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2010年，中國房地產市場在遭遇“史上最為嚴厲”調控政策下波動顯著，一季度“高歌猛進”、二季度“震蕩調整”、三季度“低位回調”、四季度“分化加劇”。時至年末，在一浪高過一浪的調控聲中，房價依舊堅挺，投資樓市的熱情仍未退潮，相反，隨著推地高潮的來臨，土地市場漸回火熱，成交也呈放量態勢…… 即將過去的一年間，中國的房地產市場演繹了太多的“前所未有”。在業內人士看來，政府出臺調控政策的決心之大、態度之堅決前所未有，政策力度之大、手段運用之多前所未有，當然，面臨的市場復雜程度也前所未有。
2010年，中國房地產市場在遭遇“史上最為嚴厲”調控政策下波動顯著，一季度“高歌猛進”、二季度“震蕩調整”、三季度“低位回調”、四季度“分化加劇”。時至年末，在一浪高過一浪的調控聲中，房價依舊堅挺，投資樓市的熱情仍未退潮，相反，隨著推地高潮的來臨，土地市場漸回火熱，成交也呈放量態勢……望“房”興嘆的人們越來越疑惑：調控為何如此之難？僵局究竟何時才能打破？
房價燙手房產稅持續發酵
雖然房產稅話題一直持續發酵，但有關房產稅出臺后的具體效果，業內也存在不同看法。有專家認為，現在市場對房產稅改革的期望值有些過高，對房產稅的效果也有些夸大。實際上房產稅開征可能達不到很多人預期的作用，在很多征收房產稅的國家里，照樣存在房地產泡沫。
22日晚上九點十分，微醺的小暉坐在北京方莊必勝客的一角跟大學時的哥們絮叨著一年來買房的糾結和教訓：“兜里的銀子在年初還勉強夠得上四環，現在恐怕快到六環買房了。”
畢業于國內一所著名大學的小暉有著一份相當不錯的工作，眼瞅著都過了晚婚的年齡，越來越為結婚的事著急，過了虎年春節便開始為婚房折騰，然而就那么一兩次的猶豫，便錯失了機會，過高的房價已遠遠超過了承受能力，用他自己的話說，“希望像樹葉一樣搖落”。
“實在不行咱就帶著新娘租房唄。”小暉說，其實不是自己多么樂觀豁達，而是面對這種“時代性糾結”，無法選擇而已。他還說他選擇了冬至這天求婚，是因為過了這一天“燦爛會越來越長”，語氣中悲愴伴隨著狂熱，仿佛讓人看到在他身后徐徐展開的中國房地產市場背景圖正蒸騰著熱氣。
國家統計局12月10日公布的今年1至11月全國房地產市場運行情況顯示，11月份全國70個大中城市房價格同比上漲7.7%，環比上漲0.3%，并且銷售量、銷售額以及房地產開發投資均“漲”聲一片。
一位業內人士告訴《經濟參考報》記者，出于居住的需要和職業習慣，他經常去看盤，“最近兩個月在深圳我注意到了一個現象，就是買方和賣方已形成了一致預期：通貨膨脹，物價飛漲，房價還會繼續漲。”
他分析說，這種預期導致的后果就是，原本把房子掛在中介打算賣房的業主把房子收回去不賣了，除非缺錢用，否則即使漲了一大截也不賣了，“這不能怪房東不理性、貪婪，而是因為他們心里也很慌，他不知道今天這個價把房子賣掉后，拿著錢明天還能不能再買回這套房子，于是便出現了市場成交量不大，但房價推升很快的結果。大家都被市場這只手推著往前走，沒有選擇。”
“整個2010年，房地產市場可謂跌宕起伏”，杭州某知名房地產企業資深人士廖先生這樣概括。中國社科院12月發布的2011年《住房綠皮書》將前三季度的市場走勢軌跡概括為：2010年1-4月，價格上升趨勢延續，房價快速上漲；2010年5-6月，調控力度加大，觀望氣氛轉濃；2010年7-9月，樓市蠢蠢欲動，反彈跡象出現。進入第四季度，部分市場研究機構認為，10月份整個房地產市場呈量跌價挺之勢，11月則出現了“量價齊漲”。
