|
|
|
|
| |
國家統計局近日公布新數據，1.9億平方米待售房，透露出何種信息？房地產市場中各類數據怎樣才能去偽存真？《今日觀察》正在評論。
主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。就在很多人都在對近期媒體上爆炒的，幾個關于房地產市場的驚人數字展開各種各樣猜測的時候呢。昨晚，國家統計局終于公布了權威的數字：1.9億平方米，這是目前中國的所有待售商品房的總量。那么這個數字是高還是低？我們能夠從這當中解讀出什么樣的信息？市場上林林總總的房地產的數據，怎樣才能夠去偽存真？讓我們不再霧里看花？今天的節目我們將就此來展開評論。
我們現場的兩位評論員是馬光遠和張鴻。
好了，節目一開始我們先來看一看統計局最新公布的房地產的數據。
8月4日，國家統計局網站上的數據顯示，截至2010年6月末，全國商品房待售面積一共為19182萬平方米，接近2億平方米，同比增長6.4%，其中，住宅面積為10646萬平方米，同比增長0.2%。如果按照每套住房100平方米來估算，1億平方米全國住宅待售面積，意味著有100萬套左右的商品房待售。其中，除了2006年商品房待售面積同比有所下降外，我國的房地產開發企業商品房待銷面積一直在增長。2008年商品房待售面積同比增長幅度最大，達到38.3%，截至2010年6月末，該項數據與2005年年末相比增加近5000萬平方米，值得注意的是，截至2009年年末，全國商品房待售面積為19947萬平方米，與今年6月末19182萬平方米的待售面積十分接近，并且有所減少。
國家統計局此次數據公告中特別強調，商品房待售面積不等于住房空置面積，商品房待售面積是指房地產開發企業已竣工商品房中，尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時點上，已經售出，但實際無人居住的住房面積。
2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1—5月回落7.1個百分點，其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，上半年商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1—5月回落13個百分點，其中，商品住宅銷售額增長20.3%。
主持人：從剛才的梳理當中大家看到這些年來，我們國內的商品房的待售面積似乎是在不斷的增加當中，我想現在大家最關心的就是統計局剛剛發布的1.9億平方米的這個待售面積啊，在兩位看來這樣的一個數字我們可以得到什么樣的信息？
張鴻：我得到的信息，就是今年上半年房子賣得還挺好的，這可能和我們普通觀眾的直接感受還有愿望不太一致，因為你看就是截止今年上半年，它的待售的住宅面積是1.06億平米，去年末是1.15億平米，這樣下降了7%，待售面積其實就是庫存嘛，庫存減少了7%，說明上半年賣得還挺好。所以你看證券公司給房地產公司，就上市公司，給他們關于這個信息的點評，基本上沒有負面的，很少。你比如說這個你看招商證券今天一大早就說，說“待售面積低于預期，本來以為賣得不好，現在覺得賣得還，起碼還算不錯”，然后國信證券說，“待售沒那么嚴重”，因為這個比例沒那么高。然后湘財證券給的是最中性的，就說“這個對上市公司沒有太大的這個正面影響”。
主持人：直接的影響？
