張鴻：對，就像陳老師說的，它接下來肯定會繼續鋪開，因為按照“國八條”的要求的話，它明確提到的城市大概有30多個，計劃單列市、省會城市，然后還有直轄市，然后還有，其實還有過快增長的城市這個比較模糊，但起碼我們知道最少得有30多個城市。
    主持人：肯定不只已經看到的這十幾個城市。
    張鴻：對，2月中旬要公布這個。
    主持人：對。
    張鴻：那如果說它對比這些政策基本都差不多都有限購，二套房貸等等，包括保障性住房，如果把它們做細化的一個對比，我看今天上證報有一個總結就是從限購范圍來說，絕大多數都是對本市內限購，但是廣州就不同，廣州它把它下邊那兩個縣也給加進來了，那也有縮的也有少的。
    主持人：也是熱門地區這兩個縣。
    張鴻：對對，就是大廣州都在里面，然后也有少的，你像成都它好像就是主城區。
    主持人：局部區域，并不是城市。
    陳國強：它是分區限購，并不是全市范圍限購。
    張鴻：對對，貴陽好像也是，貴陽更窄，貴陽是一環以內，然后因為它那里房價已經高到一萬多塊錢一平，所以它有這樣一個窄，那如果從時間上來說絕大多數城市都沒有提。
    陳國強：限購期限的問題。
    張鴻：對，沒有說什么時候截止，就是多長時間，你老家廈門，石家莊、然后貴陽有一個明確說到今年年底。還有就是說從對象上來講，剛才陳老師說了，都是基本上按戶籍，外地相對來說你要有納稅記錄，但是北京的是最嚴的，5年。
    主持人：被大家稱為對嚴厲的一個限制的城市。
    張鴻：像上海、南京基本上都是一年以上。
    主持人：對。所以在限購令出臺之后呢，其實整個的樓市也悄悄地出現了一些變化，那么到底在發展過程當中出現什么樣新的變化呢？我們選擇了一個視角，就是去尋找一些熱點城市的中介市場，我們的記者在北京、上海、杭州等等這樣的熱點城市專門在中介市場做了一番調查，我們來看看調查的情形。
    解說：自本月16號北京房地產調控細則出臺已經有一周的時間，除了急劇下滑的成交量，地產中介的反映顯得最為明顯，一些中介公司開始關閉門店收縮業務，北京較大的一家房地產中介鑫尊地產調控細則出臺后不久，至今已關閉了50家門店。
    閆斌杰（北京鑫尊房地產經紀有限公司市場部總監）：我們對一些店進行了調整，關的店面的總數在50家左右，對之前一些投資客關注比較集中的區域，你比如說富力城，那些區域的店面我們就關掉了。
    解說：北京的其他一些較大房地產中介也都表示，由于新政影響，他們將來的業務重心都會進行相應調整。
    林菁（21世紀不動產中國區域市場總監）：我們肯定要調整自己的業務方向，比如說租賃肯定會是下半年非常主要的一個大的一個利潤增長點。
    解說：在上海浦東陸家嘴的一條街上，短短五百米左右的距離，聚集著大大小小十多家中介，然而與附近的其他店鋪相比，中介的生意顯得冷冷清清，有的門店已經關門裝修，還有的改成了服裝店。
    記者：從過完年到現在沒有成交過嗎？
    上海某小型房地產中介老板：租金肯定成交過，賣的沒有，賣的一套也沒有，根本現在就沒有多少人問。
    記者：我看你現在還做一些打字復印的生意。
    上海某小型房地產中介老板：這個生意不好了。
    解說：一家中介的銷售負責人私下透露，從過完年到現在，整個陸家嘴區域的二手房買賣只有3套，為了生存很多中介的業務開始向租賃、商鋪方面轉移。記者在深圳寶安南路一條地產中介云集的街道上看到，中介門前異常冷靜，一家地產中介負責人告訴記者，他在深圳有七八家分店，年后生意非常不好，他這家分店的員工也從20人裁到現在只剩下3個人，另外一個地產中介的負責人告訴記者，最多的時候這條街上有11家地產中介公司，而現在還剩下差不多5、6家。
    劉奇輝（深圳萬博房地產風格名苑分行總經理）：我們這次在賭，賭這個政策有沒有其它新的轉機，然后我們的企業才有轉機。
    解說：在杭州，各種政策的影響下，觀望氣氛濃厚，記者連續走訪了七八家地產中介，但沒有見到一個購房者。
    王全麗（杭州某不動產世紀有限公司工作人員）：現在處于觀望階段，而且特別是杭州的新政沒有出臺，細則沒有出臺。
