珠江新城位于廣州市新城市中軸線上，寸土寸金。然而就在這個處于高速建設(shè)期的核心區(qū)域，卻有一塊土地因為官司纏身、規(guī)劃變更等因素足足曬了十余年太陽，至今未動工。
　　透視這宗閑置土地可以發(fā)現(xiàn)一個普遍的現(xiàn)象：部分閑置土地“愛”調(diào)規(guī)劃，且產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜甚至走入司法程序，從而讓這類閑置土地問題處理起來顯得異常棘手。這暴露了我國在防止閑置土地產(chǎn)生和閑置土地后續(xù)處理中存在一些制度性“盲點”，比如如何有效處理陷入司法程序的閑置土地等，亟待相關(guān)部門完善制度，并采取堅決措施減少存量閑置土地，同時嚴防新增閑置土地。

　　打官司、調(diào)規(guī)劃“黃金地塊”變身閑置用地

　　資料顯示，珠江新城L2地塊是一幅位于廣州市天河區(qū)珠江新城的商品住宅用地，由廣州宏瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地批準書》。
　　然而，廣州宏瀚卻沒有選擇開工建設(shè)，而是選擇“倒賣”。廣州宏瀚在1998年2月20日與珠江實業(yè)簽訂了協(xié)議，將包括珠江新城L2在內(nèi)的三幅地塊轉(zhuǎn)讓。但在履約過程中，雙方產(chǎn)生矛盾，廣州宏瀚將珠江實業(yè)告上法庭，珠江新城L2也隨即進入訴訟程序，成為“歷史遺留問題”。
　　不過，讓人詫異的是，2005年12月30日，廣州宏瀚又申請撤回起訴，與珠江實業(yè)達成和解。根據(jù)約定，廣州宏瀚開發(fā)珠江新城L2地塊，而珠江實業(yè)補交相關(guān)費用后開發(fā)其他兩幅地塊。其中廣東宏瀚在2007年8月再次取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工期為2007年8月-2009年8月。
　　但在拿到土地之后，廣州宏瀚仍不開工，而是又申請修改規(guī)劃，讓土地繼續(xù)曬太陽、睡大覺。記者在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站看到，2010年4月中旬廣州規(guī)劃局對珠江新城L2地塊規(guī)劃調(diào)整進行批前公示。資料顯示，珠江新城L2地塊建筑主體高度申請由最高100米調(diào)整到最高208米，拔高了一倍多。這樣該地塊就一直在曬太陽，盡管周邊已經(jīng)陸續(xù)蓋起了高樓。
　　事實上，經(jīng)過廣州宏瀚對珠江新城L2地塊的買賣倒騰、打官司、調(diào)規(guī)劃，一塊1997年出讓的土地，磨蹭了十多年，至今不開工，從而導(dǎo)致樓市調(diào)控的土地政策變得難以落到實處，扭曲房地產(chǎn)市場。

　　違規(guī)成本低、政府又失察閑置土地難整頓

　　專家指出，從這一宗閑置土地可以看出此類閑置土地形成以及地方政府未及時處理閑置土地的原因：
　　首先，閑置土地有利可圖。業(yè)界分析認為，盡管廣州宏瀚沒有建樓銷售賺錢，但是由于珠江新城L2地塊的飛速升值，這塊“靚地”的閑置并不影響開發(fā)商從中獲利。據(jù)測算，1997年，珠江新城L2的樓面地價僅約2500元/平方米。拖到2009年，珠江新城地王樓面地價已經(jīng)飆升到15324元/平方米，翻了近6倍。
　　而且，規(guī)劃的調(diào)整也讓開發(fā)商愿意讓“靚地”繼續(xù)曬太陽。目前中國房地產(chǎn)行業(yè)潛伏著“拿地-改規(guī)劃-拖延工期-獲得土地溢價和超額利潤”一條龍的規(guī)則。房地產(chǎn)專家謝逸楓接受媒體采訪時表示，開發(fā)周期拖得越長，開發(fā)商獲得的土地溢價就越高，從中獲益更大。
　　事實上，一些開發(fā)商就是專門通過“不開工”賺錢的。廣州多位房地產(chǎn)界人士分析認為，廣州宏瀚在業(yè)界名不見經(jīng)傳，未曾聽說過這家公司。“過去，一些‘有本事’的非知名房企是通過囤地、炒地賺錢的，這些開發(fā)商一般拿地后轉(zhuǎn)手倒賣給其他開發(fā)商，即便暫時沒有賣出去，自己也很少開發(fā)，從而形成了閑置土地”廣州房地產(chǎn)專家、廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同還表示，“不過隨著市場規(guī)范，目前這類企業(yè)已經(jīng)大幅減少。”
　　與此同時，囤地攫取高額利潤的開發(fā)商違規(guī)成本卻非常低。合富輝煌首席市場分析師黎文江指出，相關(guān)法律法規(guī)對閑置土地的處理非常明確，“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用”，但是現(xiàn)實中，卻很少看到政府嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策，積極落實相關(guān)處罰措施，這讓開發(fā)商閑置土地的成本大幅降低。
　　那么這么多年，地方政府為何未及時收回土地呢？業(yè)內(nèi)人士指出，對于這類多次買賣、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的土地，僅僅依靠一個國土部門是難以處理的。同時，一旦土地官司纏身進入司法程序，國土部門更是不敢輕易處理，因此也不排除存在開發(fā)商“假官司”現(xiàn)象，從而把土地故意拉入司法程序，拖延對閑置土地的處理。但其根源還在于各個部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)機制，從而使閑置土地難以及時處理。
　　SOHO中國董事長潘石屹接受媒體采訪時也表示：“有一部分土地從沒有開發(fā)技術(shù)和資金的開發(fā)商手中倒賣(法律上叫轉(zhuǎn)讓)或者土地抵押擔保過程中，出現(xiàn)很多扯皮的官司，法律關(guān)系不清楚，導(dǎo)致這些土地無法開發(fā)，因為誰也不愿意在法律關(guān)系不清楚的土地上投入資金建房子，于是土地就一直這樣閑置著。”
　　“可以說，這些政府部門的缺位失責在一定程度上是在鼓勵和支持開發(fā)商閑置土地。”韓世同認為。而國土部土地利用司司長廖永林也表示，從清理數(shù)據(jù)來看，各地上報的2815宗閑置土地中，因調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成閑置的約占六成以上。

