北京市民小陳七年前在北京西南片以4200元/平方米的價(jià)格買(mǎi)了套80平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，雖然處于西南三環(huán)之內(nèi)，但交通并不便捷，“別說(shuō)地鐵，直到現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)附近只有一輛公交車(chē)經(jīng)過(guò)，到最近的地鐵站陶然亭站都要換乘兩輛公交車(chē)。”小陳告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。
七年過(guò)去了，小陳一家?guī)缀趺看纬鲩T(mén)都得坐門(mén)前唯一的公交車(chē)到最近的交通樞紐轉(zhuǎn)車(chē)，達(dá)官營(yíng)或?yàn)匙邮撬麄冏畛Ｈサ膿Q乘站。除了交通設(shè)施沒(méi)有跟上之外，小區(qū)綠化率低、附近沒(méi)有成熟的商場(chǎng)、醫(yī)院甚至學(xué)校都是小陳覺(jué)得生活非常不便利的地方，“連不想做飯時(shí)下個(gè)館子都沒(méi)有太多的選擇，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商向我們承諾的逐步完善周邊社區(qū)的話數(shù)年都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。”小陳說(shuō)。
“最重要的是，附近沒(méi)有好的小學(xué)，這讓我們非常擔(dān)憂孩子今后的教育問(wèn)題。”小陳的妻子憂心忡忡地說(shuō)，他們今年剛有了自己的孩子。
像小陳這樣住上了保障房卻得不到完善“保障”的不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如果面向中低收入人群的保障性住房在交通和商業(yè)設(shè)施上配套不完善，很容易引發(fā)都市貧民窟的現(xiàn)象。
“貧民窟”的新標(biāo)準(zhǔn)
聯(lián)合國(guó)人類(lèi)居住署將貧民窟定義為：以低標(biāo)準(zhǔn)和貧窮為基本特征之高密度人口聚居區(qū)。當(dāng)大量人口從農(nóng)村聚集到城市時(shí)，占據(jù)了無(wú)人的空地，在上面蓋住宅，并配套建起簡(jiǎn)易的市政基礎(chǔ)設(shè)施，包括馬路、下水道、供水供電線路等。
貧民窟正在迅速成為發(fā)展中國(guó)家的城市貧困的顯著表現(xiàn)。住房所有權(quán)的安排也各有不同。在所有的貧民窟，建筑從最簡(jiǎn)易的窩棚到永久性的建筑一應(yīng)俱全，有的房子的狀況甚至好到讓人驚奇。其中有不少貧民窟缺少凈水、電力、衛(wèi)生設(shè)施和其他基本服務(wù)。新中國(guó)成立前上海有數(shù)量眾多的棚戶區(qū)，污水四溢、易滋生傳染病。
然而在今天的中國(guó)隨著保障房建設(shè)的逐步完善，業(yè)內(nèi)專家做出了相應(yīng)的補(bǔ)充，具體而言，高密度的居住環(huán)境、周邊缺乏良好的綠化設(shè)施、交通設(shè)施和社區(qū)建設(shè)，都已經(jīng)成為了現(xiàn)階段都市“貧民窟”的新苗頭。
客觀上來(lái)看，貧民窟很難根絕。有學(xué)者認(rèn)為，世界上只有兩類(lèi)國(guó)家可以消除貧民窟，一類(lèi)是經(jīng)濟(jì)足夠發(fā)達(dá)同時(shí)社會(huì)福利足夠優(yōu)裕，還需要一個(gè)有如世外桃源般簡(jiǎn)單單純的社會(huì)狀況，目前只有北歐的挪威、瑞典諸國(guó)可以達(dá)到；其二便是所有權(quán)力都?xì)w政府，政府控制一切，所以貧民窟產(chǎn)生的一切因素都可以由政府的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的宏觀調(diào)控消除掉，只需要嚴(yán)格控制人口流動(dòng)，禁止農(nóng)民進(jìn)城。換句話說(shuō)，共同富裕了，即不存在貧窮，共同貧窮了也無(wú)所謂貧窮。兩端對(duì)照，是兩種截然不同的路徑依賴。
位偏質(zhì)差埋下隱患
記者實(shí)地走訪并從專業(yè)的房產(chǎn)信息網(wǎng)站了解到小陳住的這片小區(qū)，占地面積40000平方米，建筑面積達(dá)到230000平方米，綠化率不到25%，周?chē)鐓^(qū)蕭條，與其實(shí)不到600米的馬連道商圈形成強(qiáng)烈反差。
