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今日觀察文字稿-春節(jié)樓市有點(diǎn)“冷”
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2011-02-11 作者： 來(lái)源：央視網(wǎng)
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“國(guó)八條”沖淡春節(jié)樓市，市場(chǎng)觀望氣氛再次出現(xiàn)，樓市成交下降意味著什么？《今日觀察》正在評(píng)論。
主持人（史小諾）：年初房地產(chǎn)調(diào)控政策的再次加力，讓2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景變得撲朔迷離。根據(jù)最新的調(diào)查，北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一線城市在2月的第一周均出現(xiàn)了成交量的明顯回落，部分城市甚至出現(xiàn)一周成交量跌至個(gè)位數(shù)的現(xiàn)象，成交量明顯回落是否意味著樓市拐點(diǎn)的到來(lái)？密集的調(diào)控政策如何才能更加精準(zhǔn)地調(diào)控房?jī)r(jià)？今天我們將會(huì)就此展開(kāi)討論。
今天的評(píng)論員是馬光遠(yuǎn)和劉戈，首先一起來(lái)了解一下相關(guān)的新聞背景。
春節(jié)樓市“冷”，觀望氣氛濃。
北京：二手房成交41套，觀望主導(dǎo)市場(chǎng)。
杭州：解約多過(guò)簽約，樓市“負(fù)成交”。
廣州：網(wǎng)簽47套，成交量?jī)H為節(jié)前3%。
上海：量降價(jià)不降，樓市再陷深度觀望。
日前，在北京三環(huán)邊的一家房地產(chǎn)中介公司，一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間，記者沒(méi)有看到一位前來(lái)購(gòu)房的人，負(fù)責(zé)人說(shuō)春節(jié)后上班的第一天，客戶少一些是正常現(xiàn)象，但幾乎到了門(mén)庭冷落的狀況，這還是頭一回。而說(shuō)起去年2月21號(hào)的節(jié)后首個(gè)工作日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，二手房住宅成交量是195套，而今年數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)7天二手房?jī)H成交41套。
市場(chǎng)與以前相比有點(diǎn)“冷”。一些購(gòu)房者表示因新政策的出臺(tái)暫時(shí)不考慮買房。
在杭州，從大年三十到年初五，二手房市場(chǎng)零成交，一手房春節(jié)期間僅成交11套，年初二、年初三甚至零成交，很多買家還忙著退房，截止8號(hào)已有55套二手房解除合同。分析認(rèn)識(shí)認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅上升，買賣雙方無(wú)法就房?jī)r(jià)達(dá)成一致，是一些買房人解除合約的重要原因。
在廣州，今年春節(jié)樓市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為47套，日均不足8套，為聚集人氣，廣州30多個(gè)樓盤(pán)推出促銷優(yōu)惠活動(dòng)，個(gè)別樓盤(pán)甚至給出了8折的低價(jià)位，但濃厚的觀望氣氛導(dǎo)致最終成交寥寥無(wú)幾。
在上海，樓市成交量近期也在下跌，截止9號(hào)下午，當(dāng)天的一手房成交量為112套，此前三天成交量則分別只有5套、4套和33套。二手房方面上海大部分房屋中介兔年至今還是零成交。
看房者：（價(jià)格）還是偏高一點(diǎn)。
記者：那您現(xiàn)在考慮觀望一下，還是現(xiàn)在要出手呢？
看房者：還沒(méi)定下來(lái)，我主要看看。
業(yè)內(nèi)專家表示，新“國(guó)八條”和房產(chǎn)稅試點(diǎn)讓今年樓市走勢(shì)失去了懸念，量?jī)r(jià)齊跌或難以避免。新春鞭炮聲間隙，有點(diǎn)“冷”的房地產(chǎn)市場(chǎng)“深度博弈”與“觀望”再度成為當(dāng)下的熱門(mén)詞匯。
主持人：通過(guò)剛才這樣一個(gè)片子我們看到，各地在春節(jié)期間住房成交量是大幅度的下降，有的城市是零成交，還有的城市只是成交了十幾套，那我覺(jué)得在春節(jié)期間因?yàn)樽哂H訪友這種情況是否屬于正常的一個(gè)范疇之內(nèi)？
