河北省三河市燕郊鎮距離北京天安門只有30公里，近年來，燕郊鎮發揮區位優勢，大規模開發房地產，吸引大量北京人前來購房置業。如今的燕郊鎮，高層住宅鱗次櫛比，儼然成為北京的“睡城”“老城”。新華社記者 王民 攝

    受一系列調控政策的影響，近一段時間以來北京等熱點城市的商品住宅市場表現較為低迷。不過，受區域規劃推動，北京周邊的河北樓市卻逐漸升溫，最近的消息稱，燕郊等地部分樓盤出現量價逆市攀升的局面。
　　業內專家認為，“大北京”概念下的區域樓市升值空間等優勢凸顯，正在吸引更多的投資者，這也將進一步促進區域房地產市場容量的倍增。不過，在樓市調控的大背景下，環北京區域住宅市場不太可能在樓市調整階段走出獨立的行情，因此，投資者應理性分析投資風險。

　　“環首都經濟圈”帶熱投資需求

　　與大多實施“限購令”的地方不同，環北京的河北樓市受政策面利好消息的影響正逐漸贏得投資者的青睞。根據國家統計局公布的最新數據，1月至10月，河北商品房銷售面積和銷售額分別增長66.6%和78.9%，遠高于全國的9.1%和17.3%。另有消息曝出，燕郊、固安等地相當一部分樓盤表示會考慮調整價格，個別樓盤的均價甚至一周內上漲了數百元。
　　近日召開的2010首都圈發展高層論壇上，北京市政府有關人士透露，北京地鐵規劃將向河北延伸1100公里。從披露的方案上看，地鐵的延伸將會涉及河北燕郊、香河、固安、大廠、涿州、三河等地。
　　據了解，計劃中的“環首都經濟圈”包括環繞北京的張家口、承德、廊坊、保定四個地級市，以及涿州市、三河市、香河縣、固安縣等13個縣(市)。消息稱，以上四市13縣在一至二年內，通過高鐵、輕軌、地鐵、高速公路等立體交通設施建設，建成名副其實的半小時經濟圈，即環首都經濟圈內任何地方，都可在半小時內達到北京城區；三至五年內，“環首都經濟圈”將基本完成與北京同城化。其內容甚至包括圈內城市與北京之間互相承認養老、醫療等社會保險，在北京交社保，在河北也能就近報銷等。
　　消息傳出，部分環北京周邊樓盤開始逐漸走出地方“限購令”和“限貸令”的冷清，出現回暖跡象。河北香河某尚未開盤的項目最近主推的概念便是“首都經濟圈”、“四方橋東35分鐘”等，該銷售中心一位銷售人員告訴《經濟參考報》記者，最近前來咨詢的人比之前明顯增加，甚至搭乘看房班車都要提前預約，“有相當一部分人并不是首次置業，他們大多看到了這里的升值空間，有意愿來這里投資。”
　　一項調查顯示，在還沒有置業或打算改善置業的購房者中，超三成網友看重香河樓市價格低的優勢，22.7%的網友看好未來香河樓市的升值潛力，在選擇香河置業的購房者改善型需求的比重達到30.6%，投資需求的比重占29.8%，均高于首套房自住比例28.2%。
　　同樣的情形也發生在燕郊、涿州等地。在北京工作的林先生告訴記者，他正是看中了燕郊某樓盤的保值升值空間才下定決心出手的，“單位離這里太遠，肯定不會過來住，但現在通脹這么厲害，還是投在房子上比較保險。”