　　完善制度強化監(jiān)管減少和預(yù)防閑置土地

　　類似珠江新城L2地塊這種閑置土地能夠大行其道，暴露出地方政府在閑置土地處理中的制度性漏洞和監(jiān)管不力，亟待完善相關(guān)制度，并采取堅決措施，加速治理閑置土地，推進土地開發(fā)和樓市供應(yīng)，從而穩(wěn)定樓市。
　　“首先，需要完善閑置土地處理制度，這一直是政府與開發(fā)商斗智斗法的領(lǐng)域。”長期關(guān)注房產(chǎn)糾紛的廣東中澤律師事務(wù)所周玉忠律師說，對于那些改規(guī)劃的閑置土地，規(guī)劃部門、國土部門應(yīng)該建立一套聯(lián)動合作機制，加強協(xié)調(diào)查處，從而有效解決違法違規(guī)用地。而對于進入了司法程序的閑置土地，只要具備產(chǎn)權(quán)明晰的前提，國土部門就應(yīng)該按照規(guī)定嚴肅處理閑置土地。
　　其次，相關(guān)政府部門必須要依法行政，嚴格執(zhí)法，加大開發(fā)商的違規(guī)成本。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，在處理閑置土地上，一些地方政府多是整改、發(fā)通知催促開工，真正收回的土地并不多，而開發(fā)商就是看準了相關(guān)部門的執(zhí)法不嚴，所以才愈發(fā)肆無忌憚，從而導(dǎo)致土地閑置不斷蔓延，嚴重損害政府的形象。
　　同時，必須要保證規(guī)劃的嚴肅性。黎文江說，如果開發(fā)商是出于商業(yè)利益而更改規(guī)劃，則地塊應(yīng)該回收重新出讓。否則，如果只要開發(fā)商拿了地塊都可以申請改規(guī)劃，那么追逐利潤最大化的開發(fā)商肯定會想方設(shè)法向上長、向下挖，嚴重侵害社會利益。
　　而且對于不作為的相關(guān)政府部門也要進行嚴厲問責。專家指出，只有把行政問責制和相關(guān)的廉政規(guī)定真正落到實處，才能激勵政府主管部門積極主動、嚴肅查處開發(fā)商違規(guī)行為。以珠江新城L2土地為例，為何這塊土地在2007年可以再次取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，以及按照這個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，工期截至2009年8月，為何期間沒有建起住宅卻又調(diào)整規(guī)劃，廣州市規(guī)劃局有必要給群眾一個解釋。
　　此外，在有效處置閑置土地的同時，相關(guān)部門還必須要在如何預(yù)防閑置土地產(chǎn)生和處理上下工夫、動腦子，才能有效堵死開發(fā)商囤積土地、閑置土地的路子。不過，需要強調(diào)的是，收回閑置土地只是手段，盤活利用土地才是最終目的。所以在嚴肅處置閑置土地的同時，政府部門更要采取有效措施促進土地盡快開發(fā)建設(shè)。