馬光遠(yuǎn)（財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員）：從這個(gè)整個(gè)的目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)情況來(lái)看的話，可以叫冷暖兩重天，政策層面保持了持續(xù)的一個(gè)高壓，這個(gè)政策的這種持續(xù)高壓在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的歷史上10多年來(lái)是前所未有的，而且我們看到在春節(jié)團(tuán)拜會(huì)上溫總理提到了一條就是“堅(jiān)定不移的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控”；第二個(gè)是在這種政策的高壓下出現(xiàn)了三重的低迷，第一是我們，這一次我們春節(jié)回家以后，很少有人跟你談?wù)摲績(jī)r(jià)，談?wù)摲康禺a(chǎn)。
劉戈（財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員）：這個(gè)跟去年完全不同，去年的時(shí)候在所有的場(chǎng)合話題最后都要拐到這方面。
馬光遠(yuǎn)：對(duì)，最多的是房地產(chǎn)。這么多年事實(shí)上像房地產(chǎn)的關(guān)注度這么低的在鄉(xiāng)間村野這是很少見(jiàn)的。
主持人：很少見(jiàn)的。
馬光遠(yuǎn)：第二個(gè)低迷我們看到成交低迷，從這近三年的情況來(lái)看的話，2009年是一個(gè)比較瘋狂的一年，2010年去年持續(xù)的反彈，政策高壓下持續(xù)的反彈，今年以來(lái)，這三年的整個(gè)情況來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)今年整個(gè)成交是最慘淡的一年。杭州我們看到是從大年三十到初五都是零成交，而且解約的情況還比較多。第三個(gè)情況是推盤(pán)的情況比較低迷，整個(gè)開(kāi)發(fā)商在1月份到現(xiàn)在整個(gè)推出的新盤(pán)數(shù)量應(yīng)該說(shuō)創(chuàng)下這幾年的新低，也就是說(shuō)目前整個(gè)來(lái)看的話大家都在觀望，都在觀察未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走，所以沒(méi)人出手。
主持人：對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)……
劉戈：像馬老師所說(shuō)的就是現(xiàn)在進(jìn)入到了一個(gè)觀望期。
主持人：對(duì)。
劉戈：那么在下半年的時(shí)候，我和一些這個(gè)二手房的中介一直有聯(lián)系，那么發(fā)現(xiàn)就是在11月、12月份的時(shí)候這個(gè)電話就非常頻繁，而且的話我也跟著看了一些二手房，那么就發(fā)現(xiàn)整個(gè)的這樣的一個(gè)交投非常的活躍，看房的人也很多，然后它呈現(xiàn)出來(lái)一個(gè)又好像有一個(gè)要恢復(fù)到這個(gè)前一年的這樣狀態(tài)…
馬光遠(yuǎn)：調(diào)控前。
劉戈：這樣的一種趨勢(shì)，但是呢，在那個(gè)1月27號(hào)、28號(hào)就是說(shuō)我們一個(gè)是新的“國(guó)八條”，另外一個(gè)是…
主持人：房產(chǎn)稅。
劉戈：房產(chǎn)稅這樣的出臺(tái)消息以后，這樣的一種馬上投入，就是這樣的一種態(tài)勢(shì)呢，然后所有的人都在講，我問(wèn)這個(gè)中介啊，問(wèn)他們的感受如何呢，他講很多，幾乎所有的人都說(shuō)“我們放一放，看一看，春節(jié)后再來(lái)談”，但是呢，春節(jié)后上班第一天馬上遇到加息的事情。那么對(duì)于這樣已經(jīng)進(jìn)入觀望期的這樣的一些買房者來(lái)說(shuō)，那么前面如果要按“國(guó)八條”，如果你要是買二套房的話，原來(lái)五折你的錢(qián)可能夠了，那么現(xiàn)在的話你需要六成的這樣的一個(gè)資金，你可能又差了幾十萬(wàn)塊錢(qián)，這是一個(gè)問(wèn)題。另外這個(gè)加息，加息的話，三次加息算起來(lái)如果你貸一百萬(wàn)的話，已經(jīng)五六百塊錢(qián)的這樣的一個(gè)利息要多出來(lái)了，所以這種心理上的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
主持人：超出了自己的預(yù)期。
馬光遠(yuǎn)：整個(gè)利息就翻倍了。
劉戈：所以話這樣可能大家會(huì)繼續(xù)觀望下去。
主持人：就大家非常關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)我們也是聯(lián)合數(shù)字100市場(chǎng)研究公司做了這樣一個(gè)調(diào)查。我們題目是“面對(duì)目前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)的調(diào)控政策您是否在改變自己的購(gòu)房預(yù)期？”我們看到57.30%是持幣觀望，觀望情緒非常的濃厚。38.7%是計(jì)劃不變，這個(gè)計(jì)劃我們就是不太知道他到底是購(gòu)房還是不購(gòu)，他也是觀望期，其實(shí)仍然是觀望我覺(jué)得。40%是加快購(gòu)房計(jì)劃，是最少的，所以看來(lái)這個(gè)大家這種停滯的狀態(tài)目前是占了主要的一個(gè)占比。
