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    1. 空置率不能沒有一個權威說法
      2010-07-30   作者:陳偉  來源:經濟參考報
       
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          在判斷房地產市場是否健康的指標中,房價收入比和房屋租售比通常是被引用較多的兩個。其實,房屋空置率也是一個非常重要的指標。作為市場供需關系的風向標,空置率反映了市場有效供給與市場有效需求之間的缺口。
        空置率過高被認為是一種風險,因為這說明不合理或非理性住房投資比例過高,樓市泡沫隱現,而且扭曲了住房供求關系,加劇了房地產市場供求失衡矛盾,從而導致住房資源的浪費。
        必須指出,空置是房地產市場的常見現象,理想的空置率并非越低越好。在美國、英國等西方國家,空置率一直有比較完善的統計制度和方法。有數據顯示,英國的空置率約為13%,美國則為10%。
        遺憾的是,國內的空置率統計一直未能與國際接軌。迄今為止,官方和民間對空置房的定義仍然存在分歧,空置率的計算方法也不盡相同,這導致了業界對空置率的判斷出現了非常矛盾的觀點。
        比如,華遠集團總裁任志強曾經公開表示,如果按綜合空置率計算,中國住房的空置率大概不到4%,空置率高是假象。而北京市房協住宅學術委員會委員蔡金水則指出,北京1個城市可以閑置50萬套,全國600個城市閑置6000萬套,沒什么大不了的。
        這就是統計標準不統一的結果。拿這一次的空置率“口水戰”來說,雖然媒體和民眾討論得不亦樂乎,但由于空置率的難以界定,大家各自表述,很難說他們討論的是同一個東西。這有點像粵語俗稱的“雞同鴨講”,即雞和鴨在講話,語言不通,自然無法溝通。
        至今,我們沒有聽到國家統計局和住建部等有關部門出來給一個說法。權威部門在空置率問題上的缺位與失語,使得空置率的大討論最終得不到一個結論,公眾的疑惑沒有得到解釋,不滿的情緒正在累積。
        距離國務院發布“國十一條”已經百日有余,當前的樓市進入了深度博弈階段,在“量跌價難降”的微妙時刻,一個準確的空置率數據無疑將給下一步的樓市調控提供決策參考,比如說出臺房產稅,甚至是空置稅。
        西方國家對空置房均有應對措施。在德國,業主必須使空房得到重新利用,在房屋閑置率超過10%的市鎮,當地政府會推倒那些無法出租的住房。在法國的一些城市中,房屋閑置的第一年,業主必須繳納房款10%的罰金,第二年為12.5%,第三年為15%,以此類推。丹麥政府則早在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。
        對癥,方能下藥。就空置率而言,我們首先需要知道國內房屋空置的真實情況,是否嚴重以及嚴重到了何種地步。
        鑒于此,有關部門不妨及時啟動住房普查,既滿足了公眾的知情權,又能夠消除政府部門不作為的嫌疑,豈不一舉兩得?當然了,由于中國房地產業發展情況的錯綜復雜,統計空置率絕對是一項艱巨的任務,但辦法總比困難多,不至于事情不好辦,我們就不去做,不是嗎?

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