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北京朝陽區公布一組新數據，住宅空置面積133萬平方米，熱門詞匯“空置面積”為何再度升溫？《今日觀察》正在評論。
主持人（王小丫）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。“空置率”，近來成為了大家關心的一個熱門詞匯。那么什么是空置率？房地產市場的空置率到底又有多少？空置率到底能否統計出來？圍繞這個話題，相關的部門、媒體和民眾，就展開了一輪討論。而在昨天，北京市朝陽區就公布了朝陽區的空置面積的數據。這再度引發了大家對這個問題的新一輪的關注。那么今天我們將就此展開評論。
兩位評論員一位是霍德明，另外一位是張鴻。同時觀眾朋友可以通過我們屏幕下方的方式來參與我們的互動，我們稍候會關注到您的留言。
首先，我們還是來了解一下相關的一些新聞。
8月24日，作為北京市土地面積最大的城區，朝陽區政府在其網站上公布了房地產新政后，該區房地產市場的各項統計數據，其中，涉及到了空置房這一敏感問題，這份名為“從供求情況看朝陽區房地產市場運行特點”的統計報告中顯示：1—7月，朝陽區商品住宅銷售面積145萬平方米，同比下降了57.4%，降幅較上月拉大了1.5個百分點，同時，住宅施工面積同比下降5.4%，竣工面積也同比下降21.3%，不過住宅依然占朝陽區商品房規模的半數以上。
該報告指出，年初多項調控政策的發力，一方面使得投機性購房受到了前所未有的嚴厲限制，另一方面，也引發了市場越發濃烈的觀望情緒，從而造成住宅銷量一路走低。
在這份統計報告的結尾處顯示，截止到7月底，全區住宅空置面積133萬平方米，同比下降18%，其中，別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬平方米，同比下降18.5%，雖然存量有所消化，但仍占空置總量的39.2%。
在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，達到54.9%，空置比例偏高仍是目前別墅高檔公寓面臨的問題之一。
主持人：剛才在短片當中提到了一些概念，首先我們要來捋一下這個133萬平方米的，這個朝陽區剛剛公布的住宅面積的一個空置的，這么一個概念，這是一個什么樣的概念？
霍德明（財經頻道評論員）：對，我想小片里面剛剛已經說到了，說133萬平方米是蓋好了的商品
，售出去的，換句話說它是一個待售面積。
主持人：也就是說還屬于這個房地產開發商。
霍德明：沒錯，還不是屬于一般買房者的他的私人財產了，而對于這么133萬平方米的數字，我當初一看的時候，我說，哎呦，一個人就13平米來計算的話，可以給10萬人住啊，10萬人住在朝陽區那似乎也是個蠻大的數字。
主持人：對。
霍德明：但是一旦了解了它是待售面積的話，那我就去查了一下，朝陽區1—7月份這個商品住宅，大概銷售的數字是145萬平米，145萬平米跟133萬平米比就差不多了，也就是說站在開發商的角度來看的話，這么一個空置的，還沒有賣出去的房子，相當于他的存貨了，他的存貨夠他賣多久了？大概就差不多半年左右，而這么一個半年的存貨到底算高還是低啊，這個可能要有一個比較，我記得在2008年那個時候房地產相當低迷的時候，低潮的時候，我們做一些節目，我還記得房地產開發商賣房子的速度非常慢的，以至于他有很多的存貨，要賣多久？賣到4年到6年才能賣完，這一次大概他的存貨只夠賣6個月，這樣看起來這么一個空置面積的計算，它還不是空置率啊，應該還算是存貨不算太高吧，我想不能說是一個所謂很多很多空置的概念了。
主持人：那么霍教授剛才談到了這133萬平方米的這個面積，其實是這個開發商的一個存貨的問題，跟我們所談到的這個空置率，好像是兩碼事。