在今年一月底新的“國(guó)八條”出臺(tái)，也是意味著新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策的啟動(dòng)，那么在昨天也是我們剛剛做了一期節(jié)目在春節(jié)長(zhǎng)假的最后一天央行是要加息，還有前段時(shí)間的兩個(gè)城市，包括上海和重慶的房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，一系列的調(diào)控政策的出臺(tái)也是讓這個(gè)觀望氣氛越來(lái)越濃厚，接下來(lái)通過(guò)一個(gè)片子，我們一起來(lái)了解一下。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9號(hào)發(fā)布通知，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。
5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)到4.50%；5年期以下個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由3.75%上調(diào)到4%。而就在前一天8號(hào)晚，中國(guó)人民銀行宣布，自9號(hào)起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，這是央行自去年以來(lái)第三次加息。
分析人士認(rèn)為，雖然貨幣政策進(jìn)入加息通道意在抑制物價(jià)上漲，但也給樓市帶來(lái)了一定的影響。在加息之前為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，1月26號(hào)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了八條政策措施，被業(yè)界稱為“新國(guó)八條”，涉及限購(gòu)、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，調(diào)控措施還包括擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍，明確限購(gòu)要求。
“這一次‘出拳’很重，很明顯是不希望投資者再攪合樓市了”。面對(duì)新出臺(tái)的“國(guó)八條”，上海一家地產(chǎn)從業(yè)老總倒出了這樣的評(píng)價(jià)。隨后，上海、重慶相繼宣布從1月28號(hào)起開(kāi)始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。試點(diǎn)方案，重慶的方案稅偏重對(duì)高檔房別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)，而上海的方案針對(duì)新增一般房地產(chǎn)，而且按照人均面積做起征點(diǎn)考慮，且為累進(jìn)稅率，房屋價(jià)值高，人均面積大的房屋稅率就更高了。
房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，兔年樓市究竟該何去何從？走勢(shì)令人期待。
主持人：剛才我們通過(guò)這樣一個(gè)片子梳理了一下這段時(shí)間以來(lái)，樓市調(diào)控政策的出臺(tái)。那么這一系列的組合拳對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生哪些具體的影響？
劉戈：我們注意到在12月26號(hào)的時(shí)候，溫家寶總理作客中央人民廣播電臺(tái)，在那次節(jié)目里面的話，他非常肯定地說(shuō)，“我原來(lái)承諾讓房?jī)r(jià)達(dá)到合理的價(jià)位，這樣的一個(gè)承諾我答應(yīng)過(guò)的事我是一定要做到的。”而且說(shuō)“絕不退縮”。那么這樣的話，我覺(jué)得而且在一個(gè)月以后，整整一個(gè)月以后有了新“國(guó)八條”的出臺(tái)，第二天又有了重慶和上海的房產(chǎn)稅的出臺(tái)，那么這樣就讓總理的這個(gè)話有了一個(gè)兌現(xiàn)，那么這個(gè)時(shí)候呢，很多人從將信將疑到了深信不疑，也就是說(shuō)政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，讓房?jī)r(jià)到達(dá)一個(gè)合理的價(jià)位，這個(gè)決心是不動(dòng)搖的。
