在限購令和限貸令的雙重壓力下，一直在深圳樓市橫沖直撞的游資開始尋找出路，除了進入股市之外，一部分資金盯住商業地產，另一部分則瞄準惠州、東莞等周邊城市，呈現出外溢之勢。
商業地產火爆
“你怎么還不來下定？我們的房子要賣完了。”最近趙小姐去深圳市社保局旁邊的新盤首座看房，售樓部工作人員在一周后打電話說，這話讓趙小姐吃了一驚。
雖然首座位于深圳CBD東區，地段比較好，又是地鐵口物業，但是它既沒有小區，采光也不好，價格更是高得驚人，起價32000元，所以看完房后，她就一直在猶豫，沒有想到這么快就要賣完了。
首座銷售的火爆說明了深圳游資尋找“避風港”的急迫。中原、美聯統計數據顯示，10月深圳一手商鋪成交環比上漲133%，售價普遍上升一成多；二手商鋪成交亦環比上升了45%，放盤均價也環比上漲了5%。
中原地產統計數據顯示，10月，深圳共成交一手商鋪1.62萬平方米，環比增加133%，同比增加52%；一手商鋪成交均價為21945元/平方米，環比上漲11%。
二手商鋪成交量和成交價也在上漲，美聯物業的統計數據顯示，10月深圳二手商鋪成交約7.77萬平方米，環比增加45%。二手商鋪業主惜售心態漸顯，放盤均價上調至32078元/平方米，環比漲5%。
“在商業市場被普遍看好的行情下，限購令又迫使大量資金離開住宅轉投商業市場，形成對商業市場的刺激，新開盤的項目定價已較之前有所提高，普遍上漲了10%到20%。”中原地產市場研究部分析人士稱。
美聯物業市場研究部研究員覃娟稱，通脹壓力大，而商鋪年租金回報率在4%至6%，高者可達7%以上，能跑贏CPI，因此會成為資產保值的首選。
“9月30日深圳發布住宅限購令后，前來地鋪咨詢商業地產的客戶明顯增多。”21世紀不動產深圳泛城房地產總經理楊創慧表示，10月初以來，不少原來有意購買住宅的客戶，紛紛轉型為商業地產的意向購買者。
楊創慧介紹，21世紀不動產每天都對客戶情況進行統計，10月份，其在深圳的近百個地鋪反饋的信息是，相比限購令前，商業地產意向客戶大幅增加了兩成，實際成交量也有所上升。客戶對商鋪的興趣比較濃厚。位于東門、華強北及南山中心區的高端商鋪備受關注；首次置業者由于經驗及資金有限，更傾向于在龍華、寶安的軌道交通節點，尋找價位合理、具有較大成長空間的商業物業。
周邊樓市火熱
“從此豪宅歸正統！惠陽城市地標豪宅龍林上觀樣板房榮耀綻放，5千抵2萬限量申請。”最近深圳市民經常能收到這樣的手機短信，這是附近的惠州樓市發出的購房邀請。深圳福田區很多的中介近期也紛紛推出去惠州、東莞免費看樓的專線。
惠州、東莞向來是深圳投資客活躍的地方。根據相關統計，深圳人在惠州、東莞兩地樓盤中的購房比例均超過了四成，惠州大亞灣的很多樓盤甚至超過了75%。在珠海，按照當地地產商的說法，深圳人購房者數量超過了與珠海毗鄰的澳門，占據了其中絕大部分。
惠州、東莞等相關政府部門均表示，暫時不會出臺限購令，給向來看好周邊城市的深圳客提供了寬松的置業環境，同時也給了置業者一顆定心丸。
據合富輝煌東莞市場研究部最新區域成交數據顯示，10月以來，緊鄰深圳的鳳崗鎮樓市成交暴漲，成交總量連續三周位居全市32鎮區前三位，成交總量僅次于南城區。據該鎮主要樓盤銷售負責人反映，深圳“限購令”對鳳崗、塘廈、樟木頭等臨深鎮區樓盤成交促動明顯，大量深圳樓市資金外溢進入購房，近一個月以來鳳崗主要銷售樓盤深客成交比例高達7-9成。