開(kāi)始有人批評(píng)開(kāi)發(fā)商過(guò)于逐利，但開(kāi)發(fā)商有自己的解釋。一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中都得建設(shè)一定比例的保障房，保障房和商品房都是規(guī)劃在同一地塊的，所以不會(huì)有附近配套設(shè)施、綠化之類(lèi)的差異。”
然而近期保障房質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)的現(xiàn)實(shí)讓人不得不懷疑：即使身處同一小區(qū)，開(kāi)發(fā)商對(duì)保障房和商品房仍會(huì)區(qū)別對(duì)待。
2010年6月在建的北京市大興區(qū)舊宮改造項(xiàng)目之一的明悅灣保障性住房小區(qū)因被查出有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題被全面停工。8月1日
北京市住建委經(jīng)過(guò)全面調(diào)查后，指出質(zhì)量問(wèn)題主要是樓房所使用的混凝土強(qiáng)度不夠，導(dǎo)致建筑物主體結(jié)構(gòu)達(dá)不到安全要求。10月北京大興區(qū)的明悅灣小區(qū)九棟保障性住房中，八棟被查出混凝土強(qiáng)度未達(dá)設(shè)計(jì)要求，其中六棟被勒令拆除重建，兩棟加固。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者經(jīng)過(guò)實(shí)地踏訪和調(diào)查，獨(dú)家披露了同一開(kāi)發(fā)商對(duì)同一小區(qū)開(kāi)發(fā)的商品房和保障房分別用了不同的混凝土供貨商。而同一小區(qū)的其他數(shù)棟商品房并沒(méi)有檢測(cè)出質(zhì)量問(wèn)題。一時(shí)間，保障房的質(zhì)量問(wèn)題成為全社會(huì)的熱議焦點(diǎn)。
有輿情認(rèn)為，位偏質(zhì)差是當(dāng)前不少地方建設(shè)保障房的通病，一方面，相比日進(jìn)斗金的商品房，獲利很少甚至?xí)r本的保障房很難引起一些地方政府的高度重視，不僅建設(shè)進(jìn)度一拖再拖，建筑質(zhì)量更是堪憂。另一方面，一些地方政府在保障房建設(shè)上只滿足于解決有無(wú)的問(wèn)題，并未考慮住戶居住的舒適度，使得保障房的居住和生活成本比有的商品房還高，使許多好不容易中簽購(gòu)得保障房的中低收入家庭被迫放棄。保障房在很多地方已經(jīng)成為“貧民區(qū)”的代名詞。
中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于城中心很難找到土地，拆遷成本比較高，所以保障性住房很多情況都建在城外或是郊區(qū)。“基于區(qū)位的遙遠(yuǎn)，周邊配套都不健全是個(gè)客觀存在的情況。”
嚴(yán)金明認(rèn)為這些情況應(yīng)該在規(guī)劃里有所體現(xiàn)，“教育、衛(wèi)生、商圈等公共資源都要有所考慮。如果規(guī)劃里沒(méi)有或者后續(xù)跟不上，長(zhǎng)時(shí)間下去，是不是貧民窟不好說(shuō)，但是慢慢會(huì)形成所謂的窮人區(qū)和富人區(qū)。”
地方政府建設(shè)保障性住房的積極性不夠被嚴(yán)金明認(rèn)為保障房建設(shè)出現(xiàn)不平衡的重要原因之一。“沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益，政府好像也覺(jué)得沒(méi)有什么好處，動(dòng)力不足，積極性不高，房屋的質(zhì)量問(wèn)題也跟不上。要知道政府對(duì)保障房的衡量是不能從經(jīng)濟(jì)利益去衡量的，而是從解決民生問(wèn)題上考慮的。”
嚴(yán)金明提出，作為政府，在配置公共資源的時(shí)候要注意均等化，“人不分窮富，只要作為公民，政府就應(yīng)該提供平衡的公共資源。”
部分開(kāi)發(fā)商缺乏社會(huì)責(zé)任感和公德心也是嚴(yán)金明重點(diǎn)指出的，最近頻現(xiàn)的保障房質(zhì)量問(wèn)題讓他感覺(jué)有的開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感要加強(qiáng)，不能過(guò)于唯利是圖。
規(guī)劃、配套一樣也不能少
如何避免今天的保障房成為明天的貧民窟，成為各地在保障性住房規(guī)劃之初就不得不考慮的問(wèn)題。
