萬科月初公布的年銷售破千億業績，表象看會讓業界感到政策調控失效的恐慌。細究起來，首先是萬科市場策略的結果。政策調控不扼殺剛性需求，這是萬科能號準調控脈搏，主動以中小戶型、裝修房為主打策略，以迎合剛性需求的成功。
　　其次是銀行“壘大戶”現象使然。銀行每逢調控便有“壘大戶”行為，萬科獲得的百余億元借款中，信用借款占了絕大比例，這就是銀行認為的“大而不倒”，因此敢于向萬科放貸。而八、九月間傳言的萬科遭拒貸事件，縱然存在也不過是子公司個案。
　　政策調控和銀行偏好之下，似乎更應考察萬科千億銷售業績背后的資金騰挪之道。
　　年初調控以來，大型房企集團內的互保現象在加劇，但萬科系的擔保和互保自2008年并未有大幅增長態勢。而萬科自2009年來幾乎以零對價收購了16家香港空殼公司，如此高密度收購，其背后的資金運作用途顯然已經自明。
　　作為大型房企集團持牛耳者，萬科尚且如此，其他地產企業在擔保、互保以及借助境外空殼公司對資金運作的騰挪也就可想而知。

　　萬科系互保

　　2003年來不間斷的地產調控，已讓銀行機構對地產商貸款不斷強化因應之策，一定程度的大型房企集團內互保乃至附帶法定代表人個人擔保等情況已成為不爭現實。只不過，隨著今年調控的持續強化，大型房企涉及集團內互保現象有了大的增幅。“一榮俱榮，一損俱損。”一旦這家地產商出了大的資金流風險，所謂的集團內互保也就成了空頭支票。
　　這就是銀監會日前在對60家地產企業調查后，繼高資產負債率、經營性活動現金流普遍為負之后，較為擔心的一個原因。銀監會此前通報稱，大型房企集團多頭授信風險突出，集團內互保現象有所上升。
　　6月末，60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。
　　以萬科為例。2008年，萬科直接為控股子公司提供擔保14筆，合計擔保金額9.2億元。其中，萬科為萬科地產（香港）提供的3筆擔保是港幣貸款擔保的反擔保。同年，天津萬科、武漢萬科、深圳萬科等6家萬科子公司為天津濱海時尚置業、武漢萬科天誠房地產、深圳易理房地產等8家萬科子公司提供擔保。
　　不僅如此，萬科在2008年與關聯方的貸款擔保主要發生在沈陽萬科永達房地產和北京金隅萬科房地產的新建項目所需款項上。其中，沈陽萬科永達房地產共有5筆總額為4.45億元的貸款，擔保方萬科依所持股權比例承擔49%合計2.18億元的擔保責任，這些貸款和擔保責任在2009年10月30日前已終止。北京金隅萬科房地產當年共有7筆總額為4億元的貸款，由萬科子公司北京萬科依所持股權比例提供49%的擔保責任，以上貸款和擔保責任在2009年12月底前也已全部終止。
　　2009年，萬科在關聯方貸款擔保上新增5筆，分別是萬科為深圳萬科1.2億元貸款提供擔保，成都萬科為成都一航萬科濱江房地產（萬科聯營公司）0.15億元貸款提供擔保，深圳萬科為東莞新萬房地產2.04億元、1.2億元貸款提供擔保（已屬異地擔保性質），上海萬科為上海地杰置業1.1億元貸款提供擔保。
　　2010年上半年，萬科關聯方貸款擔保新增3筆，分別是成都萬科為成都一航萬科濱江房地產1950萬元3年期貸款提供擔保，浙江萬科南都房地產為杭州萬坤置業1735萬元1.5年期貸款提供擔保，昆明新河民房地產北市區有限公司為萬科1.42億元5年期貸款提供擔保。
　　從萬科兩年半的擔保情況看，筆數沒有增加反而減少，走上了與房地產行業擔保趨勢相反的路線。這得益于其信用貸款，如截至2009年末，萬科有48.09億元本幣銀行借款、87.84億元本幣其他借款皆為信用借款，占萬科當期175億元借款的絕大比例。