馬光遠(yuǎn)：這個(gè)事實(shí)上從我們對(duì)目前的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種大家集體的沉默就可以看出，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)走勢(shì)分歧已經(jīng)變得越來(lái)越小，也就是說(shuō)最起碼大家認(rèn)為已經(jīng)看不準(zhǔn)了，不像以前一樣我深信不疑地認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，這個(gè)分歧已經(jīng)不存在了。第二個(gè)我們看到這個(gè)政策層面事實(shí)上徹底的扭轉(zhuǎn)了人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)以前的一個(gè)判斷的邏輯。你比如說(shuō)限購(gòu)政策，新的“國(guó)八條”里邊推行到全國(guó)的限購(gòu)政策里面，基本上杜絕了一個(gè)家庭擁有第三套房，但是以前之所以在年底的時(shí)候整個(gè)成交量仍然比較高，是因?yàn)榫唧w怎么執(zhí)行，因?yàn)橛泻芏嗦┒矗热缯f(shuō)誰(shuí)跟誰(shuí)一個(gè)家庭，事實(shí)上如果沒(méi)有結(jié)婚證，如果沒(méi)有別的民政部門(mén)配合的話你很難搞清楚，所以北京事實(shí)上從去年2010年4月30號(hào)“京十二條”就有了限購(gòu)政策，但是我們看去年北京的成交量并不低，為什么呢？執(zhí)行的漏洞非常大，現(xiàn)在我們看到北京馬上就要出臺(tái)新的所謂的非常嚴(yán)厲的配套比較，非常嚴(yán)密的這樣一個(gè)限購(gòu)的政策出臺(tái)以后，那么據(jù)測(cè)算，影響的人群可能會(huì)達(dá)到百萬(wàn)以上，這個(gè)對(duì)整個(gè)的不合理的需求的抑制是非常大的。
劉戈：對(duì)。
馬光遠(yuǎn)：第二個(gè)就是前不久的春節(jié)前最后一個(gè)假期的加息，這個(gè)加息我們可以把它看成一個(gè)非常6+1的政策，6就是二套房的首付6成，這個(gè)在世界上是最高的；第二個(gè)就是加息，而且加息不是一次，是一而再再而三可能會(huì)加下去，昨天我們分析的時(shí)候講到。
主持人：對(duì)，可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)加息周期。
馬光遠(yuǎn)：今年最少有兩次加息，這個(gè)空間一旦上去的話，那么對(duì)整個(gè)購(gòu)房人的成本影響比較大。第三個(gè)我們看到整個(gè)房地產(chǎn)本來(lái)的整個(gè)購(gòu)買群來(lái)講的話，由于這個(gè)限購(gòu)政策的存在，首先抑制了富人投機(jī)性的需求，第二點(diǎn)加息政策的存在抑制了窮人的買房需求，整個(gè)不合理的需求。
劉戈：對(duì)，就是你把房子賣給誰(shuí)，現(xiàn)在成了問(wèn)題了。
馬光遠(yuǎn)：所以這兩個(gè)比較疊加的因素加起來(lái)以后，這個(gè)預(yù)期就徹底改變了，那么再加上包括稅收政策，包括土地政策，包括整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)持續(xù)的調(diào)控政策，我們覺(jué)得這一次似乎我們說(shuō)了多年“狼來(lái)了，狼來(lái)了，這次應(yīng)該是狼來(lái)了”，否則的話大家都不會(huì)悄然無(wú)聲，現(xiàn)在都在觀望未來(lái)會(huì)怎么走。
主持人：可以說(shuō)我們現(xiàn)在是站在一個(gè)房?jī)r(jià)調(diào)控的十字路口，那么出臺(tái)的這一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制會(huì)起到怎樣的作用？未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)怎么樣？一段廣告之后馬上回來(lái)。
房地產(chǎn)調(diào)控再加力，新一輪調(diào)控后續(xù)影響是什么？未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)又該如何判斷？《今日觀察》正在評(píng)論。
