成交量走高、企業銷售破千億元、房價高位運行……解讀近日陸續“出爐”的2010年樓市數據可發現，雖然去年的樓市調控追加了“限購”等嚴厲手段，堪稱“史上最嚴”，但房地產市場仍然逆勢走高。新一年里，“最嚴調控”是否會持續，樓市調控將何去何從？業內人士認為，尤應加強“制度性調控”和保障房建設。
“限購令”難阻樓市上行態勢
去年4月30日，北京出臺“國十條”實施細則，率先規定“每戶家庭只能新購一套商品房”。9月29日“國五條”出臺后，累計有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一二線城市推出限購政策。各方當時認為，行政手段直接出手叫停部分購房行為，不啻為過熱的樓市注入了“冷卻劑”。
去年12月以來陸續披露的統計數據卻讓人看到了市場“頑強”的一面。國家統計局數據顯示，2010年1－11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，比上年同期增長9.8%，增幅比1－10月提高了0.7個百分點。同期全國商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%。其中，11月單月的銷售面積和銷售額同比分別增長14.5%和18.6%。
“去年10月份市場稍稍低迷了一下，隨后就明顯好轉。年底去交易中心辦手續都要排隊了。”上海中原地產閔行區一門店的業務員告訴記者。
房價方面，2010年11月，16個限購城市中僅廣州新房價格環比下降0.1%，另有5個城市價格持平，其他10個限購城市均環比上漲。
在“史上調控最嚴”的2010年，房地產企業卻享受了新一輪的市場狂歡。萬科集團1月4日晚發布的公告顯示，去年最后一個月實現銷售面積和銷售額分別為68.9萬平方米和83.5億元，同比分別增長69.8%和51.3%。萬科去年全年的銷售額達到創紀錄的1081.6億元，同比增幅高達70.5%。
中國房產信息集團日前發布的數據顯示，30家主要開發商2010年全年銷售額累計達到8691億元，銷售面積為8449萬平方米。按此計算，開發商的銷售均價達到每平方米10286.42元，同比上漲23.98%。
購房者出現“地區性轉移”和“總體性追漲”
值得指出的是，在“限購令”等措施施壓之下，樓市購買需求的“地區性轉移”十分明顯。中國指數研究院的數據顯示，去年1－11月，東部地區商品房銷售面積占比為49.3%，較2009年同期下降2.2個百分點；中部地區占比為24%，提高0.8個百分點；西部地區占比為26.7%，上升1.4個百分點。中國指數研究院副院長陳晟認為，在“限購”等措施作用之下，東部地區一二線城市樓市的部分需求正加快向其他地區轉移，這對抑制熱點城市投資投機性購房需求有一定效果。
不過，“轉移”不等于“消失”，樓市整體上行動力依然如故。多種壓力交織的宏觀經濟形勢深深地影響著樓市的走勢。在通脹預期驅動之下，投資已經成為一些人的剛性需求。
央行發布的《2010年第4季度儲戶問卷調查報告》顯示，居民投資意愿首次超過儲蓄意愿，45.2%的城鎮居民選擇投資，而房地產投資以26.1%的相對高值繼續成為居民投資首選。此外，經歷了反反復復的“調－漲”博弈，“吃定”房價上漲的人會對調控產生一定的“耐藥性”。中原地產華北區董事李文杰認為，在嚴厲調控之下，除個別樓盤價格調低外，樓市整體價格仍處于高位或上揚狀態，“一些人對房價回調的預期逐漸減弱”。
導致樓市在局部“限購”之下依然躥高的另一個原因是：遲滯多年的保障性住房工程，近兩年的建設步伐雖明顯加快，但在短期內尚無法充分滿足大量中低收入者的住房需求。住建部的數據顯示，2010年全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，超額完成全年任務。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為，去年開工的保障房整體上要到今年末至明年才能供應市場，而2009年我國保障房開工計劃完成情況并不理想，導致今年各地保障房供應增量難度很大。
新一年里“最嚴厲調控”何去何從？
應該看到，去年以來的“最嚴調控”，正讓樓市呈現出多種積極變化。比如，有“樓市風向標”之稱的上海，2010年保障房新開工面積超額完成1200萬平方米的全年目標，約占住宅開工總量的六成；2011年保障房的建設、籌措量計劃達到1500萬平方米，供應量也有望達到1150萬平方米。長期困擾樓市的“結構性失衡”，正顯現出改善跡象。
日前，曾注明商品房限購政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、廈門等部分城市決定，將順延執行此項政策。其余實施“限購”的城市也未釋放取消“限購”的信號。
為何繼續“限購”？陳晟說：“一方面，通脹預期加大，投資投機性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點城市住房供給仍顯不足，若放松限購限貸，可能導致房價再度快速上漲。”從決策層對2011年宏觀經濟持謹慎樂觀判斷、貨幣政策明顯收緊等因素看，“最嚴樓市調控”一定程度上或將在2011年持續下去。
一些業內人士認為，房地產業應進一步建立、實施“制度性調控”。住建部政策研究中心副主任秦虹認為，這些制度應包括：及時反映市場需求變化的土地市場制度，讓企業自我承擔風險的房地產金融制度，能自動調節住房資源占有和收益分配的房地產稅收制度等。
此外，保障房建設和供給應繼續加快推進。地方要下決心加大投入、加快建設，經過幾年努力，使保障房在住房供應體系中的比重大幅度提升。