保利地產的“違建門”再一次讓開發商擅改規劃的行徑面臨拷問。
    日前，有媒體披露，保利地產在廣州金沙洲將二類居住用地改建低密度住宅，并且在未獲得施工證的情況下提前搶建，最終經由小額罰款即獲得規劃部門的“準生證”。
    這場典型的“違建”事件，將保利地產這家央企推向風口浪尖。但事實上，類似的事情并非第一次上演，在違約成本極低的情況下，開發商的頂風作案并不足奇。保利地產的“違建門”，僅僅只是開發商擅改樓盤規劃的一個縮影。

   “西海岸”違建始末

　　資料顯示，在廣州金沙洲，保利地產先后多次拍下了多宗地，而西海岸便是由其中編號為04、05的地塊聯合開發的，兩地塊總建筑面積約為12萬平方米。
    保利西海岸毗鄰珠江，由一些高層住宅和低層聯排別墅組成。但該項目卻因為涉嫌違建而多次受到城管的停工敦促。
　　事件最早暴露于今年7月。當時，廣州市城管部門的一則公開通報稱，保利西海岸正在建設的85棟“別墅”全都是在“未取得規劃報建許可”的情況下擅自建設的。廣州城管提供的消息顯示，該項目2010年3月開始建設，其中有90幢別墅的主體建筑在7月初已經基本完工。
　　對于“違建”的定義，保利地產相關人士認為“表述有誤”，因為當時該集團的報批文件已經遞到了規劃部門，而且去年底已經遞交過一次，只是當時出于政府的原因未能批復。“頂多只能算是搶建。”該人士說。
　　對于西海岸項目的違建，廣州市規劃局于7月中旬認定保利西海岸項目這個“違法建設”是可以“限期改正”的，為此給予建設工程造價5％的罰款，即對這85棟別墅處以建設工程總造價約3344萬元的5％的行政處罰，共計罰款約167萬元，折合每平方米罰款金額為54元。
　　在接受行政處罰后，7月初停工的保利西海岸項目在7月14日就獲批了修建性詳細規劃，7月27日獲批了建設工程規劃許可證。在廣州市規劃局網站上也顯示，2010年8月17日廣州市規劃局對部分別墅的建設工程規劃許可證進行了批后公示。
　　據了解，按照程序，在規劃部門進行處罰后，城管、建設部門也會對這85棟違法別墅建設進行相應處置。但在規劃局已經將該項目的規劃手續補充完備并定性為“限期改正”的情況下，其他部門也只能罰款了之。

　　擅自改建別墅？

　　不過，事件卻遠不是“搶個時間差”這么簡單，因為西海岸涉嫌將二類居住用地改建低密度聯排別墅，而這早已經被國家相關政策所禁止。
　　地塊的用地資料顯示，兩塊用地規劃容積率都為2．8，規劃用途都為居住用地（R2），也就是通常所說的二類住宅用地，并不屬于別墅用地。其中一塊土地出讓協議還對住宅用地進行了戶型比例限制，明確規定“套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到住宅開發建設總面積的80％”。
　　二類居住用地被部分改建為別墅？對此，保利地產內部人士稱：按照國家的相關定義，別墅是獨門獨院的，而西海岸全都是三拼六拼的聯排，屬于低層洋房。而且，在12萬平方米的總建筑面積內，90平方米以下的戶型絕對是符合規定的。
　　而在業內人士看來，這僅僅只是一個大家都心照不宣的潛規則。即拿一部分土地多建幾棟高層建筑，剩余土地建低密度住宅，而且只要不是獨門獨戶，報批上面就可以成功繞開“別墅”的門檻。
　　如此規劃一舉兩得，一方面低密度的聯排別墅可以當豪宅賣較高價錢，另一方面，高層住宅又憑借較好景觀而具備豪宅的基本條件。
　　事實上，報建之時做類似規劃處理，早已經是開發商通常使用的方法。今年3月，雅居樂位于廣州科學城的一宗“天價”地王，就曾經被曝出申請修改規劃，將住宅樓工程的建筑高度由55米調整為100米，直接增高了15層。這遭到業內多方質疑，雅居樂被指“為了解套或者牟取更大利潤”。
　　當時，雅居樂方面的解釋是，項目容積率并沒有發生改變，談不上賺錢，只是增加最高樓宇能夠達到的高度，總建筑面積也并沒有增加。修改規則后樓間距加大，以前做5棟樓，現在做4棟，這樣景觀會更好看。
　　無獨有偶，僅僅在去年底到今年初，廣州市內“在容積率允許范圍內更改規劃”的案例已經不止一兩宗，例如珠江新城內的多棟寫字樓，都進行過“拔高”處理。
　　但有業內人士稱，雖然容積率沒有變化，但是項目的性質卻發生了根本改變。政策限制90平方米以下住宅占據一定比例的初衷，便是希望此舉能夠引導開發商建普通住宅，遏制其開發豪宅謀取暴利的動機。但一旦進行了規劃調整，項目由低密度聯排別墅和高層景觀洋房組成，便能夠輕而易舉開發為豪宅，與70/90政策的初衷背道而馳。
　　廣州多位業內人士更指稱，相對于高昂的利潤，開發商的違約成本太低，直接促使違規現象屢禁不止。同時，政府主管部門的監管不到位，也縱容了開發商的違建行為。