在全國(guó)率先開(kāi)展保障性住房制度探索的廈門(mén)市形成了“廈門(mén)模式”，具體做法包括：保障房與商品房的建設(shè)采取同步規(guī)劃、統(tǒng)一布局。保障性住房按照商品房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，包括小區(qū)綠化、空間距離和活動(dòng)場(chǎng)所等。在保障房分配上，沒(méi)有專門(mén)的“廉租房小區(qū)”或“經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)”，對(duì)房屋保障類(lèi)型不做事先規(guī)定，根據(jù)住戶需求靈活調(diào)節(jié)，不同收入、階層的人群混居。
物業(yè)管理方面，廈門(mén)市的做法是由國(guó)企受政府委托來(lái)開(kāi)展服務(wù)，內(nèi)部有專門(mén)的監(jiān)管員來(lái)監(jiān)督，另外每個(gè)小區(qū)都有居委會(huì)、派出所等，實(shí)行綜合治理。這樣有助于避免出現(xiàn)貧民窟常見(jiàn)的臟亂差、嫖娼、賭博等各類(lèi)問(wèn)題。
“貧富混居”的保障房建設(shè)模式被不少城市采用。然而，收入水平相差較大的不同群體“被混居”，卻很難真正融合在一起。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，北京比較多的做法是商品房小區(qū)配建保障性住房，但也存在負(fù)面問(wèn)題，比如一個(gè)很高端的商品房小區(qū)配建廉租房，不可能完全成為一體，貧富之間的差距對(duì)于收入較低的家庭成員包括下一代都會(huì)造成不利的影響。
有專家認(rèn)為，“貧富混居”和“成片開(kāi)發(fā)”均不是解決低收入群體住房保障問(wèn)題的好辦法，不妨考慮“小片開(kāi)發(fā)、集中居住、分散布局”的思路，利用城市建設(shè)的小片余地或?qū)ｉT(mén)劃出小片土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，限制保障房小區(qū)的建設(shè)規(guī)模；使符合條件的低收入者集中居住，但戶數(shù)和人數(shù)不宜過(guò)大；在小區(qū)布局上將保障房分散到各個(gè)區(qū)域，防止同一區(qū)域密度過(guò)大。這樣，既能夠保障低收入群體的基本住房問(wèn)題，又能防止由于低收入群體居住規(guī)模過(guò)大和過(guò)于集中而產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題爆發(fā)。
重慶市市長(zhǎng)黃奇帆此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)介紹了重慶公租房的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)：在500平方公里的新城區(qū)建設(shè)21個(gè)人口集聚區(qū)，每個(gè)聚集區(qū)里塞一個(gè)公租房項(xiàng)目。公租房的人跟商品房的人住在一個(gè)大的區(qū)域里，可能是不同樓盤(pán)，但是在一個(gè)方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“貧民窟”。
而且，公租住房分布在輕軌沿線或交通、環(huán)境、配套等條件較好的地區(qū)，平均容積率控制在3.8，完全參照商業(yè)樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，配套有學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、健身等公共服務(wù)設(shè)施和場(chǎng)地。甚至每5戶還設(shè)置一個(gè)地下停車(chē)位，并含有400元/平方米的簡(jiǎn)約裝修。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，避免保障性住房淪為貧民區(qū)，應(yīng)該從交通出行、生活配套、就業(yè)安排上進(jìn)行綜合考慮。保障房選址要在軌道交通或者快速交通沿線，建立和主城區(qū)的聯(lián)系；生活配套包括學(xué)校、醫(yī)院、休閑設(shè)施的建設(shè)；保障性住房不能只有單純的居住功能，需要有一定的產(chǎn)業(yè)作為依托，就地解決部分人群的就業(yè)和收入來(lái)源的問(wèn)題。