張鴻：也沒有太大的負面影響。那對普通老百姓的這個影響有多大呢，我們在新浪微博上發了調查以后呢，然后就有網友說，我看到一個“泰山之巔一峰松”他就說，他說“這個數據沒太多意義，太概括了”，為什么意義不是特別大呢，就是可能大家糾結的是另外一個數據，就是空置率，因為空置率炒了很長時間了。但是這一次統計局說這個空置率，我們不公布。
主持人：我們的待售面積不等于空置的面積？
張鴻：對，我們公布的不是那個數據，但是那個數據恰恰是能夠代表我們覺得這個市場上投機氛圍有多重的數據，所以現在既然那個數據不清，那我們也就不知道它是什么了。
主持人：似乎還是有點不太清晰，是吧。
馬光遠：對。
主持人：光遠呢，你從這當中可以看到什么？
馬光遠：我覺得第一個也不能說根據這個數據，比如說2009年底的時候是1.99，那么現在變成這個1.91，好像往下降了一點，也不能據此判斷就說我們的宏觀調控沒有起到作用，因為我們正兒八經的我們的政策發力是4月17號。所以我們現在一方面我們知道，總的這個待售的面積有多少，那么另一方面我們還得知道，4月17號以后這個面積積累了多少，我覺得這個可能是最重要的，那么根據這個，我們才能夠判斷宏觀調控我們起到了多大的一個作用。那么第二點張鴻剛才講了，原先的這個我們更關注的可能是一個空置率，也就是說既包括已經竣工的但沒有銷售出去，沒有租出去的，還包括二手房，也就是說已經賣出去的那些沒人住的，這兩個加起來的可能才是最有意義的，但是我們現在看到的是這么一個數字，那么從這么一個數字來看的話，這五年里邊，這個數字變化并不大。所以我們如果說按照這個來檢驗宏觀調控的成果，來看我們的這個整個市場有沒有泡沫的話，那么這個數據顯然它的作用是非常有限的。所以我認為這個數據那么一方面我們可以動態的去看，比如說我們宏觀調控的政策發力以后那么它的數字應該多少。那么另一方面，我們更希望在公布這個新房沒有銷出去的同時，把二手房的空置率也告訴我們有多少，加起來的數字才最有意義。
主持人：這個可能才更有一個參照的價值啊。
馬光遠：對。
主持人：那對于大家都在關注的這個數字的，我知道人民大學土地管理系的葉劍平主任，也有他自己的分析，馬上我們來聽一聽他的觀點。
葉劍平（中國人民大學土地管理系主任）：這個數據的計算就等于可銷售的商品房，供應量有這么多，一個信息說明銷售的速度放慢了，供應的量相對來說就多了，如果從政策來說宏觀調控起了一定的作用，大家觀望情緒在增大；第二，主要就是說我們的供應能力還是比較強的，從供求關系來說，供應量達到了一個平衡，改變了原來供不應求的狀態。實際上就是開發商或者銷售方和需求消費者之間的一個博弈，如果銷售被激發起來，消化這些就很快，如果銷售還在博弈過程中，可能這個數據還會增加。所以如果從趨勢來說，就得看兩個月之間的博弈，博弈的結果可能要達到一個新的平衡。
主持人：在參與我們網絡討論的這些網友當中，我也注意到有很多人也發表了他們對這個數字的一些分析和看法。
來，馬上看一看我們的第一位網友啊。這位叫“云落枯砂”的網友說，“眼下關于樓市的數據紛繁，而此次待售面積增加的權威發布可以看出市場供應量還是穩定增長的，期待國家能夠盡快的對全國住房進行普查，得出更多更真實的數據，以便出臺更多更完善的適合我國國情的房產政策，讓我們的房地產市場穩步發展。”
再來看看署名叫“蜜蜂”的網友他的觀點，“雖然樓市新政已經過百日了，但是市場變化并不會這么快就達到人們想象當中的局面，尤其是要下調價格，1.92億平方米面積的空置商品房，這個數字也確實很驚人，但是還是要具體情況具體分析，不知這些空置房是否是我們所在城市的房源，相信新政的繼續調控之下，樓市的走勢會更加貼近人們的生活。”
