“居者有其屋”,語出孟子《梁惠王章句上》,意指凡是需要定居的人都應該獲得住所。
新加坡在1959年自治時,國家面臨嚴重的“屋荒”,普通民眾居住環境惡劣,導致社會嚴重不穩定。新加坡政府隨之將解決民眾住房問題作為一項基本國策,提出了“居者有其屋”的口號。
今年3月的兩會上,溫家寶總理在工作報告中也明確指出“政府有責任讓城市弱勢群體實現居者有其屋”。新加坡“組屋”經驗可助中國早日實現“居者有其屋”。
新加坡“屋荒”催生“組屋”
新加坡的“組屋”,全稱為組合房屋,類似于中國的經濟適用房。50年間,新加坡建屋發展局建造了超過90萬套組屋,80%的當地人口居住在組屋中,其中95%擁有自己的組屋,是全球唯一一個近乎達到全民擁屋的國家。
新加坡2009年人均月收入約3600新元（約合人民幣1.77萬）。一套100平方米左右的組屋價格約30萬新元（約合人民幣147.6萬元）,相當于7倍的人均年收入。
組屋價格如此優惠,購房者趨之若鶩,組屋已經成為新加坡人的一項公共福利。然而,購買了組屋,就必須要住,否則將面臨高額罰款,甚至牢獄之災。
對于月收入1500新元（約合人民幣7400元）以下的低收入家庭,政府提供小戶型租賃組屋,類似于廉租房,每月租金不超過300新元（約合人民幣1500元）。
新加坡除了為民眾建造新家園,也為較舊的市鎮提供“組屋更新計劃”,而維護、更新的費用幾乎全部由政府買單。
北京從“買不起”到“租不起”
近期,北京等大中城市住宅租金暴漲成為民眾街頭巷尾熱議的話題,房子已經從“買不起”變成了“租不起”。
近期鏈家地產公布的上半年北京住宅租金統計顯示:全市套均租金每月2792元,同比上漲18.5%左右。2010年1至4月北京市城鎮居民人均可支配收入為10069元,月均2500元左右。如果按照人均租金負擔1000元計算,房租占收入的比重為40%。
在住宅租賃這樣一個非管制市場,價格基本由供求關系決定。只有交易達成,中介才有傭金可賺。過高或者過低的價格,都不能促成供需雙方達成交易。目前這種價升量增、哄搶房源的格局只能說明市場供不應求,承租方在市場中處于明顯劣勢。
中介可能推升價格,但中介只可能順應這種潮流,擴大這種影響,而不可能決定價格。住建部門不求甚解,不在現行的房地產政策中尋找原因,盲目地將板子打在中介身上,有推卸責任之嫌。
回想2009年北京房價暴漲之時,住建部副部長齊驥呼吁大學畢業生可以租房住。而現在北京一居室的租金均價已經超過2100元,已經相當于去年大學應屆畢業生月均工資的85%,這讓年輕人們租在何處？
保障性住房缺失導致價格暴漲
政府長期在保障性住房建設上的投入缺失才是房價和房租暴漲的根本原因。大中城市巨額的土地出讓金并沒有大規模投入到保障性住房的建設之中。土地出讓金取之于民,而未真正用之于民。
2010年之前,地方政府經濟適用房、廉租房建設,速度緩慢,數量長期不達標。在北京等城市,經濟適用房還有很多是使用各部委、大型國企低價建房職工自購充數。地方政府主導建設的少量經濟適用房,低于周邊商品房價格數千元,甚至上萬元。獲得購買經濟適用房資格,就意味著幾十萬元的一次性補貼,尋租和腐敗不可避免。如此思考,則開豪車住經濟適用房,電腦作弊“六連號”等一系列事件不足為奇。
在大中城市房地產市場的發展過程中,小產權房和城中村在一段時間內起到了經濟適用房和廉租房的作用。小產權房不合法,不便轉讓,但可以使人們以低價找到安居之所,免受房租上漲之苦。城中村環境差、治安不佳,但能給“蟻族”們帶來棲身之所。看似畸形的發展機制實則彌補了政府對普通民眾住房這一公共產品的投入缺失。
2010年以來,北京等地區加大對小產權房的清退力度,對唐家嶺等城中村強拆,直接導致這些住宅買賣和租賃市場的低端供給大幅減少,被擠出的低端需求向上轉移,成為次輪房租暴漲的另一原因。
《投資者報》對城中村現象同樣嚴重的深圳市進行了調研。深圳租房市場,今年平均上漲在8%~10%,屬于正常的上漲幅度�？拷虅諈^的景田片區、港人集中的皇崗片區漲幅接近10%。租客比較穩定的老片區,比如蓮花北小區,過去兩年的租金基本沒有變動。外來務工人員集中的羅湖片區城中村,房租并沒有變動,關外部分大戶型甚至出現了租金下跌。
以小產權房為代表的廉價租賃供給對底層需求呈現明顯的吸納效應,并且有效抑制了整體房租價格的上漲。
應建立保障房政府回購機制
政府現行的經濟適用房制度相當于對購房者的變相一次性現金補貼,這其中隱藏的尋租、腐敗、對公共資源的擠占不言自明,經濟適用房將永遠處于稀缺狀態。對于保障房這一公共產品,我們需要確保所有者或者使用者的“不得利”原則。
政府可以通過抽查或者舉報機制,確保申購者住在所在的住宅中,不得隨意出租給他人。如果因為工作變動等原因確實需要轉讓,可以在原價基礎上參考通貨膨脹率、收入增長率、折舊等指標由政府回購,政府再轉售其他申請者,賣出者可在其他地區優先申購經濟適用房。長期大量閑置的公積金則可以作為政府聯通買方和賣方的“過橋貸款”。
真想解決住房難的問題,不是沒有辦法,新加坡政府“組屋”等各國的成熟經驗,都非常值得借鑒,關鍵是我們的各級政府,愿不愿意把“土地財政”的利讓給老百姓,把保障房中的特權讓給老百姓。