“這里馬上就會拆遷，然后建起泛海國際二期。”——對于住在北京東風鄉辛莊的村民張大爺來說，如此美好的愿景在他耳邊出現早已不是一次兩次了，“從2003年到現在，我們一直聽說要拆遷，但如今我們依然住在這里。”
倘若不是出現在一份國土資源部交予銀監會的涉及全國1457宗閑置用地的“黑名單”上，泛海建設的東風鄉地塊可能還沒有如此引人矚目。“因為聽說地塊有被收回的風險，所以拖了很久沒有動靜的拆遷突然就有進展了。”張大爺告訴《華夏時報》記者，9月15日剛剛來了一撥上門量房的。
在位于北京朝陽公園東邊的泛海國際社區和東風鄉辛莊之間，一條筆直的柏油馬路將路南的豪宅和路北的危房隔開，形成了頗其諷刺的對比。這個泛海建設從2002年就和朝陽區東風鄉政府以及東風鄉工商公司等合作開發的項目，除了已經建成的泛海國際一期的20多棟樓外，其他的地塊近8年來一直處于閑置狀態。
“其實對開發商來說，誰都不會傻到憑囤地來賺錢，畢竟土地開發后的價值要高得多。”北京一家中型房地產公司的管理人士私下向記者透露，像這樣遲遲擱置不開發，一是各級關系和手續沒有辦完，二就是手里缺錢。“泛海很可能是兩種困難都遇到了。”他說。
“延后”內情
今年8月《國際金融報》的一篇報道稱：泛海建設因遲遲未能開發東風鄉土地，僅僅依靠捂地就凈賺超過200億元，是近3年利潤總和的十倍，同時公司還面臨土地回收的風險。
消息一出，泛海建設立即表示，目前東風鄉1#地塊已經按規劃要求開展前期工作，預計2011
年年底前正式開工；而2號、3號、4號地塊施工前的準備在深入進行，規劃調整工作已完成，計劃于2010
年下半年完成《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》申辦事宜，將于2010年年底前陸續開工建設。
事實上，在對于東風鄉地塊的開發推進工作上，沒有誰比泛海本身更加著急的了。
《華夏時報》記者在泛海建設的官方網站上發現，根據公司2002年的年報披露，當時名為“光彩建設集團”的泛海建設當年與北京朝陽區東風鄉人民政府、北京市朝陽區東風鄉農工商公司以及信華發展有限公司簽訂了一份《合作補償合同書》，合同約定土地開發面積為350475.45平方米的地塊，用地補償款共計約15.77億元，擬分6期支付，并以合作的方式共同開發北京市東風鄉項目。
記者注意到，在提及該項目時，泛海的態度相當積極，不僅年報中就提出要力爭北京東風鄉住宅項目年內（2002年）啟動，其中一期工程（25萬平米）前期方案及報批更要爭取在年底前完成。
僅僅幾個月后，公司就在2003年的半年報中披露，關于北京東風鄉住宅項目，公司已按照《合作補償合同書》支付一期地價款和部分二期地價款，共計3.5億元。同時組建東風鄉項目公司，順利開展征地拆遷工作。
倘若一直按照如此的推進速度，如今的辛莊早已是豪宅林立了，但現實的情況是，本該在2005年2月27日開工、2007年5月30日竣工的地塊在上述一期開發項目后就杳無音信了。
“實際上從泛海開發東風鄉地塊來說，主要的決定權不在他自己手里。”上述業內人士坦言，一是這個項目的開發當初采取的是多方合作的方式，泛海沒有絕對的掌控權；二是開發項目由于和政府合作，所以很可能泛海扮演的是一個出資方，這也是為什么拆遷款需要由泛海來支付的原因。“所以泛海囤地獲得的土地增值也并非只屬于他自己。”
對此，泛海建設的解釋是，自己遲遲沒有進行二期開發主要是由于對于最初規劃的調整而使其被迫“延后”了開發的時間。