綜合來看，前11月全國供應類指標增速創歷史新高，需求類指標小幅增長，部分重點城市需求下降顯著，但房價整體仍呈上漲之勢。中國指數研究院指出，1至11月，全國房地產開發投資額、施工面積、新開工面積等供應類指標增速均顯著高于歷史水平，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%，且全年各月增速基本呈下行趨勢。從重點城市來看，多數城市1至11月住宅成交面積不及2009年，其中北京、廣州、成都等地超過30%，上海、深圳、南京、杭州等地超過40%。
價格方面，據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，100個城市住宅(新房)平均價格在7至8月有所下跌，但9至11月，100個城市住宅平均價格環比上漲，房價高位震蕩，北京等十大城市也普遍繼續上漲，僅同比漲幅有所縮小。
房價的持續高企使得越來越多的人將房產稅當成樓市解困的“最后一根稻草”，也讓很多人對其寄予厚望。最近有消息稱，“房產稅試點方案有望近期確定，上海、重慶將被列入首批試點”“重慶房產稅征收最快可能在明年年初開征”。
暫且不論效果如何，可以預期，關于房產稅改革的猜想將進入新一輪發酵之中。
政策頻出調控難降樓市虛火
即將過去的2010年，從中央到地方，調控政策在房地產市場上可謂著墨最多的一年，從年初刺激政策的退出，到4月中旬的“史上最嚴厲調控”，再到9月底的新一輪調控，調控的主基調貫穿著整個2010年。
2010年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機性購房需求，由此拉開了新一輪房地產調控的序幕。
但在隨后幾個月內，樓市依然亢奮，2至4月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個大中城市房價環比漲幅持續攀升，北京等熱點城市高價地頻出，這直接導致了4月17日“國十條”的出臺。隨后一段時間內，信貸、土地、稅收等政策密集出臺，房地產市場也在5至8月出現降溫。
小暉清晰地記得，當時看中了望京的一套二手房，鏈家地產的經紀人告訴他，調控后，炒客拋盤的數量有一定程度的增多，買房的議價空間也大，有的房子成交總價甚至比報價降了數十萬元，“聽這么一說，心里那叫一個樂”。然而，小暉最終沒有出手，“現在總安慰自己說朝向和戶型不好，其實當時主要還是想再等等，等房價降得更多。”事實證明，小暉們樂過了頭，時隔不久這種憧憬便如水汽般蒸發了。
此次調控政策的出臺著實讓開發商們驚出一身冷汗。“政府在4月份出臺第二輪調控政策后，公司開始真正悲觀，部分高地價項目開始推遲項目進度，對工程款支付開始收緊，對費用開始重視，準備過冬。”一位不愿透露姓名的開發商對記者說，但是8月份后的迅速回暖又讓公司開始重新思考市場。
的確，進入9月份部分重點城市顯著升溫，當月全國商品房銷售面積同比增長16.6%，中國房地產指數系統數據顯示，9月100個城市住宅價格環比上漲0.7%，十個大城市上漲0.8%。曾在網絡上轟動一時的樓市《三字經》這樣表述接下來樓市的情形：“百日畢，細算賬，價未降，反上揚。房難買，租金漲，蝸居族，更凄涼……”
房價的再度上漲直接導致中央及相關部門在9月底密集出臺了多項“鐵腕”調控政策，其中包括各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定等。
但是，經歷了長久博弈之后的樓市僵局仍未打破，這一次甚至連短暫的冰凍都不曾有。相關資料顯示，新一輪調控政策出臺后地產股卻迎來暴漲，保利地產在接下來的9個交易日暴漲約40%，這與今年4月份政策出臺后的10個交易日下跌約13%形成了鮮明對比。“投資者對這種調控已經開始不看好，接下來的市場表現也印證了股市投資者的判斷是正確的，因為在接下來的兩個月樓市連習慣性的縮量都沒有了，11月繼續量價齊飛。”杭州某知名房地產企業資深人士廖先生說。
