一方面是部分企業主圈地、炒地、囤地等行為導致工業用地大量閑置，另一方面卻是優質企業落戶面臨用地瓶頸……面對嚴峻的工業用地形勢，位于南昌縣的江西小藍經濟開發區通過法律手段和讓企業采取“項目嫁接”自主招商等方式，在清理閑置土地的同時，加大對新增工業用地的監管，嚴格規定開工、竣工日期，設立“畝產”稅收標準，為當前的閑置用地清理工作帶來了啟示。
用地閑置催生“整治風暴”
小藍經濟開發區是江西省人民政府設立的省級開發區，規劃面積為18平方公里，現有落戶企業500多家。然而，開發區在調查中發現，落戶的企業中，不少處于土地閑置狀況，類型包括：嚴重違約，具備條件未開工的項目；土地閑置面積較大或雖有少量建設未投產的項目；私自轉讓土地、股權套現的項目；長期停產、停建，長期建設未投產的項目。
據了解，2002年開發區成立之初，工業用地每畝只需8000元至一萬元，而現在每畝超過了八萬元。與此同時，由于閑置工業用地鳩占鵲巢，阻擋了優質企業落戶，嚴重阻礙了開發區的經濟發展。
小藍經濟開發區管委會副主任何新躍說，由于土地閑置嚴重，導致開發區90%的稅收來自于10%左右的土地，90%的土地處于不同程度的閑置狀態或效益低下狀態，部分企業主圈地、炒地、囤地期盼土地升值或粗放經營導致土地閑置，嚴重損害了地方發展環境，人為造成用地“瓶頸”。
為了盤活閑置土地，今年8月初，小藍經濟開發區項目重組工作全面啟動，主要采取法律手段穩步推進。清理工作以法律服務外包的形式，委托律師事務所統一執行。由律師對照合同約定、法律規定，對違約、違法企業進行約談，采取發律師函、提請民事訴訟等方式，依法進行清理重組。
2008年4月，江西中集車輛物流裝備有限公司與小藍經濟開發區簽訂《投資意向協議書》，約定在開發區內利用50畝土地投資1億元，建設車輛銷售、配件加工、車輛改裝項目。然而，受金融危機的影響，項目遲遲未能開工建設，經法律途徑多次協商后，雙方于今年9月27日達成協議，由開發區原價回購50畝土地。
江西中集車輛物流裝備有限公司綜合部經理王國良說，公司購置的土地是開發區內最好的地段，原價被收回，剛開始公司上下都想不通，但畢竟是我們違約在先，慢慢也就理解了開發區管委會的做法。
“柔性”清理避免整治“震蕩”
由于一些企業違法違規違約情況嚴重，但又不肯放棄既得利益和可以預期的土地升值帶來的高額收益，清理工作開展之初，工作人員經常接到恐嚇電話，甚至有個別企業在聯合執法小組對其違法違規行為進行現場執法時，進行暴力對抗，清理工作面臨巨大壓力。
此外，由于開發區建設初期，因招商經驗不足，引進項目時所簽訂的合同對企業約束力不夠。而在征地、通平等方面沒有及時到位也為少數企業不履行合同提供了借口。
為此，開發區管委會在運用法律手段清理閑置土地的同時，通過“倒逼機制”和“項目嫁接”加速企業開工、投產，發展上下游產業。被重組企業也因此由不理解轉變為理解，由被動配合到主動支持。
2008年7月，蘇州吳越塑料工業有限公司和小藍經濟區管委會簽訂《投資合同書》，約定征用46.56畝土地投資建設汽車注塑件生產項目，并約定了開工投產期限。然而，在約定最后期限到來后，公司卻未能如期建設投產。
為此，今年10月8日，雙方再次簽訂補充協議，蘇州吳越塑料工業有限公司承諾于2011年10月前投產，并在2012年底前，上繳各項稅收不低于260萬元，此后還將逐年增加。
與此同時，通過讓落戶企業自主招商，實行“項目嫁接”，也是開發區盤活閑置土地的另一“訣竅”。
“改變傳統企業落戶方式，實行‘嵌入式招商’，也是清理閑置土地的新思路。”開發區招商局招商二部部長吳光宇告訴記者，作為世界500強企業的百事可樂和可口可樂兩家公司需要大量的PET包裝瓶，這便各自需要至少20畝地的PET瓶存儲庫房。而生產PET瓶的配套企業，每家至少又需要占用50畝地建設廠房。后來在開發區的協調下，兩家飲料公司“自主招商”，分別從上海和珠海引進兩家PET瓶生產企業，直接租用百事可樂和可口可樂的廠房，每天按需生產，沒有讓開發區新增一分用地。
“我們估算，如果能將開發區內的閑置用地全部清理盤活，將為開發區節省、盤活資金六億元。”何新躍說，經過4個月的清理整頓，目前小藍經濟開發區已收回閑置用地553畝，有效避免了在清理整治過程中出現大的“震蕩”。
閑置土地成功“重組”的啟示
何新躍認為，小藍經濟開發區清理閑置土地之所以能取得成功，得益于一系列創新做法：
一是多種手段并用，突破清理工作阻力。
首先是運用法律手段，減輕重組壓力，降低重組成本，達到重組效益最大化。
其次是運用經濟辦法，既堅決維護政府利益，又兼顧投資者利益。對于配合工作的企業，做到“有情操作”，在合法基礎上通過協商的方式給予投資者合理的經濟補償，達到快重組的目的；對于不配合工作的項目，依法依規從重處罰，追繳其不當得利。
此外，運用行政辦法，依法依規加大對擬重組項目的執法、稽查力度，對企業用地違法、違規行為進行嚴厲查處，使不良企業在開發區無立足之地。
二是精細操作，剛柔并用，實現被清理企業由不理解到主動配合的轉變。
根據企業違法違規的實際狀況，開發區制定了科學、詳細的工作流程，從確定企業名單、核查違約情況、分析制定方案、約談，到簽訂重組協議，到執法、稽查等，都做到有章可循，確保項目重組工作依法、有序、穩定、全面展開。
三是在清理閑置土地的同時，對新重組的企業或重組新引進的企業，嚴格把關，避免產生新的閑置用地。