剛才我們看到很多網友在分析這一數字的時候都非常關注，數字的準確性，確實呢，一個數字的出臺往往會讓這個市場有更多的一些反映。不久之前我也注意到房地產市場上就有這樣的兩個數字，引得整個房地產市場和媒體界都議論紛紛，這是什么樣的兩個數字，我們一塊來看一看。
房地產數據不斷涌現，但是缺乏權威說法和充足的官方數據，媒體不時報出的一些消息，也經常讓人感到迷惑。
7月底有媒體報道，國家電網公司在660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅的電表連續6個月讀數為零，按每套房三口計算，可供近2億人居住。不過，國家電網公司宣傳處相關負責人很快表示，電網公司從未進行過電表是否不走等方面的數據統計和調查。全國目前共有3億個電表用戶，構成非常復雜，企業用戶和農村用戶夾雜在一起，電表主要是機械表或插卡電表，很難甄別城市空置房。房地產經紀公司“我愛我家”負責人則表示，近10年，全國一共才建了7000余萬套住宅，不可能空置6000多萬套。
北京聯合大學應用文理學院城市科學系課題組拿出他們的數據，對北京50多個2004年—2006年售出后入住的小區用電情況進行抽樣調查，得出27.16%的住房空置率結果。
此外，8月2號《中國證券報》透露，國土資源部已經統計了一份有關房地產開發企業土地閑置情況表，涉及全國1457宗閑置土地，詳細列出了省、市、項目名稱、閑置土地的受讓人、合同編號、約定開竣工時間等。其中，北京、廣州、海南、江蘇四地閑置土地數量占全國的近四分之一，70%以上閑置土地性質為住宅用地。國土部已將統計表交于銀監會，銀監會將根據這份名單做一次全面的風險排查，其中，80%的閑置土地可能被收回。但須說明的是，今天國土資源部有關人士又表示，他們并沒有發出黑名單。
主持人：就是剛才我們看到的這兩個數字，在市場上引發了軒然大波，但是我們看到大家對這個數字是非常敏感的，我相信二位也曾經對這兩個數字很敏感過，那么在整個事件過程當中你們覺得不可思議的地方在哪里？
張鴻：其實房地產敏感的數字可不是光這兩個。
主持人：沒錯。
張鴻：一直以來有很多，基本的路子都是這樣的，就是民間負責發布，業界負責討論，官方負責辟謠。
主持人：最后不了了之了。
張鴻：對，你比如說6000多萬套的這個房子，我們現在能查到的，最早的是房地產評論人牛刀在他博客里面有一篇文章，引用了說國家電網的一個數據，說查了半年電表不動，然后這就算空置，然后一共是6000多萬套，媒體就開始廣泛引用，一算說這能滿足2億人的住房，所以大就覺得……
主持人：因為看起來似乎是一個可靠的新聞源頭？
張鴻：對，然后緊接著電網出來辟謠了，說我們沒有做過這種調查，但是不影響業界的討論，比如說任志強啊，還有一些這個房地產評論人啊，房地產業界的人啊，就開始算，說如果6000多萬套的話，那就相當于最近這10年來的房子都是閑置的，因為這10年來可能一共才建7000萬套左右，一共才40多億平米，但是你要是6000萬套按照70平一套算的話，可能也是40億了。我專程還給牛刀打了一個電話，牛刀說，我說的不是6000多萬套，是6000多萬套后邊有一個括號是間，就是很多房子是一間一間的，而且這個基數不光是新蓋的這些商品房，還包括這個市場上存在著廣泛的單位分的房啊，然后還有什么廉租房啊等等，算到一塊去了，只要它閑置我就算。
主持人：這幾個標準可就差遠了？
張鴻：對，所以這個你就扯不清楚了，但是我們需要真的消息的時候，這個全都是辟謠，所以我們就很難知道具體的數字到底是多少。
主持人：好像這就是在房地產市場的汪洋大海當中游泳，有人拋下來一個救生圈，不管是真的假的，好的壞的，所有人就撲上去了。
馬光遠：對，除了這個6000多萬套的這個空置房以外，最近一段我們講這個黑名單。