在土地市場，繼一日三出高價地等盛況之后，今年4月，國土資源部發布相關文件明確，要調整完善土地管理政策，推行土地出讓預申請制度，探索土地出讓綜合評標辦法。緊接著北京、上海等地推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措，明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”。部分業內人士將其視為土地出讓招拍掛制度的重大轉變，更有人將之看作新一輪全國土地市場變革的開端。
可當推地高潮真正來臨，開發商們的拿地熱情才得以真實顯現。尤其是進入11月以后，眾房企的大手筆圈地比比皆是，萬科一周內連收4幅宅地、佳兆業則創造了一天內斬獲9幅地塊的紀錄。在土地市場推出量和成交量增加的同時，部分地塊的樓面價也高位運行，杭州等熱點城市近期成交的部分地塊樓面價頻頻接近或突破2萬元/平方米。11月底，位于溫州市區熱點區域的“原溫師院”地塊出讓時的樓面價更高達3.7萬元/平方米。不僅如此，地價還可以“隱形增高”。
一位業內人士對《經濟參考報》表示，地方政府可以通過綜合招標等手段，減少高價地的出現，比如土地出讓時要求配建一定面積的保障性住房，從而拉低樓面地價等，實際上地塊上商品住宅的樓面價依舊高企。
厘清邏輯破解僵局需對癥下藥
在力度空前的調控壓力之下，樓市虛火為何難降呢？業內人士普遍認為過剩的流動性是攪亂一池春水的最重要推手。而房地產調控各利益相關方的角力注定緊張而漫長。中國指數研究院預計，2011年房地產業調控不會放松，房價不穩，政策不止。“有些變化不是立竿見影的，我們需要更長的時間，以更平常的心態、更多的耐心才可能看到這些政策的調控效果。”中國房地產學會副會長陳國強說。
“推動房價上升的一個根本動力，我認為是去年貨幣政策的過度寬松……十幾萬億元的貨幣量，一定會在今年形成資產價格上升和流動性走強態勢，這是一個必然結果，其表現是最終使CPI上升，而房價永遠是和CPI結伴同行的，今年必然要承受消納去年流動性和貨幣增量的結果。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生分析說。
而調控之難還因為很多變量因素的存在。聶梅生認為，與此前調控不同的是今年從調控政策出臺到現在經濟形勢一直是變化的，這個變化可以分兩方面來說，一個是國內的經濟形勢，產業結構調整、十大產業振興規劃一直備受關注，大家希望其真正形成對經濟的良性循環，從而使充斥在房地產板塊的資金平衡到實體經濟中，但今年不能馬上見效，換句話說就是還不足以吸納過剩的流動性，所以大量資金仍然留在房地產領域，這可以從今年的房地產投資看出來，去年全年全國完成房地產開發投資約3.6萬億元，而今年前11個月全國房地產開發投資就已經達到了4.3萬億元。
第二個變量是土地，聶梅生細數說，這一變化甚至可以說成是“惡化”。今年在這樣的調控情況下開發商購買土地的增量大漲，土地像海綿一樣吸納了更多的資金，這是沒有估計到的。
從外部來講，輸入型通脹刺激了國內的通脹預期，使得調控面臨更加復雜的局面，“錢在房地產領域擠不出去”……這樣的復雜局面是包括開發商在內此前都沒有想到的。央行一份最新的問卷調查顯示，四季度26.1%的受調查居民在投資方式上首選房地產。“現在的情形是一邊是不差錢的開發商，一邊是有通脹預期持幣待購的老百姓，調控的難度可想而知。”北京一家上市房企資深人士說。
供應結構的失調也在一定程度上制約著調控效果的顯現。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在回顧我國住房體制改革的歷程時提出，進入21世紀后的一段時間，由于相關政策的變化，中低收入家庭被推向了市場，沒有得到較好的住房保障，“沒有產品供應給這些夾心層，他們成了被遺忘的角落……實際上是整個供應體系出了毛病。”他認為，要改變這個供應結構就是要發展保障性住房，形成完備的供應體系，即面向中等收入以上家庭的商品房，面向中低收入家庭的公租房和限價房以及面向低收入家庭的廉租房和經濟適用住房。