主持人：好，歡迎回來(lái)，繼續(xù)一起來(lái)關(guān)注一下我們大家都非常關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)。面對(duì)春節(jié)期間成交量相對(duì)冷淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)，多方媒體也是發(fā)表了自己不同的觀點(diǎn)，接下來(lái)通過(guò)一個(gè)片子一起來(lái)了解。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%，但最明顯的特點(diǎn)就是利用外資自籌資金增速較快。與2009年的數(shù)據(jù)相比，2010年國(guó)內(nèi)貸款的占比從20%下降到17%，自籌資金則從31%上升到37%。央行數(shù)據(jù)也顯示，去年我國(guó)新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10個(gè)百分點(diǎn)。
連平（交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）：由于今年受到調(diào)控的影響，多管齊下各項(xiàng)措施的出臺(tái)，以及去年政策出臺(tái)的滯后效應(yīng)，再加上貨幣政策的收緊，整個(gè)來(lái)說(shuō)今年的房地產(chǎn)交易不會(huì)像去年這樣活躍，信貸總量超過(guò)2萬(wàn)億的可能性比較小，我們覺(jué)得會(huì)有所回落。
專家表示，存款準(zhǔn)備金率每提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，意味著有3000億元左右的資金被凍結(jié)，這與普通增加資金使用成本的加息不同，在資金緊張，而銀行貸款成本較低時(shí)，只有優(yōu)質(zhì)企業(yè)才能貸到款。
中國(guó)社科院房地產(chǎn)金融專家尹中立表示，今后樓市資金去杠桿化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，過(guò)去幾年企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款和居民消費(fèi)貸款領(lǐng)域出現(xiàn)的“空手套白狼”現(xiàn)象會(huì)大大減少，并有利于緩解房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫。
在資金壓力下一些香港上市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始加速多元化融資途徑，其中，發(fā)行海外債券、票據(jù)及信托基金等融資方式被廣為應(yīng)用。碧桂園和恒大地產(chǎn)新年伊始便已相繼在港發(fā)行債券融資，但房企海外融資代價(jià)也十分高昂。以恒大地產(chǎn)為例，今年1月14號(hào)發(fā)行的5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，這種融資方式也被一些業(yè)內(nèi)人士指為飲鴆止渴。
新華社文章援引專家觀點(diǎn)說(shuō)，一次次加息將與限購(gòu)、限貸等抑制需求的措施形成合力，全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)力相對(duì)不足的開(kāi)發(fā)商將首當(dāng)其沖遭遇資金斷裂危險(xiǎn)，今年開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)的局面將改變，部分企業(yè)將面臨被迫降價(jià)促銷，進(jìn)行資金回籠，這有助于房?jī)r(jià)適當(dāng)回歸。
主持人：看了剛才這樣一個(gè)片子我覺(jué)得一系列的調(diào)控政策可能對(duì)于房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，好像是資金鏈會(huì)有一點(diǎn)吃力，那接下來(lái)對(duì)于今年我們不敢說(shuō)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)怎么樣，我們預(yù)判一下今年，兩位評(píng)論員會(huì)有怎樣的觀點(diǎn)？
馬光遠(yuǎn)：我們從今年整個(gè)來(lái)看的話，應(yīng)該說(shuō)抑制房?jī)r(jià)的因素，包括第一個(gè)政策，包括政策的信息，包括限購(gòu)等等一系列的政策這個(gè)態(tài)度是比較明確的，但是推動(dòng)房?jī)r(jià)的因素也存在，你包括流動(dòng)性是不是能夠得到徹底的改變。第二點(diǎn)通脹究竟會(huì)走向何方？第三點(diǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈究竟怎么樣？現(xiàn)在我覺(jué)得唯一可以說(shuō)清楚的就是開(kāi)發(fā)商的資金鏈可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，目前從整個(gè)135家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債表和它的現(xiàn)金流來(lái)看的話，那么135家的現(xiàn)在根據(jù)去年前三季度的統(tǒng)計(jì)，差不多快到一萬(wàn)億了，整個(gè)的負(fù)債的情況；第二個(gè)從現(xiàn)金流來(lái)看的話，135家的整個(gè)現(xiàn)金流是一個(gè)負(fù)的現(xiàn)金流，這個(gè)跟去年整個(gè)現(xiàn)金流，正的現(xiàn)金流達(dá)到500多億這個(gè)情況不可同日而語(yǔ)。