在投資客的積極入市下，東莞10月以來各區域出現了不少熱銷樓盤，不少樓盤因為成交活躍都不同程度地調高了房價。東莞市區多個樓盤在9-10月間價格上調200元/平方米至500元/平方米，而一些受投資客青睞的投資熱盤價格上調的幅度則更為明顯。
惠州豪宅項目雅居樂白鷺湖銷售人員表示，7至9月份，深圳客占該樓盤總體成交客戶的40%左右，國慶后深圳客的比例明顯上升，已經超過了50%。第三套房停貸的政策實施后，很多深圳客在惠州買房選擇一次性付款。
該樓盤開發商介紹，深圳客對惠州樓盤的投資熱情自8月份以來逐漸增強，9月份，該項目共接待了3000多名深圳投資客。9月份認購雅居樂白鷺湖的深圳客總成交額達到了1.5億元之多，創出該樓盤今年的最高紀錄。
樓市游資需堵疏結合
深圳限購令壓力之下，由于商業地產和深圳周邊地產尚無限購要求，外加交通的便利性，促使游資繼續留在商業地產和周邊地產市場中。按照商業地產的商品屬性，游資進入商業地產無可厚非。然而，樓市游資外溢、推高周邊城市房價顯然與國家宏觀調控政策不符。專家認為，要控制住炒樓現象，必須從“堵”和“疏”兩方面入手。
一方面，應當制定相關政策，徹底堵住游資入口，防止游資進一步在樓市興風作浪。廣州社會科學院研究員彭澎認為，這種游資外溢的現象逼使政策從“治標”走向“治本”。住宅類房地產是半公共品而不是投資品。要堵住游資炒樓，必須從根本上改變住房體制。
彭澎認為，首先，政府應提供大量保障性住房，當中低收入者都有房可住時，樓市升值的預期自然會降低，資金就會從房地產市場流出。
其次，針對炒房者，政府應盡快出臺房產稅和物業稅，通過一段時間的試點后，在全國范圍內對二套以上住房加稅；并且，在征收房產稅的基礎上，對于不出租的空置房，進一步征收空置稅，逼使炒樓無利可圖；另外，應當對人均住房面積加以限制。北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同認為，還可以通過“限外令”防止游資流入周邊樓市。
同時，政府應當嚴格打擊開發商捂盤捂地的行為。對于建好一定時間內還未賣出的房子征稅，對于閑置土地及未達開發比例的土地全部收回。
另一方面，應當是鼓勵社會資金進入實業和資本市場等其他投資渠道。通過優化投資創業環境和完善創業板等資本市場體制來引導資金分流。
韓世同和彭澎都認為，與國外相比，中國并不缺乏投資渠道。出現資金大量進入房地產行業的原因在于，目前很多行業并不景氣、股市等資本市場大起大幅，外加投資者對于期貨等市場缺乏足夠的了解，而20年來的發展經歷告訴投資者：在中國，只有房地產是穩賺不賠的市場。
要改變這種資金流向，必須對房地產行業釜底抽薪，同時要優化投資創業環境和完善資本市場體制，通過“一壓一提”實現資金的分流。
韓世同表示，國家應該出臺一些產業引導政策，通過差異化信貸、稅收、產業政策，及相應的創業優惠期，吸引社會資金。同時，對于缺乏經驗和相應知識積累的首次創業者，政府應當開展創業輔導課程，幫助創業者做好老板。
彭澎認為，應當加大資本市場對資金的吸引力，通過合理監管使其與經濟發展聯系得更緊密，讓投資者放心。資本市場最容易實現國家產業政策。創業板上市一年，已吸引了不少資金。如果創業板繼續完善相應制度，確保該退的退，今后資金吸引力將會更明顯。