　　“大北京”區域樓市將迎重大利好

　　業內人士認為，北京周邊部分樓盤正逐漸顯現的升溫跡象揭示了區域經濟規劃對北京及泛北京區域發展的重大利好。
　　中廣信地產服務機構總經理助理施加勝認為，道路等基礎設施的完善、強化，加之包括電話區號統一等在內的一系列措施，將促進京津冀區域經濟一體化融合，縮小區域內經濟社會發展差距。目前，北京市區內的發展幾近飽和，上升空間不大，投資發展相繼向周邊拓展，但交通配套尚不能滿足“大北京”迅速擴張的需求。新的軌道交通規劃一旦落實，會加速所覆蓋區域整體經濟發展進程。“大北京”從概念到現實，將會展現出不可估量的前景潛力。
　　“對區域房地產市場發展是重大利好，‘大北京’樓市發展迎來新機遇。”施加勝說。他認為，首先是對北京郊區樓市發展利好最大，京城樓市的郊區化趨勢將會進一步加劇。“可以預見，軌道的延伸、路網的豐富，將對北京各郊縣、五環外、六環外的項目帶來重大利好。同時，也必將促進相關區域土地開發的更加活躍，京城樓市的郊區化趨勢將會進一步加劇。”
　　不僅如此，對河北“環首都經濟圈”地區樓市而言也是強心針，對樓市的影響無疑也將深遠。“這幾年，燕郊樓市的火爆有目共睹，香河、固安樓市發展亦呈快速跟進之勢。這一切都還是建立在道路交通尚欠發達、通勤成本不堪重負的基礎之上。”而軌道交通加之新城市連接線的不斷增加，將是“環首都經濟圈”地區樓市發展的強心針，也將有效舒緩北京樓市的緊張壓力。
　　另外，京津冀一體化對三地而言，都將是下一波經濟爆發式增長的強勁動力。“經濟的增長、社會活力的提升，將進一步促進區域房地產市場容量的倍增。也許可以預言，未來，北京周邊將會出現更多的‘燕郊’。”　
　　對于房地產開發企業而言，施加勝認為，應將環北京地區視為業務發展的重要潛力股，該區域蘊藏的機會將是巨大的。有關證券機構認為，相關產業承接、人口遷移必然給經濟圈內城市帶來經濟發展和地價重估，在經濟圈內享有土地儲備的房地產公司無疑將直接受益。
　
  　投資風險仍需警惕

　　雖然投資區域樓市的前景一片明朗，但對于個人投資者而言，還是需要對投資的潛在風險有比較透徹的了解。業內專家提醒，如果想通過投資獲得較好收益需要防范多重風險。
　　美聯物業全國研究中心認為，環首都經濟圈是一個龐大的造城運動，在帶動相對落后區域經濟發展的同時，城市化進程也容易導致該區域的物價上漲，既有利又有弊。
　　單就投資而言，一位業內人士對《經濟參考報》表示，住宅投資基本上是靠差價賺錢，但環首都經濟圈建設還需要一定的時間，因此投資收益時間可能會相對較長一些。據了解，環首都經濟圈的消息并未在廊坊、香河等地樓市掀起很大波瀾，相當一部分樓盤都表示近期不太可能漲價。
　　不僅如此，上述業內人士還認為，環北京區域住宅市場不太可能在樓市調整階段走出獨立的行情，在目前現況下，必定也會隨之出現調整。上述網絡調查便顯示，四成網友對于未來香河樓市發展持懷疑態度，認為北京樓市整體走勢對周邊區域有一定影響，香河樓市未來的發展還要根據北京樓市的走向來決定。
　　此外，從更長的時間段來看，機遇背后蘊藏的風險尤其是中小投資者來說更加危險。“我們必須冷靜看到，部分樓盤短時間內漲幅過高是很沒有道理的，某種程度上說，這就是在透支未來的消費能力，總有一天會有不能負擔的時候。”美聯物業全國研究中心主任徐楓認為，定價還是應該根據當地的居住水平、承受能力等各種因素來綜合考慮，而不是像現在這樣。如果定價標準和漲價速度都存在問題的話，那么在某種程度上就是有泡沫了，只不過這個泡沫現在還能支撐而已。不過，“雖然目前來說泡沫還不會破，但是到了一定的高點，外資是可以撤走的，有錢人是可以移民的，最后的風險就只能是廣大的草根階層來承受。”徐楓說。