記者注意到，根據公告，由于東風鄉地塊所處的特殊地理位置，使得本身前期規劃調整工作量就較大，而為了配合CBD東擴的要求，項目公司專門在北京市、區兩級土地規劃主管部門指導下，配合政府在項目前期做了很多工作。
結果到2009年12月31日，泛海的項目公司才與北京市國土局簽訂了地塊土地出讓《補充協議》，并全額繳納了應補交的土地出讓金。規劃調整后的東風鄉1#地改為商業、辦公、酒店等綜合用地，二期的項目1號、2號、3號、4號地塊全部為住宅及配套商業用地，建設用地面積30.57萬平方米，規劃總建筑面積87.31萬平方米。
幸運的是，在泛海建設“被動”閑置地塊期間，由于北京房價的不斷攀升，泛海這塊未能按時開發的地塊價格也隨之水漲船高，按照目前泛海社區論壇中公布的二期售價45000元每平米計算，比一期均價的18000元上漲了接近150%。也正是因為地價的暴漲而使泛海遭遇了另一個巨大的障礙——拆遷過程中的阻力。
拆遷補償款天價
根據在2002年簽訂的《合作補償合同》，倘若按照開發項目總計350475.45平米來計算，那么每平米用地補償款為4500元。
對此，房地產事務律師張力告訴記者：“用地補償款的范圍要大于拆遷款，比如被拆遷人的營業損失、生活補助等非實體性損失。”這就意味著當年的土地拆遷款還不足4500元。
但《華夏時報》記者在走訪辛莊的過程中卻了解到，在2003年最早的一次拆遷補償款賠付中，泛海給出的是7000元/平米左右，“實際到村民手里的只有3000多元，剩余的一半拆遷款去向不明。”辛莊的一位村民告訴記者。
值得注意的是，在該地塊的拆遷賠付過程中，泛海建設幾乎是所有村民提及的唯一出資方。對此，張力告訴記者，通常意義上，開發商拿地時往往分為凈地和毛地，就拆遷而言，凈地是政府拆遷完的，而毛地是政府尚未拆遷完的。
“毛地與凈地的概念，在法律上沒有明文定義，都是操作中確定的概念。如果在地塊還是毛地的時候就招拍掛，會給后期項目建設帶來很多問題。”泛海顯然就是如此。
而對于毛地的拆遷，上述人士指出，一般都是由專業的拆遷公司負責，但通常情況下采取的都是半官半民的性質，而且拆遷費用大多是開發商承擔，“在實際操作中，有的是打包給拆遷公司，由拆遷公司與拆遷戶談判拆遷；有的是開發商與拆遷戶談判，確定補償后，由拆遷公司負責拆遷。總之拆遷實現的方式多樣，但這里面政府參與程度較高，各種利益關系的協調政府起到決定性作用。”
也因此，在長達四年的土地“被動”閑置中，盡管泛海國際的土地升值了，但同時也使得拆遷款的賠付工作更加困難。“坦白說，現在北京的地價房價漲成這樣，我們就指著這套房子生活，按照一戶一家三口，要拆遷每戶至少一千萬起。”一位村民向記者直言不諱地說，“這還是少的，多的幾千萬上億都有。”
在辛莊，記者發現，除了早期已經拆遷完畢的地方，目前剩余的地塊西南角、西北角和東北角還有三片大約幾百戶尚未拆除的民居平房和二層小樓，和周邊已經荒廢的大片空地相比，顯得尤為扎眼，村民指著一家二層小樓告訴記者，“現在每月靠收租，不少人就有兩三萬的收入，你要給他拆遷款，至少也要能買幾套和現在租金收入差距不大的房子。”
這就意味著，早在2002年簽訂的每平米4500元的土地補償費用早已形同虛設。而且有了一期的泛海國際做參照，村民的拆遷價格預期也已經今非昔比，“拆遷款談不攏，不會有人走的，除非從村民身上軋過去。”而事實上，不少村民也向記者反映，泛海近幾年并非沒有開發辛莊的想法，只是屢屢拆遷款難以談攏，于是總是擱置。
“歸根結底還是泛海手里沒有錢，沒有錢拆遷就沒有底氣。而且像北京這樣閑置七八年的土地對于泛海來說，也不是第一塊了。”一位村民一針見血地說。