    主持人：看到了我們記者對于房地產中介市場的調查，你會發現這些中介機構他們的生意好像的確是不如從前了，以前在北京的街頭我們很容易看到，中介人員他們都拿著自制的這個小板，直接走到街頭去兜售這些手中的房源，但是現在你看到很多中介紛紛地關門了，而且剛才有一個中介說我們現在是在賭，我們要賭一下這個政策到底會有什么樣一個走勢，其實我覺得不妨幫著他們來梳理一下或者是分析一下，兩位怎么來看現在在中介市場我們出現的這些新的變化？

    房價松動可期
    陳國強：政策調整之后，實際上我們看到無論是一手房市場還是二手房市場都出現普遍的觀望，那么這個成交量明顯下滑，那么根據過去歷次調控的經驗，實際上我們可以看到政策調整，那么它首先出現的是量成交量明顯下滑，也就是量在減輕，首先有成交量萎縮，那么接下來可能會影響到價格的這個調整。
    主持人：價格其實是大家最敏感的一個字眼，在這個政策影響之下房價會不會有所松動？你們二位的觀點一樣嗎？
    張鴻：現在是這樣，就是說成交量可能要萎縮一段時間，我看有的媒體認為說，要四五個月。
    主持人：所謂的市場的僵持期。
    張鴻：對，樂觀的說是兩三個月，而且還取決于這個量到底會縮多少，所以我看到新華社他在對幾個機構這樣一個采訪的時候發現，其實這個判斷呢是有一點點差異的，比如申銀萬國他們就認為，因為北京外地人購房比例達到40%，所以你這樣一限的話，可能這個量就會比較大。
    主持人：市場頓時冷清起來。
    張鴻：但是綜合全國這樣市場情況呢，它大概認為可能交易量萎縮5%到10%，然后中金公司它認為是銷售面積將下降10%，它說一線城市下降將有三分之一，然后二線城市下降四分之一，這應該說這兩個量應該是比較大的，然后中原地產它的預計呢可能是，就是二月市場成交量可能只能達到，現在只有1月份的兩成左右，所以可能會出現一個比較大幅度的下滑，但是現在我看到的一般的判斷是，就是量萎縮到一定程度，大家賭，賭到一定程度，沒法博弈的時候，可能一些小的開發商可能會扛不住，會降價，然后這一次普遍的判斷和原來有點區別是，原來好像每一次調控以后是二手房先往下跌，這次的判斷基本上就是說一手房先往下跌。
    主持人：而且在這個變化當中市場上另外一個新走向，也引起了大家的關注，二位也一定注意到了，就是在部分城市的這個租房市場上，我們好像看到了一個升溫的現象，究竟這樣的一個房租上漲的趨勢，跟我們今天所談到的限購之間有關系嗎？它這個上漲的動力來自于哪里？有沒有什么根源在推動著它？
    陳國強：我個人的觀察，最近這個租賃市場出現了房租，租金水平上漲這樣一個現象，那么實際上呢，我們看到這個歷年，每年春節之后這個租賃市場都有房租上調這樣一個表現，那么今年呢，加上這個政策因素，這個嚴厲調控之后，實際上讓一些原來買房需求轉變成為租賃需求，所以這個推動房租上漲的因素比較復雜，不能僅僅歸結于這個政策調整的因素這一點。
    張鴻：確實現在處在這樣一個租房的旺季，還有就是結構性的一個短缺，比如說大戶型和中小戶型，因為很多剛畢業學生他需要的是小戶型。
    主持人：沒錯。
    張鴻：而且現在大戶型的話，如果現在出現不許群租，所以現在這樣一個也是在政策磨合期當中，所以可能也很難說到底是不是直接因為限購令帶來的房租上漲，還有一個說法我看到說，事實上限購令可能會增加租房市場供應。
    陳國強：增加租房市場的供給，因為本身限購之后，實際上這個持有多套房源的那些業主，這些家庭，他有可能會產生一種“惜售”的心理，那么這些房源它有可能會進入租賃市場，所以從這個政策的效應來說呢，它既有推動這個租賃需求這樣一個作用，也有增加租賃房源的這樣一個作用。
    主持人：所以這個多方力量讓我們看到這個市場，租房市場好像更火爆了一些，那如何來看待我們現在樓市出現的這些新變化呢？我們繼續來聽一聽今天特約評論員，他會有什么樣的觀點。
    馮科（北京大學經濟所房地產金融中心主任）：這些政策還是非常有效，一年為限看的話整個房地產的交易量會下降，價格也會有所下降，但是交易量下降的幅度要遠遠大于價格下降的幅度，我們預計交易量可能有35%左右到40%左右下降，平均看價格可能有3%到5%的下降，供求關系影響并不大，它是延緩了一些需求，一大部分投資性的需求被抑制了，在培育自住性的需求，同時住房的保障體系在補課，在兩三年內在市場份額占到百分之二三十以后，會利于市場回到一個相對平穩的一個狀態里面。