主持人：所謂的黑名單。
馬光遠：所謂的黑名單。
主持人：1457，這是另一個數字。
馬光遠：這個數字我一看，我當時我看了這個之后，我沒有點新聞，我沒有點新聞，為什么呢？我覺得肯定會辟謠，第一是這個數字的確太大了，如果說這個數字是真的話，國土資源部可能會要問責的，相關的國土，地方的國土管理部門，那么如果出現這種大面積的土地閑置情況的話，我覺得這個數字應該是一個逐步的匯報給我們的，而不是說一下子出這么一個數字。但是，我今天看了一下這個好像又不是一個謠言，為什么呢？分省、分地區、分城市，甚至每一塊土地的合同編號，土地使用權的擁有權人，上面都非常清楚。所以這個數字我覺得我倒相信，雖然我沒有看，剛開始，但是我現在寧可相信它是一個真的數字，如果整個算下來的話，我們這幾年土地閑置的情況的話，每一塊土地當然，這每一塊土地究竟有多大面積，現在網上表都列出來了，事實上我覺得整體的情況，還是符合我們對整個土地市場閑置情況的一個基本判斷的。所以我相信我說這個它不是一個謠言該有多好，但是現在既然辟謠了，但是，就像張鴻剛才講的，真的數字究竟在什么地方，沒有人告訴我們，如果說我們講這個空置房的6000多萬套，這個數字，因為它前面比如說要統計電表，半年以上不住的話，那么這個統計難度如果比較大的話，那么土地閑置的難度相對小多了。
主持人：對，一眼望去你就能知道了。
馬光遠：因為兩年嘛，兩年你再看一下時間就可以，我相信在我們所有的統計數字里邊這屬于比較簡單的。
主持人：這個操作難度最小的。
馬光遠：對，也屬于一個一下子能夠告訴大家真相的，我覺得在第一時間辟謠當然非常重要，那么在第一時間告訴我們真相更重要，那么既然我們今年國土資源部把清理土地閑置的情況作為自己的一個最主要的工作的話，那么到現在為止，我們最起碼半年過去了，應該有一個統計數字吧，所以我期待在辟謠的同時，告訴我們真實的數字究竟是什么，給我們一個真實的判斷。
主持人：沒錯，這是很多人的一個期待，因為現今中國的房地產市場已經進入到一個深度博弈的階段，下一步到底如何走，我想不僅僅是開發商在關注，包括民眾，包括媒體同樣都非常關注。那在這樣的一個氛圍當中，也許任何一點的風吹草動可能就會引起軒然大波，究竟如何才能夠真正地去偽存真，不再霧里看花呢？稍候的節目繼續我們的評論。
怎樣化解真假難辯的房地產數據迷局？如何建立完整有效的房地產信息體系？各方觀點解析房地產調控下一步走向。《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎各位繼續收看今天的《今日觀察》，節目當中我們要和大家一起來觀察的是房地產市場上一些真假難辯的數字。好了，我們來看看網友通過漫畫傳遞出來的這些觀點，首先我們看到的這個漫畫，這個人已經徹底被繞暈了，因為他的周邊有各種各樣的數字啊，所謂的住房空置率、房屋成交量、閑置土地面積、景氣指數等等，這個漫畫的標題就一個字，非常的精準“暈”。
馬光遠：對，他處在一個數字的迷局里邊。
主持人：對。
馬光遠：我覺得對于一些房地產的專業人士來看這些數字的話，也許都看不懂，更何況普通的民眾，所以我覺得一方面我們可能要建立一個比較數據的這么一個體系，另一方面，告訴我們真實的數據，不要讓我們“暈”。
主持人：對，也不要取這么多的數值來告訴大家。再來看一看第二幅漫畫，張鴻你怎么來看這幅漫畫？
張鴻：這個其實就是說房價跌得不夠，大家覺得不解渴，但是其實可怕的。
主持人：空間還挺大？
張鴻：對，其實可怕的是那些持幣觀望然后隨時準備去抄底，這說明什么呢？說明大家上漲的預期沒改，就是你哪怕是水龍頭打開了，然后大家進去的錢可能更多，所以你要想讓它下跌的話，最重要的是改變那些持幣準備隨時殺進去的那些人的預期。
