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    1. 江西“小藍路徑”勇破用地瓶頸
      土地閑置困擾園區發展
      2010-12-10   作者:記者 胡錦武/南昌報道  來源:經濟參考報
       
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          一方面是部分企業主圈地、炒地、囤地等行為導致工業用地大量閑置,另一方面卻是優質企業落戶面臨用地瓶頸……面對嚴峻的工業用地形勢,位于南昌縣的江西小藍經濟開發區通過法律手段和讓企業采取“項目嫁接”自主招商等方式,在清理閑置土地的同時,加大對新增工業用地的監管,嚴格規定開工、竣工日期,設立“畝產”稅收標準,為當前的閑置用地清理工作帶來了啟示。

        用地閑置催生“整治風暴”

        小藍經濟開發區是江西省人民政府設立的省級開發區,規劃面積為18平方公里,現有落戶企業500多家。然而,開發區在調查中發現,落戶的企業中,不少處于土地閑置狀況,類型包括:嚴重違約,具備條件未開工的項目;土地閑置面積較大或雖有少量建設未投產的項目;私自轉讓土地、股權套現的項目;長期停產、停建,長期建設未投產的項目。
        據了解,2002年開發區成立之初,工業用地每畝只需8000元至一萬元,而現在每畝超過了八萬元。與此同時,由于閑置工業用地鳩占鵲巢,阻擋了優質企業落戶,嚴重阻礙了開發區的經濟發展。
        小藍經濟開發區管委會副主任何新躍說,由于土地閑置嚴重,導致開發區90%的稅收來自于10%左右的土地,90%的土地處于不同程度的閑置狀態或效益低下狀態,部分企業主圈地、炒地、囤地期盼土地升值或粗放經營導致土地閑置,嚴重損害了地方發展環境,人為造成用地“瓶頸”。
        為了盤活閑置土地,今年8月初,小藍經濟開發區項目重組工作全面啟動,主要采取法律手段穩步推進。清理工作以法律服務外包的形式,委托律師事務所統一執行。由律師對照合同約定、法律規定,對違約、違法企業進行約談,采取發律師函、提請民事訴訟等方式,依法進行清理重組。
        2008年4月,江西中集車輛物流裝備有限公司與小藍經濟開發區簽訂《投資意向協議書》,約定在開發區內利用50畝土地投資1億元,建設車輛銷售、配件加工、車輛改裝項目。然而,受金融危機的影響,項目遲遲未能開工建設,經法律途徑多次協商后,雙方于今年9月27日達成協議,由開發區原價回購50畝土地。
        江西中集車輛物流裝備有限公司綜合部經理王國良說,公司購置的土地是開發區內最好的地段,原價被收回,剛開始公司上下都想不通,但畢竟是我們違約在先,慢慢也就理解了開發區管委會的做法。

        “柔性”清理避免整治“震蕩”

        由于一些企業違法違規違約情況嚴重,但又不肯放棄既得利益和可以預期的土地升值帶來的高額收益,清理工作開展之初,工作人員經常接到恐嚇電話,甚至有個別企業在聯合執法小組對其違法違規行為進行現場執法時,進行暴力對抗,清理工作面臨巨大壓力。
        此外,由于開發區建設初期,因招商經驗不足,引進項目時所簽訂的合同對企業約束力不夠。而在征地、通平等方面沒有及時到位也為少數企業不履行合同提供了借口。
        為此,開發區管委會在運用法律手段清理閑置土地的同時,通過“倒逼機制”和“項目嫁接”加速企業開工、投產,發展上下游產業。被重組企業也因此由不理解轉變為理解,由被動配合到主動支持。
        2008年7月,蘇州吳越塑料工業有限公司和小藍經濟區管委會簽訂《投資合同書》,約定征用46.56畝土地投資建設汽車注塑件生產項目,并約定了開工投產期限。然而,在約定最后期限到來后,公司卻未能如期建設投產。
        為此,今年10月8日,雙方再次簽訂補充協議,蘇州吳越塑料工業有限公司承諾于2011年10月前投產,并在2012年底前,上繳各項稅收不低于260萬元,此后還將逐年增加。
        與此同時,通過讓落戶企業自主招商,實行“項目嫁接”,也是開發區盤活閑置土地的另一“訣竅”。
        “改變傳統企業落戶方式,實行‘嵌入式招商’,也是清理閑置土地的新思路。”開發區招商局招商二部部長吳光宇告訴記者,作為世界500強企業的百事可樂和可口可樂兩家公司需要大量的PET包裝瓶,這便各自需要至少20畝地的PET瓶存儲庫房。而生產PET瓶的配套企業,每家至少又需要占用50畝地建設廠房。后來在開發區的協調下,兩家飲料公司“自主招商”,分別從上海和珠海引進兩家PET瓶生產企業,直接租用百事可樂和可口可樂的廠房,每天按需生產,沒有讓開發區新增一分用地。
        “我們估算,如果能將開發區內的閑置用地全部清理盤活,將為開發區節省、盤活資金六億元。”何新躍說,經過4個月的清理整頓,目前小藍經濟開發區已收回閑置用地553畝,有效避免了在清理整治過程中出現大的“震蕩”。

        閑置土地成功“重組”的啟示

        何新躍認為,小藍經濟開發區清理閑置土地之所以能取得成功,得益于一系列創新做法:
        一是多種手段并用,突破清理工作阻力。
        首先是運用法律手段,減輕重組壓力,降低重組成本,達到重組效益最大化。
        其次是運用經濟辦法,既堅決維護政府利益,又兼顧投資者利益。對于配合工作的企業,做到“有情操作”,在合法基礎上通過協商的方式給予投資者合理的經濟補償,達到快重組的目的;對于不配合工作的項目,依法依規從重處罰,追繳其不當得利。
        此外,運用行政辦法,依法依規加大對擬重組項目的執法、稽查力度,對企業用地違法、違規行為進行嚴厲查處,使不良企業在開發區無立足之地。
        二是精細操作,剛柔并用,實現被清理企業由不理解到主動配合的轉變。
        根據企業違法違規的實際狀況,開發區制定了科學、詳細的工作流程,從確定企業名單、核查違約情況、分析制定方案、約談,到簽訂重組協議,到執法、稽查等,都做到有章可循,確保項目重組工作依法、有序、穩定、全面展開。
        三是在清理閑置土地的同時,對新重組的企業或重組新引進的企業,嚴格把關,避免產生新的閑置用地。

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