主持人：對(duì)。
馬光遠(yuǎn)：所以能不能到2008年那個(gè)時(shí)候，能到房?jī)r(jià)的一個(gè)拐點(diǎn)，2008年的時(shí)候我記得當(dāng)時(shí)大家測(cè)算的結(jié)果是資金的缺口是9千多億，9千多億到1萬(wàn)億之間，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)往下走，現(xiàn)在資金缺口究竟會(huì)有多大，135家的現(xiàn)在整個(gè)負(fù)的現(xiàn)金流是1千多億，那么再考慮到一個(gè)疊加的效應(yīng)的話，可能目前整個(gè)資金缺口是5、6千億的樣子，那么再考慮到這幾年規(guī)模的增長(zhǎng)，所以還有一個(gè)持續(xù)的過(guò)程。那么再加上我們知道整個(gè)的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我總結(jié)成四步曲，剛開(kāi)市的時(shí)候當(dāng)然很狂妄，說(shuō)總是想房?jī)r(jià)會(huì)怎么上漲。
主持人：牛。
馬光遠(yuǎn)：第二個(gè)對(duì)政策進(jìn)行嘲笑，對(duì)那些說(shuō)房?jī)r(jià)下降的人進(jìn)行無(wú)情的嘲笑，第三個(gè)開(kāi)始罵政策，罵政策的時(shí)候表明他開(kāi)始痛了，感覺(jué)到這個(gè)政策對(duì)他有威脅了。
主持人：對(duì)。
馬光遠(yuǎn)：第四個(gè)開(kāi)始哭，開(kāi)始叫痛，說(shuō)這個(gè)打得我好痛。
劉戈：牛、笑、罵、哭，四步曲。
馬光遠(yuǎn)：我們會(huì)怎么樣怎么樣，但是現(xiàn)在來(lái)看的話，到第三步曲了，第四步還沒(méi)有出來(lái)。
劉戈：我們一般判斷未來(lái)還是按照過(guò)去已經(jīng)發(fā)生的事情來(lái)進(jìn)行判斷。那么我們來(lái)看一下，就是從2006年8月份那個(gè)時(shí)候開(kāi)始宏觀調(diào)控，開(kāi)始加息，當(dāng)時(shí)的利息是，一年期的利息是2.52%，那么一直加息加到2007年的12月21號(hào)，加到了多少呢，加到了4.14%。
馬光遠(yuǎn)：4.14%。
劉戈：這個(gè)大約用了一年半的時(shí)間一共加了七次息，那么現(xiàn)在我們返回來(lái)看這一次的加息周期呢，現(xiàn)在已經(jīng)加到了三次。
主持人：對(duì)。
劉戈：那么加到了3%，按現(xiàn)有的速度也需要加到4.14%的話基本上也需要四到五次。那么這樣的話我們?cè)倏串?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)和這個(gè)加息之間的關(guān)系，那么實(shí)際上在最后一次加息的到2007年年底的時(shí)候，王石當(dāng)時(shí)就提出來(lái)觀點(diǎn)問(wèn)，然后在深圳的話開(kāi)始房?jī)r(jià)下降，但是在其他的一些地方還在穩(wěn)步上升，北京一些地方還在焦灼狀態(tài)，但是到了2008年的秋天以后那么北京的房?jī)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，開(kāi)始下降，那么這個(gè)周期大概在深圳的話可能也就是2、3個(gè)月就距離第七次加息這個(gè)距離，當(dāng)然這樣一個(gè)過(guò)去的事情來(lái)說(shuō)未來(lái)不一定準(zhǔn)確，但是我們可以作一個(gè)參考，就是相互之間它可能會(huì)有一定的時(shí)間延遲的關(guān)系，但是這個(gè)延遲的時(shí)間多長(zhǎng)，以過(guò)去的這樣一個(gè)感覺(jué)來(lái)看，三個(gè)月到半年，或者最長(zhǎng)一年的時(shí)間。
主持人：接下來(lái)我們還非常想看一下我們老百姓他們的觀點(diǎn)，我們來(lái)看一下網(wǎng)友的評(píng)論。
第一位朋友“小向”他說(shuō)，“春節(jié)之前所出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)的新政，從目前情況來(lái)看還算‘給力’，但是一時(shí)的冷清并不能代表幾個(gè)政策就能夠達(dá)到真正的效果，個(gè)人認(rèn)為各地應(yīng)該從頭到尾嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，而不是虎頭蛇尾，這樣樓市降溫才有希望。”