張鴻：對，所以今天早上一看新聞我就有點懵，因為新聞上都說，說朝陽區公布了空置面積，公布了空置率，可是我記得就在幾天前，國家統計局說，“空置面積很難統計”，難道朝陽區先走一步？做了一個表率嗎？然后仔細一看發現不是那么回事，是“概念在打架”。就是他公布的全區空置面積133萬平米，就相當于剛才霍老師已經說了，它其實是國家統計局現在已經管它叫待售面積，國家統計局在今年之前一直把砸在開發商手里的房子叫空置面積，但是從前一階段以后他給改了，就是砸在開發商手里的房子沒賣出去的這個存量房，這個庫存房叫待售面積，就是沒賣出去的面積，這是聽上去更科學了。然后說空置面積是什么呢？按照國際的這個概念呢，就是二手房里邊沒有住的，就是已經賣出去了，沒有人住的，這個叫空置面積，然后你一看這個朝陽區的這個公告呢，它在最下面里邊，說空置面積它有一個分類，然后空置面積三年及以上的積壓房當中然后有一個結構，但是當你聽到積壓房的時候就知道，這是砸在開發商手里的房子，和我們所想知道的那個閑置房或者是空置面積，它不是一個概念，它只是待售面積133萬平方米，但是閑置面積是多少仍然是一頭霧水。
主持人：確實是這樣啊，其實“居者有其屋”才是大家所關注的一個真正的話題，但是有很多是空置率啊，待售面積啊，或者是空置面積啊，確實都是一些不同的概念，所以今天我注意到參與我們這個討論的朋友也很多，其中有一位是跟我們視頻連線的，來，我們先連線他，喂，您好！請問這位朋友您是在哪座城市？
網友：我就在北京。
主持人：就在北京啊。
網友：對。
主持人：您理解的這個空置率是一個什么樣的概念，給我們講講？
網友：我現在這個專家提這種名詞應該算是，現在就是讓老百姓根本就聽不懂的。
主持人：聽不懂，不管專家怎么提，您個人理解的這個空置率，您覺得應該是一個什么樣的概念？
網友：我覺得就是原先的空置房，就是這個沒人住的房，是這么一種情況。現在專家提這種什么空置率啊，現在讓老百姓，不僅僅是我吧，很多人都不理解他這種東西。什么空置面積之類的，這名詞太多了現在它。
主持人：總而言之您是有點糊涂了。
問有：對。
主持人：跟您想的空置率含義有點不太一樣，是吧？
網友：對，我真的搞不懂他們。
主持人：要搞懂的話就繼續看我們的節目，好謝謝您的參與，謝謝，好的，我們今天先聊到這里。
我們再看一下其他的朋友，他們對于這個概念是不是也是沒怎么搞清楚，他提到了“‘空置率’怎么定義？我的一個深圳戶口的親戚，3口之家，一共買了6套房：2套房免費提供給親戚住，1套房準備給孩子，其余3套自己輪流住。對此6套房，怎么定義？‘空置率’乎？‘空房率’乎？”當然他這親戚也挺有錢的，有六套房啊。
張鴻：對。
主持人：那其實我們剛才是說到了很多的概念，比如說有一個是“待售面積”，一個是“閑置率”，還有就是“空置率”，還有就是“閑置面積”等等，那么大家對于這個問題是相當的關注啊，有關方面覺得要統計這個空置率是比較難的一件事情，不過現在有很多媒體還有一些觀眾朋友，他們建言獻策，用自己的方式說可以統計出來的這個數據，我們現在就集中的來了解一下，都有哪些大家想出來的辦法和建議。
空置房有多少？空置率有多高？這些關鍵性的房地產市場指標，再次成為輿論關注的焦點。長期以來，我國房地產市場數據統計概念很多，例如，關于空置概念究竟是商品房待售面積，還是市場上一般認為的房產售出后空置面積？就曾有不同部門，不同機構，先后給出過不同的說法，令人無所適從。
根據國家統計局的解釋，商品房待售面積不等于住房空置面積，商品房待售面積是指房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時點上已經售出，但實際無人居住的住房面積。
不僅如此，國家統計局新聞發言人盛來運還公開表態，“目前無法統計出住房空置率”，原因是由于房屋空置是近幾年出現的新問題，要查統計制度，還沒有來得及做出統計。
面對謎一樣的空置率，中國公民正在以五花八門的方式調查身邊的住房空置率。北京、杭州許多論壇都發起了“曬黑燈”、“曬水表”、“曬電表”等等民間空置率調查的活動。引發了眾多網友的熱議及廣泛參與，最后卻被有關部門證明不科學，而權威的統計局又表示難以統計。
空置率真的是一筆“糊涂帳”嗎？
近日，新華社和《人民日報》，兩大媒體分別撰文，直指消除空置率謎團。
新華社文章，“空置率”“多套房認定”“二手房價格”等樓市信息的統計、發布，屢屢引發爭議，暴露出房地產一些信息工作中的“軟肋”。顯然，摸清樓市的基本“家底”，完善相關信息的統計、發布工作，為政策制訂者和市場參與者提供更多科學依據已是不容回避的課題。