缺錢的泛海
開發商會缺錢？一年前恐怕所有人都不相信，但現在，這并非不可能。
就在泛海建設宣布將在下半年完成《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》申辦事宜，并在2010年年底前陸續開工建設后，記者便在泛海國際一期的社區論壇發現，不少業主已經收到了售賣二期房子的消息，價格是45000元/平米。
隨后記者前往位于朝陽公園橋東、觀湖國際南面的泛海國際售樓處，偌大的停車場上零星的幾輛車顯得異常冷落，而挑空三層的豪華銷售大廳內更是空無一人，只擺放了一塊銷售車位的牌子，項目的一期二期沙盤也因無人打掃積了厚厚的一層灰。在沙盤上，記者發現，在泛海國際未來的二期，將有18棟豪宅拔地而起，社區相應的配套設施等則選在了泛海一期的東邊。
幾經周折，記者終于找到一位銷售人員，當問及泛海國際二期的開盤時間，該人員告訴記者：“目前都還沒譜，最快也要年底開工，要買房，至少到明年再來吧。”
這也和村民的說法不約而同，據悉，倘若今年年底前泛海的這塊地再不動工，那么很可能面臨收回的境地，“因為最近拆遷的事情又有了動靜，希望這次是真的。”村民張大爺顯得很無奈。而居住在泛海國際社區的居民也告訴記者，泛海今年底至少要對二期的地塊鋪設下水管和基礎設施等，不然土地可能就沒有了。
不過截至目前，距年底還有三個月的時間，有關該地塊申請《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》的消息還沒有進一步發展。
“遲遲不動工，最大的可能就是缺錢。”上述房地產公司人士坦言。事實上，泛海建設從2009年下半年起公司的業績就呈現出飛流直下的態勢，其每股經營現金流從2009年三季度以及年末的0.04元和-0.68元，急速下滑到今年中期報告中的-0.900元/股，不到一年的時間下滑了2350%。
同樣，由于新項目遲遲未能開發，今年二季度，泛海建設的每股收益僅為-0.0076元，銷售凈利率為-23.12%，而主營業務收入同比、環比分別下降了86.32%和89.68%，其凈利潤同比和環比更是下降了115.16%和117.21%。按照今年上半年的凈利潤，總計8100萬元按每戶1000萬的標準僅僅夠賠付8戶村民，即便算上2009年全年凈利潤18499萬元，也只夠不到20戶人家。
今年3月25日，泛海建設曾發布公告，宣布股東大會已經通過了以11.18元/股的價格發行不超過4億股，募資用于包括北京東風鄉地塊在內的地產項目。“但現在看，這個非公開發行計劃已經不太可能。”國元證券房地產行業研究員施雪清告訴記者，“雖然沒有明文規定，但是近期房地產上市公司的再融資方案差不多都暫停了，在現在嚴厲的政策調控下，泛海建設再融資通過的可能性幾乎為零。”
而今年年初，泛海建設同樣因為資金缺乏而選擇繼續擱置上海黃浦區董家渡開工建設的項目，而這個項目同樣也在拿地后八年遲遲沒有動工。“如果有錢，也許我們拆遷的事情早就有了進展。”村民如是說。
不過，當記者試圖聯系公司董秘陳家華時，連續多日撥打其電話都處于無人接聽的狀態，9月15日，記者前往公司位于建國門外大街的賽特大廈15層，泛海建設的工作人員卻告知記者，公司董秘只接受電話連線，對采訪要求可以幫助轉達，但截至記者截稿，尚未收到泛海方面的回應。
可以肯定的一點是，在當前房地產調控依然嚴峻的情勢下，泛海建設的被動“捂地”使得如今的開發成本大大增加，而且在調控的影響下，未來房價的預期走勢并不樂觀，是否能夠順利對辛莊地塊進行開發，或許只有時間才能說明一切。