“房價下跌50%,不良率也只會上升1.2%”,各大銀行此前普遍得出的非常樂觀房貸壓力測試結果,遭到了農行的質疑。
   《第一財經日報》記者昨日采訪銀監會及商業銀行人士獲悉,此前頗受關注的商業銀行房貸壓力測試的樂觀結果,事實上并不能完全覆蓋風險。這項測試從技術、風險評估等方面看,都是一項難以精確完成的任務。
    更有業內人士指出,聯系起美國次貸危機發生前的樂觀測試情況,一些潛在風險可能讓這樣的測試結果完全“失真”。

　　農行懷疑測試結果

　　近日,在監管部門將測試情景假設條件由“房價下跌30%”加碼為“房價下跌過半”后,新一輪房貸壓力測試結果成為上市銀行中報季上的最大看點。
　　包括交通銀行、招商銀行、民生銀行、建設銀行等在內的幾家上市銀行,紛紛在中報發布會公布新一輪房貸壓力測試結果:在房價下跌50%的情形下,各銀行房貸不良率將上升1-2個百分點不等。
　　對于這個“非常樂觀”的結果,農業銀行在8月30日發布的一份研究報告中表示,這一測試可能并未完全反映房價下跌的風險。其理由包括:壓力測試主要測試房地產開發貸和個人按揭貸款的壞賬率,但可能未考慮到以房地產為抵押的相關貸款的風險;房地產開發上下游鏈條很長,關聯甚廣,一旦房價大幅下跌,相關行業貸款也會受到嚴重影響等。
　　該報告還指出,在居民購房貸款過程中,存在個人收入證明信息不實、陰陽合同等現象,這是壓力測試難以考慮的。
　　此外,即使在同一家銀行內部,各分支行對房地產貸款的依賴程度也不同,可能存在一家銀行整體上房地產信貸風險不大,但個別分支行風險很大的情況。
　　一位監管部門人士對本報記者表示,房貸壓力測試的結果不是最重要的,目的是讓銀行通過測試發現并及時封堵風險管理漏洞,測試銀行的資本在極端情況下能否負荷,相關業務條線能否形成合力應對沖擊。

　　測試過程揭秘

　　據本報記者了解,銀行的房貸壓力測試首先是要確定“國房景氣指數”與房貸質量之間的影響關系。同時利用銀行內部評級體系中對房貸客戶風險評級和違約概率的計算模型,得到在既定房價降幅下房貸客戶的違約率變動情況。綜合二者影響,推出整體房貸壓力測試結果。
　　一券商分析師告訴記者,有關房地產信貸對銀行資產質量影響的研究,多以單線研究方式展開,一是沒有考慮房價下跌對房地產以外行業,以及對房地產抵押貸款的資產質量產生的影響;二是沒有考慮宏觀經濟受房地產影響大幅下滑時,對銀行資產質量的影響。
　　“所謂壓力測試,只有壓力強度到位才能達到預想效果。測試要點是否拿捏準確、測試范圍是否足夠廣泛,也直接影響測試的準確性和效果。”一位商業銀行風控管理人士稱。
　　但記者在采訪中了解到,目前國內商業銀行房貸壓力測試僅能“有限”開展,受幾點因素影響。
　　首先,測試范圍的擴大涉及到可實現性的問題。上述券商分析師指出,國內房貸壓力測試普遍不考慮房地產抵押物,主要是因為國內信貸主要以不動產抵押為主,60%以上信貸依靠房地產抵押獲得,要么是土地要么是房子。“在理論上,應該有此考慮,但在實際測算中,難以量化。”
　　其次,能否擴大范圍,也與銀行本身的技術實力有關。上述股份制銀行負責人指出,系統性壓力測試有賴于信貸系統/數據積累以及后臺數學模式等諸多領域的聯動。例如,信貸系統要能夠全面整合行內諸多業務部門/不同業務種類的信息,并實現有效聯動。這樣測試中,才能通過變化一個數值,看到對其他領域的影響程度。

    回歸現實風險

　　“事實上,如果房價真的大幅下跌,將會是一個連鎖反應,尤其是系統性風險難以估量。”一位資深房地產人士表示。
　　他說,雖然美國的情況與中國不能完全等同,但別人的教訓也值得汲取。
　　這位人士還分析到,如果還原到現實的房價下跌風險,可以分為三個層面:第一是消費者層面,客觀地說,個人按揭貸款因為房價下降帶來的風險是很低的,因為中國人在住房貸款問題上誠信度還是比較高的。
    第二是開發商層面,這是主要的風險源之一,因為在現有調控政策下,開發商的“活錢”變為“死錢”,如預售款的嚴格管理,一旦房價出現下跌,開發商的資金鏈條將面臨較大壓力。
　　第三是一些工商企業,它們大部分的貸款抵押物都是房產,如果房價下跌,這些抵押物的評估價值將下降,銀行需要更多撥備,而這些企業則將面臨更大的融資壓力。
　　“如果60%信貸都依靠房地產抵押,這個悲觀傾向下作出的壓力測試,就是個無底洞。是否有必要采取如此悲觀的態度,值得探討。”一位商業銀行人士表示。