主持人：對，那就要不要讓我們再處在剛才光遠所說的“數字迷局”當中，我覺得這個詞非常好，我們來看看媒體對于這段時間有關于地產的數字迷局有著什么樣的一些評論。
房地產行業相關數據和信息不僅關系到房地產調控，還涉及社會資源配置，財富分配等問題，多家媒體就此發表了自己的觀點。
《經濟參考報》的文章指出，由于房地產市場具有明顯的信息不對稱性，而消費者自身又缺乏過濾虛假信息的手段和方式，一些有失客觀，甚至是無中生有的信息往往令其形成有悖于市場真實情況的判斷。
《北京青年報》的文章，從市場的角度進行了分析，打擊投機性購房是此輪房地產調控的一個著力點。種種跡象顯示，新一輪房地產調控措施已初步見效，作為主要調控對象的“部分城市”商品房銷售，出現了“量跌價滯”的局面，但房價并未在前期暴漲的基礎上明顯下降，市場進入深度博弈期，走勢尚難預料。這種情況下如能掌握房屋數據及信息，有助于人們理解國家現有宏觀調控政策，也能為各地細化和執行國家政策提供有效支持。
中國新聞網的文章引用經濟學家謝國忠的觀點指出，中國的房地產泡沫跟其他泡沫不同之處在于，它有著前所未有的數量，中國不存在著供給不足。2010到2011年的時候，可能會形成大量的投機庫存。未來中國的房地產調控政策應該更具有連貫的戰略，而不是對投機行為不時發起不可持續的打擊。
主持人：在媒體的這些評論當中，我們聽到了一個清晰的聲音，就是希望中國的房地產市場能夠建立起屬于自己的一個比較客觀，比較清晰的房地產的信息體系，當然我相信這是可以建立的，但是建立的過程當中如何去完善？誰來建？誰來監管讓它變得更加的科學和公正？
馬光遠：真實。
主持人：真實。
張鴻：一些基礎的數據顯然是官方有義務提供的，因為如果說，提供的信息不全面的話，它往往得出的結論是非常可怕的。我給你算一下，就是昨天統計局公布的這個數據，如果我們單純算這個數據的話，你會得出一個什么樣的結論。就是現在上半年的住宅待售面積是1億平米左右，統計局基本上算房子是每一套按照107平算的，1億平米除以107平可以得出99萬套，就是上半年到現在為止還有99萬套房子沒有賣出去。而去年全年的商品房的銷量是804萬套，今年上半年的商品房的銷量是368萬套，什么意思呢？就是99萬套待售的只夠一個半月就賣光了。所以僅僅從這個數字來算的話，你會得出供不應求了，是吧，那房價會怎樣呢？所以還需要其他的數字，什么數字呢？就是上半年新開工的面積是多少？上半年竣工的面積是多少？上半年已經拿到了預售許可證，但是沒有在竣工上備案的房子有多少？還有一方，是需求的一方，就是買房人的這個心理需求是多少？這個很多工業里面，制造業里面有“景氣”，就是我的心理指數，因為假定只有99萬套可以賣，但是我的心理需求只有80萬套，是供大于求。所以這些數字有的是需要我們基礎的官方來提供的，有的是需要各個中介來提供的，如果這些數字沒有，我們選擇不到的話，那就只能是誰想讓哪個數字代表自己的利益，誰就選擇性的說出那個數字。
主持人：光遠在你看來，誰來做這樣的一個工作，可能更能夠保證我們這個體系的一個真實性？
馬光遠：當然我們現在老是講話語權，我覺得信息的發布權是很重要的，所以第一個發出一個真實的信息，對于整個房地產市場目前的這種壟斷狀況來看的話，非常重要，很可惜的是我們看到，發布這些信息的無論是機構也好，還是媒體也好，他們的真實性和權威性都遭到了質疑。整個中國房地產市場在信息方面的亂象，給我的感覺就好像那個諾貝爾經濟學獎阿克爾洛夫，他講的檸檬市場，就是舊貨市場，整個信息完全不對稱，那么導致一些真實的信息反而被虛假信息給擠出市場了。那么從現在來看的話，我覺得第一，當然官方的數據是非常重要的。