《人民日報》發表社論，住房空置率不應成為傳說。指出，提高統計的精確度，也并非沒有辦法。一是可以通過設置合理上下誤差率，選取中間值作為可采信數據；二是可以通過統計季度空置率、年度空置率之后剔除合理空置的比例，以得到較為準確的數據。
主持人：看得出來大家對于這個如何統計這個空置房的面積是非常的關注的，其實關注這個問題的背后我想可能還有一些別的原因，比如說為什么大家就這么的關注？還有一個就是這個統計會這么難嗎？
張鴻：這個空置面積的統計基本上已經成了“羅生門”，就是有人說高，有人說低，有人說不知道，因為沒有數據，比如國家統計局就說這個很難統計。但是你看新華社的評論里面他就明確提到，說2003年的時候有關部門就說要改進房屋空置率的統計方法，建立與國際接軌的這個空置率的統計體系，但是到現在為止沒有，只是把空置率改成了叫待售面積，然后空置率是多少我們還是不知道。所以官方沒有的話，民間就只能想土辦法，剛才新聞里也說了，《人民日報》也報道了，就有一些人比如說到杭州市中心的兩個大樓盤，然后一看怎么辦呢，我們也不知道它哪些人，哪些房子是空的啊，找電力公司的，電力部門的，他一查一看這個樓有20%左右根本這個電表就不動，或者水表不動，如果更土的話，可能那個都沒人丟垃圾，連續半年沒人丟垃圾，就是這種最土的辦法，然后一算，那可能空置率是20%。然后北京有一個的哥特別有意思，說你們統計不出來，然后開發商又說那么低，那我來給你們拍照片，我開到一個樓盤我就拍照片，開到一個樓盤來拍一張照片，當然也有媒體去數燈，晚上去數燈，一個樓一看，剛才也看到了，一個樓一看有那么多黑燈瞎火的，就是“黑燈率”嘛，對吧。
主持人：對，我記得我們去年的那個《經濟生活大調查》就是去數過燈的，記者在那埋著，數那個燈。
張鴻：就這種笨辦法，土辦法，肯定會遭到統計部門還有開發商的嘲笑，因為你確實是不專業、不理性。因為你一個樓盤的燈都是黑的，你到另外一個樓盤可能燈就全是亮的，然后還有你的整個統計的，這個樣本的抽取。所以，我們就需要官方有一個說法，但是官方現在說很難統計，那也有別的建議，比如說這個《華爾街日報》他就建議，說你現在中國不正在進行人口普查嗎，你能不能人口普查的時候，人都一戶一戶都普查了，你能不能把這房子和人一起給普查了，然后看看你整個的房屋市場到底有多少。
主持人：那這個辦法可行嗎？
張鴻：對對，有多少，這個不知道，它肯定很難，但是難你也得想辦法啊。
霍德明：我覺得咱們中國人啊，其實在這方面領先世界其他國家很多，比如說問咱們中國，每個國民都知道GDP，增長率多少，還有CPI，美國人一般不知道這個玩意的，今天看呀，有個“空置率”這個詞兒，要變成我們日常的這個言語的一部分了。為什么呢？我想肯定也是因為房價過去這幾年飛漲，然后引起我們的宏觀調控，甚至房地產調控這一部分了，每個人都在看，看政府在做些什么事。尤其是我還注意到全國的房價，說6月份，它是跌了一點，7月份環比啊，持平，你看，這個每一個老百姓沒有房的人他都在想說，下一步會怎么回事，也就是說“空置率”或“空置戶”這么一個好像很簡單的名詞，實際上它原來應該是一個純粹經濟的概念，從經濟變成民生問題了，你有房子，我沒房子，更重要的是，現在變成一個道德問題了，因為你房子空在那，明明就是資源的浪費，那為什么你可以浪費資源，我甚至得不到這個資源，以至于我連浪費的機會都沒有，所以我想空置率這原來應該是很科學性，雖然很難統計，但是總是有辦法處理的問題，而到今天為止，沸沸揚揚的變成好像是一個我們說民生問題也好，道德問題也好，那純粹原來是個經濟問題吧。
主持人：對，那么房屋的空置面積為什么會引起大家的關注？為什么大家想知道它究竟有多大？有多少？為什么又如此的難以統計？為什么又變成了一個迷局？怎樣才能讓它明確地清晰起來呢？稍候繼續我們今天的評論。
空置房有多少？空置率有多高？追問背后引發哪些思考？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎各位繼續關注，我們今天關注的是這個房屋的空置面積的話題，現在有一些漫畫，我們先請兩位評論員一起來解讀一下，這是第一幅，有一棟樓就明確地寫清楚了，是空置房？