    主持人：在新一輪的樓市調控的措施之下，未來樓市會有著什么樣的一個發展曲線？那么在未來的樓市變化當中，我們還會看到什么樣的新現象？稍候的節目當中繼續我們的評論。
    解說：樓市調控持續加碼，未來房地產市場如何回歸理性？《今日觀察》正在評論。
    主持人：歡迎各位繼續來收看今天的《今日觀察》，觀察現在的樓市你會發現除了各地陸續出臺的限購令之外，在各地其實保障房的建設也在不斷地推進和提速當中，我們來看一看相關的這些新聞。
    解說：春節剛過，各地保障房建設再度提速。北京市房山區首個限價房項目房山區長陽鎮4號地西悅居，21號正式選房，961戶房山區家庭，將在9天的時間內，從984套兩居室中選擇自己中意的新居。
    購房者：挺高興的，一開始心里壓著石頭，現在高興放心了，一開始的時候覺得你說這怎么辦，那么多好，幾萬一平買不起，現在好政策。
    王偉濤（北京市房山區住保辦主任）：咱們限價房是5600元一平米，緊挨著長陽半島項目的小區是17000多元一平米，咱們限購房的價格是它的三分之一。
    解說：2月16號北京除出臺限購令，還寫下了目標責任書，2011年北京市將籌集保障性住房20萬套以上，發放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套；上海，今年將新增各類保障房約22萬套；廣西今年將新建各類保障性住房29萬套。
    住房和城鄉建設部部長姜偉新日前指出，全國各省自治區、直轄市以及計劃單列市，都將采用同樣的方式，從2月21號到25號陸續鑒定責任書，由住房城鄉建設部，代表保障性安居住房工作協調小組與地方政府簽訂責任書。
    今年我國將建設1000萬套保障性住房，重點發展公共租賃住房，與去年580萬套的目標相比，這一數據幾乎翻了一番。保障房將迎來高速發展的時代，需求消減，供應增加，多年以來困擾一線城市住房市場的求大于供的供需關系有望在今年有所逆轉，而其對于房價走勢的意義不言自明。
    新華社文章，為中低收入家庭提供住房保障是政府應盡的職責，人們有理由期待隨著我國住房保障建設的不斷推進，百姓住有所居的夢想將從一份份文件變成現實。
    限制投資投機性購房，加快保障性住房的建設目前已經成為房地產調控的一種長期性政策指向。
    主持人：大家看到保障房供給的增加，其實也是我們樓市調控組合拳當中非常重要的一個內容，如果說限購令限制的是購房者當中的投資者和投機者的話，那么我們在這個組合拳的另外一方面也看到了保障房的提速和增加供給，這一限和一供之間其實就給市場帶來了很多的變化，二位幫我們來解讀和分析一下，一限和一供給市場帶來什么樣的變化？
    陳國強：我們比較多的關注到，這一輪調控當中限購，實際上限購是限制需求，特別是投資性需求，這個是做減法，那么外方面這一輪調控實際上在加大保障這方面實際上也是用足了…
    主持人：就是做減法的同時我們加法的力度很大。

    圍繞房屋供求做加減法
    陳國強：也在做加法，做加法的力度非常大，那么像北京像上海都明確了“十二五”期間要新增一百萬套這樣各種類型的保障房，那么平均每年新增20萬套，這個數據和過去若干年北京市新增的這個一手房這個規模相比，這個量是非常可觀的，所以如果未來這個新增的保障房能夠占到市場50%甚至更高的比例，那么這樣的話對未來市場的格局，對未來市場供求關系將會產生非常深刻的影響。
    主持人：確實，這個保障房供給的增加，可以非常有效地緩解剛性需求給市場需求帶來的這種壓力。
