領了年終獎，腰包里的錢似乎要比平時鼓出不少，平時被“房貸”、“車貸”壓得喘不過氣來，而在當下的加息預期下，提前還貸更成為房貸一族的共識。對此，理財專家表示，要不要提前還貸，還要從貸款人自身的還款時間、家庭狀況以及利率調整方式等幾個方面來考慮。

    一看利率調整方式

    提前還貸的話題總是能吸引人，因為一旦提前還一部分貸款本金的話，這部分錢以后就不產生一分錢利息，這對每個月付出幾百甚至上千元貸款利息的房貸者而言，是一種不錯的理財方法。
    從實際上看，提前還貸在利率上行的市場環境下比較劃算，因為加息后意味著月還款額的增加，加息后新利率一般會在第二年的1月1日開始執行，當市場處于加息通道的情況下，借款人為減少第二年的利息支出，往往會選擇提前還貸。
    從目前的情況來看，年內再次加息的預期越來越高，而且當前的利率正處于我國歷史的低位，是否要趁現在把房貸還清了比較劃算呢？
    理財師介紹，目前房貸利率調整一般是有“次年”、“次月”兩種執行標準，部分銀行還有按照“半年一次”的標準調整房貸利率的。其中，選擇“次年”的，本年度無論央行如何調整利率水平，銀行房貸利率都要到次年的1月1日起才開始執行新利率；選擇“次月”，則是指加息或降息后，下一個房貸還款月度再按照新標準執行。
    也就是說，即使今年加息，選擇“次年”調整利率的客戶也可相對安心，因為無論本年度加息多少次，銀行都仍按照老利率執行，客戶的“月供”金額不會變化，新利率要到2011年才會開始執行。
    不過無論哪種房貸利率調整方式，購房人在與銀行簽訂的房貸合同上都會明確說明。因此決定是否提前還貸之前，最好再翻看一下自己的房貸合同，弄清楚房貸利率的調整方式。如果是“次年”還貸，貸款者可以再考慮一下。

    二看家庭理財狀況

    雖然很多購房者都認為，提前還貸可以節省不少利息，是一種不錯的理財方法，但理財專家的建議卻不盡然，他們認為在考慮提前還貸時，首先需要關注的是家庭的財務結構，如家庭的資產負債率是不是處于比較健康的水平之內，其次要關心的是月供支出在家庭現金流中的占比。這兩項指標控制得當后，保證家庭財務健康的前提之下，再來考察提前還貸所產生的機會成本。
    如果在購房者的資產狀況中，無論是負債的比例，還是月供在當月收入中的占比完全在可以控制的范圍之內，業內人士建議此類人群不妨暫時擱淺一下提前還貸的念頭。
    “如果將用于提前還貸的資金投資到其他領域，比如證券市場或者其他實業中，只要收益率超過貸款利率，對個人而言，完全可以獲得比提前還貸更高的收益。”他認為，目前國內個人消費貸款中近8成是個人住房貸款，普通購房者能通過銀行獲得貸款的渠道也主要是按揭貸款，如果在個人、家庭財務允許的情況下，可以適當地利用手中的閑置資金多渠道投資。

    三看已還款時間

    一般來講，貸款的利息與本金之間的比例基本是這樣的，貸款最長年限是30年，通常分為三段，即10年、20年、30年。無論等額本息還款法還是等額本金還款法，10年的貸款利息，接近本金的1/3左右；20年的貸款利息，接近本金的2／3；30年的貸款利息，本息接近相等。
    但無論是等額還款法(月還款等同)還是遞減法(月還本金相同)，房貸產生的利息都是頭幾年還得多，后面越來越少，因此提前還貸越早越劃算，如果一筆貸款已經還了好幾年，再提前還貸就相當于把最優質的“低息貸款”還掉了，反而不劃算。
    比如貸款人張小姐貸款20年40萬元，總利息27萬左右，每月還款2822元，在她還貸沒滿4年時，就已經還利息8.7萬左右，占全部利息的3成左右。而在6年零8個月時，就還掉了利息的50%。
    因此，如果一筆貸款如果已經還了好幾年，再提前還貸就相當于把后幾年的優質貸款還掉了，而支付的前幾年的高額貸款，是一件不合算的事情。