霍德明：我覺得這個漫畫特別有趣的地方，為什么中間隔一個斷層，斷崖，這個海在里面啊，這個似乎在諷刺著這些無房的人，他沒有辦法跨越這個鴻溝啊，而也許在我剛剛說過了，原來是個經濟問題，這變成是一個民生，甚至是變成了道德問題了，空置房怎么能夠讓這些無房的人有辦法去接觸它，甚至“居者有其屋”。
主持人：共同享有這樣的資源，好，再來看第二一幅，這……
張鴻：提著鳥籠，空置房太閑了，閑得都老了，然后在那遛鳥兒玩，所以現在得想辦法把它擠到市場來，讓它們發揮余熱。
主持人：確實是這樣，有專家也指出，就是這個房屋的空置面積的統計，也就是我們通常講的這個空置率的統計呢，確實是個比較難的一個問題，因為你要很精確，很準確，按照什么比例來統計，按照什么樣本來統計，確實是非常的難。但是我們也想知道，國際上的一些西方的先進的，發達的國家，他們是怎么做的？現在我們就來看看美國是怎么做的。
在美國，統計署將住宅的空置率的統計口徑明確劃分為自有房屋空置率和租賃房屋空置率，對空置住房的定義也很簡單，在調查時，只要沒有人居住的房屋就視為空置，除非其擁有者只是偶爾不在。出租住宅空置率等于整年空置的待出租單元數除以承租人已入住單元數，再加上已出租但尚未入住單元數，再加上待出租空置單元數的總和。自有住宅空置率等于整年空置的待出售單元數除以自住住宅單元數，加上已出售但尚未入住單元數，再加上待出售空置單元數的總和。
美國統計署最新數據顯示，2010年第二季度，出租房中有10.6%處于空置狀態，創下歷史最高紀錄，自有房中有2.5%處于空置狀態，也僅次于2007年同期2.8%的記錄，這些數據直接反映了當前美國住宅市場仍處于次貸危機后的嚴重不景氣狀態，而且是半個世紀以來最糟糕的時期，這組數據對人們判斷當前美國住宅市場狀況起到了非常有價值的參考作用。
美國每個季度公布的出租或出售空置率指標，統計數據覆蓋面全美75個最大的都市圈，調查頻率為月度，以抽樣進行，抽樣樣本量達到每個月7.1萬家庭地址，數據采集方式是通過電話和人工上門調查結合，如果電話調查得不到信息，調查員必須親自上門拜訪獲取有效信息。
美國《華爾街日報》發表的評論指出，美國對于住房空置的定義和分類值得中國借鑒，中國國家統計局公布的房屋待售面積和空置面積只是房地產企業累計庫存積壓的情況，并不涉及住房二級市場。中國民間通過查電表等方式計算出來的空置率則包含了那些沒有進入市場的空置房，容易造成統計混亂。
《人民日報》指出，“住房空置率”值得追問，公眾關注住房空置率，也是渴望摸清樓市真實狀況卻又無從入手的反映。但是，這一現象所反映的并非新問題，我們更應該關注一系列調控樓市的政策措施是否得到落實，這才是滿足百姓住房需求、保持樓市健康發展的關鍵所在。
主持人：當然我們可以向這個國際上借鑒一些先進的一些統計的辦法，來搞清楚這個住房的空置面積究竟有多大，這個空置率有多高，但是我在想最重要的還是空置率的這個數據，它到底有什么樣的作用？
張鴻：它可以說待售面積是我們衡量一個市場買賣關系的這樣一個景氣指標。那空置面積它其實我們可以判斷這個房子整個的一個使用情況，那使用情況可以給誰提供參考呢，可以給供需雙方都提供參考，比如說開發商，他就像種糧食的，他發現這個市場上有很多囤糧的，有很多大糧倉都囤滿了糧食準備賣，所以他第二年種糧食的時候他就以此來判斷，市場上的糧食很多了，我就不需要再種了，但這個指標在中國對開發商的意義不是特別大。
主持人：為什么？
張鴻：因為囤糧食的太多了，他只要把房子蓋出來，就一定有人買走，所以他不需要用這個指標來衡量自己，明年是不是要買地蓋房子，他就只需要蓋就行了。
主持人：也就是說他不需要用這個市場的數字來調控他的一個供求？
張鴻：對，但是對買房者他有一個判斷，就當他看到真的這個市場上，糧食那么多，已經爆倉了的時候，他會覺得，哎呦，接下來可能政府要出手了，然后我再等一等吧，因為我也不是特別著急。
主持人：也就是說我沒必要去追高了？
張鴻：所以，最重要的他會對政府調控房地產市場提供一個非常精準的一個依據，因為我們如果說現在這個市場上投機很濃的話，那投機的結果應該是有很多人攥著房子他不出租也不賣，就等著它漲價。
主持人：對。