這位朋友“滿堂紅投資”他說(shuō)“如果‘新國(guó)八條’等組合拳還是不能壓制樓市的非理性上漲，建議國(guó)家及時(shí)推出一劍封喉的絕殺措施；對(duì)二手房交易中的賣樓方征收最低40%，最高100%的個(gè)人所得稅，此稅用于建保障房，這樣我看還有誰(shuí)去投機(jī)炒樓。”
馬光遠(yuǎn)：這個(gè)辦法確實(shí)挺好。
主持人：這個(gè)辦法還是有它的……
馬光遠(yuǎn)：有合理性。
主持人：對(duì)，有合理性。
馬光遠(yuǎn)：香港的那個(gè)印花交易稅差不多就么一個(gè)思路。
主持人：所以我覺(jué)得我們經(jīng)常從網(wǎng)友的評(píng)論當(dāng)中還能發(fā)現(xiàn)一些真知灼見(jiàn)。
馬光遠(yuǎn)：對(duì)，政策智慧。
主持人：接下來(lái)我們?cè)賮?lái)聽(tīng)一下我們財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員他們有著怎樣不同的觀點(diǎn)。
劉元春（中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)）：會(huì)在2季度開(kāi)始房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一些松動(dòng)，這種松動(dòng)如果現(xiàn)有的這些貨幣政策進(jìn)一步的收緊，還有“國(guó)八條”的這種實(shí)施力度，效果較好的話，可能會(huì)出現(xiàn)三季度的進(jìn)一步回落。但是這種回落，第一個(gè)它是一個(gè)資金鏈緊張所帶來(lái)的銷售商經(jīng)營(yíng)策略的一個(gè)調(diào)整；第二個(gè)，由于民眾預(yù)期做出調(diào)整，觀望所產(chǎn)生一個(gè)產(chǎn)物；第三個(gè)，保障性住房大幅上馬所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性的一個(gè)調(diào)整。這幾個(gè)方面可能都決定下調(diào)的幅度并不是很大，可能很多房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)優(yōu)惠措施和一些變相的降價(jià)的形式來(lái)進(jìn)行促銷。
尹伯成（復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：現(xiàn)在全國(guó)大概有三十多個(gè)城市限購(gòu)，房?jī)r(jià)的泡沫現(xiàn)在有向中小城市蔓延這樣一個(gè)危險(xiǎn)，所以我主張限購(gòu)作為一種短期的行政命令的措施，還應(yīng)該再擴(kuò)大，還有一個(gè)重要的東西，就是國(guó)務(wù)院的新“國(guó)八條”還有各個(gè)地方落實(shí)的細(xì)則，都一定要付諸實(shí)施。保障型住房的開(kāi)發(fā)也真正要行動(dòng)到位，要加強(qiáng)輿論的監(jiān)督。
主持人：那么對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控當(dāng)前著重我們需要注意哪些方面？?jī)晌辉u(píng)論員有怎樣好的建議？
劉戈：現(xiàn)在政策的力度是夠的，但是地方政府執(zhí)行的積極性，那么我們現(xiàn)在通過(guò)一種紀(jì)律上這樣一種文件的壓力讓他能這么做，但是最終長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看的話，他的地方稅收怎么解決，這還是一個(gè)根本性的問(wèn)題，所以的話包括房產(chǎn)稅的這樣一個(gè)探索，給地方政府開(kāi)辟一個(gè)新的稅源，能夠讓他自覺(jué)地去執(zhí)行中央的這樣的一些政策，那么這樣可能是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)吧。
馬光遠(yuǎn)：我覺(jué)得在政策層面上新的“國(guó)八條”挺好，但是有一點(diǎn)我覺(jué)得強(qiáng)調(diào)得不夠，我們?cè)谙拶?gòu)，當(dāng)然限購(gòu)整個(gè)是抑制不合理的需求，但是限購(gòu)?fù)暌院笞夥康姆吭丛趺磥?lái)，這是我們必須要考慮的問(wèn)題，如果說(shuō)大家都買兩套房自己住的話，那你沒(méi)地方去租房了，所以我覺(jué)得在整個(gè)租賃市場(chǎng)上這幾年政策合乎的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
劉戈：公租房。
馬光遠(yuǎn)：比如說(shuō)我們?cè)趺礃觼?lái)鼓勵(lì)大家把房子拿出來(lái)出租，而不是閑著，比如說(shuō)我們可以在政策上規(guī)定，你如果……
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