    張鴻：就是剛才陳老師說的這個數量是一個，還有一個就是包括供地方式對吧，供地方式一半以上用于保障性住房，還有包括其實普通商品房，然后公租房占保障性住房里邊的這個比例，這都有一個約束，現在看這十幾個城市，已經出臺的十幾個城市里面，它其實都有保障性住房一個要求，所以我們其實最終要改變的是什么呢？就是一個結構，一個就是剛才咱們提到的租房和買房的這個結構，當然房租市場要規范，然后要增加租房供應，還有整個房子的性質屬性的這個結構，就是我們常說的商品房歸商品房，保障性住房歸保障性住房，現在當中有一個夾心層，公租房開始大量的建公租房，包括前兩天咱們做節目說，有的地方招打工者說你到這兒來，只要在我這兒打工，地方政府提供公租房，這樣的話這個面就廣了。
    主持人：張鴻說到這個結構調整，其實也是一種力量對比，一個商品房，一個保障性住房，那么當這兩種力量在作用的時候，市場有什么樣的反映？對于這些消費者而言他們可以看到什么樣的一個發展前景？
    陳國強：應該說一加一減，它會極大地改變大家對于樓市發展的一個預期，那么特別是住房市場未來的供應模式，供應結構會因此發生根本的變化。那么未來中低收入人群，我想應該更多可以通過政府提供的各種類型的保障性住房來解決自己的居住問題。那么當然中高收入人群仍然可以通過商品房市場來，無論是租還是買房，就可以通過不同的方式來解決住房問題，這也主要是調整大家對于未來市場發展，市場走勢這個預期，那么改變這個過去的我們住房市場一些觀念，那么這樣可以引導我們市場能夠更加理性的健康的這樣的發展。
    主持人：對，這其實也是能夠滿足更多百姓需求的一個必由之路。說到今天的這個話題，我知道我們此刻在網絡上有非常多的網友都在關注著我們節目的進展，那馬上來看一看他們通過網絡發來自己觀點。
    首先我們來看看這位“廣東觀察”，他提到的觀點，他說，“限購令的全面鋪開對于二三級城市的房價上漲能有一定期限的緩沖。”
    再來看下面這位網友叫“夢是回憶”，他說“限購令是否能使房價進一步回落到合理的水平，還需要看政策的執行力度和后續政策的持續性。”所以我們每次都關注同樣的事情，是不是有相應的政策，是不是能夠執行到位。”
    再來看一位網友叫“張海”，他的觀點是，“各地限購令先后出臺了，給火熱的房地產市場及時降了溫，我比較關注限購令到期之后是繼續執行呢，還是放開購買呢？”看來呢對于限購令的關注遠遠沒有停止。
    一段廣告時間之后，我們再來看一看特約評論員的觀點，待會兒見。
    主持人：歡迎各位繼續回到我們節目現場，來關注樓市的發展，我們在關注的限購令的同時呢，也關注到各地保障房建設的不斷提速，關于保障房的建設馬上我們要電話來采訪一位嘉賓，他是復旦大學管理學院住房政策研究中心的執行主任陳杰，陳杰主任你好！
    陳杰（復旦大學管理學院住房政策研究中心執行主任）：你好！
    主持人：你好！我們想聽一聽您對于保障房建設的一些看法和建議？
    陳杰：關于保障房建設怎么做，今天可能沒有時間展開了，我這里主要談一下關于保障性住房它工作的動力和驅動力的問題，我們現在看到各政府來做保障房呢，總體上還是一種外部驅動，一種自上而下的，是上面要我做，而不是他自發的我要做，這兩者之間差別還是非常大的，如果說地方政府現在是停留在要我做，那么我們就比較擔心，這種住房保障它可持續性的問題，如果說中央政府的壓力沒有了，那么地方政府是不是一下子這個就繼續做的動力就不存在了。所以我們覺得首先要把住房保障持續做的話，要這個從動力機制從哪里來，這點進行深入挖掘。
    主持人：好，謝謝陳杰主任的分析，我相信正像您評論的這樣，我們的保障房建設同樣是任重而道遠。
    其實在一段時間以來大家觀察到我們樓市的調控措施可以說是越來越嚴厲了，包括現在的這個限購令當然也是在市場上引起了不小的反響，那么在限購令之后，還會有更嚴厲一些樓市調控的措施出臺嗎？二位有什么樣的一個預期呢？
    張鴻：我記得好幾月前任志強就呼吁開發商降價，說大家趕緊降吧，如果不降的話政府會有更狠的政策出臺，現在看來他說對了，北京市今天已經表態了，說如果調控不見效的話我們還有更嚴厲的措施將要出臺，所以能降就降，這樣大家也就都省心了。
    陳國強：那么我想未來隨著市場形態的變化，這個市場逐漸趨于健康理性，那么我想這個未來樓市調控，它會更多的運用一些……
    主持人：市場的力量。
    陳國強：市場手段，那么特別是通過完善相關的制度，這里邊包括土地制度，稅收制度，更多會運用市場的手段……