張鴻：對不對，但是如果我們連這個數據我們都搞不清楚的話，我們怎么知道他投機非常濃呢，我們只能說有很多人第三套，第四套房子，但是那第三套，第四套房子也可能人家自己住了呀，對不對，我租給別人住了，借自己家親戚住了，所以你必須得知道，有多少房子是閑著的，你才能精地的打擊房地產市場的這個投機。
主持人：也就是說這個數據越精準，對于這個宏觀調控的針對性也就更強。
霍德明：對，我想剛才小片里面介紹了美國有關于空置率這么方面的計算，而且非常科學的方法，他是真的派人去那邊做調查的，中國當然我們也講了，原來空置率調查還沒到那么科學的情況，但是，對于中國政府而言，我們這宏觀調控，也就是房地產調控，可是調控的比美國要更加強了一點，對老百姓的住房的這么一個權利，對政府的關心，就基本上而言，我們還希望能夠得到一個比較精準的空置率，不管它是怎么樣定義的，只要有這么一個數字出來，不管后面的博弈，那我覺得那都是正常的事情。
主持人：那現在就這個問題我們再來聽一聽特約評論員有什么樣的觀點。
陳國強（中國房地產協會副會長）：我們國家1985年以后，就沒做過住房存量的相關統計了，另外由于現在很多人買房，異地買房，或者是持有多套房產的情況比較多，比較普遍，所以在實際的房屋普查問題，需要由我們專業的統計部門，或者住建部門來進行這項工作比較有優勢，但是恰恰我們很多年沒有做這方面情況的調查，統計，乃至這個數據的發布，非常有必要對目前我國住房資產進行一個系統的調查統計，我想對于下一步規范市場盤活這些房屋的存量資產，讓資源不至于處在閑置狀態，而造成社會資源的巨大浪費，我覺得這是非常有意義的。
陳杰（復旦大學住房政策研究中心執行主任）：它（空置率）是一個很關鍵的指標，能把整個房地產市場的運行狀況做一個總體的概括，空置有兩個環節，一個是生產出來沒有被賣掉，這個其實很多行業協會他們都有，都可以統計，包括一些中介，當然他們權威性還不夠，這個還要統計局出面來整合，然后來發布。然后第二個環節難的就是已經被售出，但實際上沒有被利用起來的方面，這必須統計局去做，統計局通過抽樣，其實跟戶籍部門這些都可以聯網，進行抽樣調查，像美國1965年就開始統計了，像歐洲很多國家都在統計，包括我國的臺灣、香港都在做，這怎么會做不出來呢，就是一個抽樣調查，設計好的話去做肯定是沒問題的，關鍵愿意不愿意去做。
主持人：剛才我們都聊到了這個空置率也就是空置面積一個準確的數字是非常重要的，對于這個宏觀的調控也是非常有針對性的，那么很多朋友他們出了自己的建議，比如說出租司機拍照片啊，統計水表、電表，甚至去看垃圾啊等等這些方法，兩位評論員如果讓你們來出這個建議，怎么樣能夠統計出一個準確的住房面積的空置的這個面積的數據，或者說是空置率的話，你們有什么樣的方法上的建議？
張鴻：其實我們關注空置面積不僅僅是我們需要這個數字，我們其實希望，第一，這個市場上不要有那么多的投機；第二，現在空置的這些房子，不管它是6000多萬套，還是多少萬套，它能不能變成這個市場上有效的供給，比如說能不能出租出來，能不能賣出來。所以從這個角度上來說，我倒有個建議，因為有兩個辦法，一個是逼迫他們變成有效供給，比如說增加稅，讓你持有不起，我拼命加稅，直到有一天你說，哎呀，我不能再空置了，空置我這稅交不起了，我把它賣掉，或者出租掉。但是我覺得和這個相比的話，也許另外一個辦法也可以考慮，比如說鼓勵他出租或者賣掉，就是減稅，因為你這個房子如果出租的話，是要交稅的，10%的出租稅，所以能不能把它減掉，鼓勵他出租，如果想讓他賣掉的話，那我們能不能規定一個時間點，比如說今年底之前，或者明年年終之前，你賣掉這個房子，我能夠在企稅上，在交營業稅上，在個人所得稅上給你部分的減免，這樣的話也許能夠鼓勵他們把這個房子變成有效的供給，如果變成有效供給的話，我們的怨氣可能就沒那么足了。
主持人：總而言之就是讓這個房子活起來，別那么閑著？
張鴻：對。
霍德明：有這么一個空置率的數字出來以后，才能做科學的政策判斷，當然，在整個我們講宏觀調控來講的話，如果我們真的要關心老百姓的住房……
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