主持人：沒錯。
馬光遠：官方的數據最起碼我覺得著代表著一個總體未來政策調控的一個方向；第二點，科研機構的數據也非常重要。但是現在我們來看的話，整個市場上科研機構的很多數據又來自于中介，這個是非常搞笑的。我覺得因為中介，我們不能說所有中介的數據都是沒有價值的，但是畢竟，中介他在整個房地產市場他是有利益的，整個數據的發布我們現在看到，那么目前整個包括中國指數研究院，包括一些中介機構發表的一些數據，那么很多情況下有些數據真的經不住歷史的考驗，經不住真實的考驗。那在這種情況下，我覺得就整個房地產市場要改變這么一個信息亂象的話，最關鍵的，第一，相關政府部門必須控制，必須對整個信息有主導權；那么第二點，我們要更多的能夠鼓勵一些科研機構，建立一些權威的指標體系；第三個，中介機構的數據我們可以作為參照。那么最終一個比較理想的當然是大家都在發表數據，但是最終形成一個權威的。
主持人：對。
馬光遠：所以我倒不認為政府可以壟斷這個信息的發布權，但最起碼在目前的情況下，政府應該主導這個信息的發布權，而不僅僅是辟謠。
主持人：我想這才是真正改變信息亂象，讓這個市場不再充斥著各種各樣的數字和謠言的一個最切實可行的做法。
再來看看網友有著什么樣的一些建議，這位網友說，“統計局說了，我們有很多待售的房子，下面的售樓部說，我們的房子都賣完了，所以他想問一問，我們到底該信誰呢？房價過高，房地產引發的產能過剩是突出的問題，我想中國經濟要想健康發展，調控房地產市場，進行經濟轉型，是我們必須要堅決執行的基本國策。”
接下來我們再來聽一聽今天的特約評論員對此有什么樣的觀點。
陳國強（北京大學房地產研究所所長）：我想這個還是由這些專業的統計部門或者是跟住建部門，專業的管理部門提供相關的數據，可能比較可信可靠一點。當然也希望這些統計部門也好，專業管理部門也好，在發布相關數據的時候，可能需要更慎重，更謹慎一些。另外一個，我想也可能從受眾的角度，也希望在政策維穩的前提之下，獲得一個比較穩定的持續的政策信號，政策如果是沒有變，是穩定的狀態，那么不應該釋放出一些讓人產生誤解的這種信號。
主持人：陳國強先生其實也在強調要由專業的統計部門來做這個數據的統計和發布，那么我們要從這個地產的長遠的調控的這個目標來說，當下的這個當務之急到底是什么？首先應該做一些什么？
張鴻：信息首先要通暢和公開，其次呢，目標要明確，否則的話，這個市場上信息會滿天飛的，今天彭博社和路透社都發了一個消息，就是銀監會要求北京、上海、廣州、杭州，所有的銀行停止發第三套房貸，這個解決了什么問題呢，如果是真的，它就解決了我們前面的目標不是特別明顯，我們說部分過快上漲的城市，不知道，起碼如果有這個消息的話，這四個是過快上漲的城市。所以如果這個消息是真的話，我希望能夠公開這個消息，如果它是假的話，那就盡快辟謠。
馬光遠：我覺得這個整個房地產市場大家對“空置”既然這么感興趣。
主持人：這么敏感。
馬光遠：這么敏感的話，說明這個數據本身還是非常有價值的，所以我覺得不要去刻意的回避這個，現在我看到，其實2006年的時候國家統計局就把這個“空置”作為一個統計指標，但是現在又變成了一個“待售面積”，我覺得這有點刻意地去回避了。
主持人：是。
馬光遠：我們沒有必要刻意回避，我們應該去完善它，既然這個指標大家都害怕，大家都敏感，說明它……
|
|
| 凡標注來源為“經濟參考報”或“經濟參考網”的所有文字、圖片、音視頻稿件，及電子雜志等數字媒體產品，版權均屬新華社經濟參考報社，未經書面授權，不得以任何形式發表使用。 |
|
|
|
|
|