此外，相當一部分受訪專家認為，金融體制、財稅體制、土地體制等方面暴露出的一些亟待解決的問題也是房地產市場健康發展的隱患。
中國房地產學會副會長陳國強這樣總結：調控面臨空前的難度，實際上是一系列矛盾匯集在了房地產行業并體現了出來。
除了關鍵環節的爭議之外，涉及房地產市場的各項改革與調控本身的邏輯協調也有待進一步厘清。相較于打壓炒房手段之果斷和指向之明確，“使房價回到合理區間”的表述實際上帶有一定的模糊色彩。
聶梅生說，調控的目的之一是使房價回到合理區間，但對于合理區間卻始終沒有定義。在她看來，房價的合理區間應是“跑過CPI，趕不上GDP”，然而，目前來看估計全年的房價水平可能還不在合理區間。
凡此種種調控中暴露的深層問題，均不令人樂觀。
陳國強預測，此輪調控中的一些政策措施會長期化，從供應模式和供應結構來看，保障房會在未來住房市場中占有非常重要的比例，以商品房為主導的單軌制的模式，肯定會為將來的雙體制模式取代。從行業區域形態來看，隨著調控政策的實施，未來住房市場的重心會更明顯的轉移到二三線城市。對企業來說，過去更多依托土地快速升值來實現公司盈利的經營模式，將逐漸轉向更多在開發環節獲取投資收益的盈利模式。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，作為典型的資金密集型行業，2011年房地產行業的“缺血”局面將加速行業洗牌，因為各渠道都在嚴控房地產行業的風險，有限的放款額度和嚴苛的放款條件，都將傾向于綜合實力強的大型品牌開發企業，而資質較差的中、小開發企業將面臨更大挑戰。同時，在樓市調整期，購房者的風險控制意識也有所提高，更愿意信任品牌開發企業的產品，故有限的需求的釋放也將更加集中。資金困難、銷路受阻的中小開發企業將被擠壓出去，在普遍缺少退出機制的情況下，新一輪的企業“兼并潮”將會出現。
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上漲壓力揮之不去樓市調控任重道遠
臨近年底，各地樓市紛紛出現上漲態勢。據媒體報道，12月18日北京兩個樓盤開盤，其中一個項目銷售“先到先得”，竟有不少購房者通宵排隊；另一個項目，則是7000組客戶“搶購”800多套房源。北京市房地產交易管理網數據顯示，截至12月18日，今年以來北京二手房住宅成交19.25萬套，雖然成交量比2009年同期下降28.8%，但由于均價上漲等因素，交易總額卻明顯超過去年。除北京外，多個熱點城市的樓市12月以來也出現了一定的“升溫”情形。房價上漲壓力揮之不去，樓市調控不斷面臨考驗。
住房和城鄉建設部負責人日前坦承房地產調控面臨六大難點：城鎮化帶來住房剛性需求，民間資本投資領域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房產持有環節稅收制度缺失，地方政府對土地財政依賴，各地經濟發展存在差距。
國家統計局的數據顯示，從今年8月開始，房地產開發企業資金來源中的外資數額便顯著增長，11月更是首次單月突破百億元，環比增長34.48%。上海一家房屋中介機構負責人告訴記者，今年5月以來，九成境外人士購房選擇一次性付款，“他們并不完全看重房價的漲跌價差，選擇不貸款方式入場，可以更便利地賺取匯率差”。
楊紅旭認為，樓市火爆，通脹預期常是重要推手，在CPI連續走高的情形下，“限購”“限貸”依然難以打消部分人購房的念頭，其中尋求保值、增值的長期投資者、有改善需求者比較活躍。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說，樓市走勢決定于預期，預期決定于政策，如果明年調控保持現有力度，甚至房產稅能在部分城市試點的話，房價應該“穩中有調”；而如果調控出現松動，房價不排除出現報復性上漲的可能。(葉鋒
魏宗凱)
