解說：部分銀行悄然松動三套房貸，新信號釋放著怎樣的信息？時至年終，房地產市場調控出現哪些新變化？《今日觀察》正在評論。
    主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。今年以來關于房地產的博弈就像是一場扣人心弦的足球賽，沒到終場哨響，勝負就總有懸念。目前在調控政策之下，各地的房價大多依然堅挺，雖處下風，但是卻沒有落敗，而且有了反擊之勢。因為我們發現，最近傾向房地產一方的聲音多了起來，同時，原本收緊的房貸政策在一些地方也有了悄然松動的跡象。博弈之中，房地產調控政策將如何延續？中國房地產未來的走勢將會如何？今天我們將就此來展開評論。
    我們現場的兩位評論員是霍德明和張鴻。我們也歡迎電視機前的各位登陸央視網、新浪網、搜狐網或者加入號碼是123456789的QQ來發表您的觀點。
    首先我們就先來看一則關于最近上海等地房貸政策悄然變化的報道。
    解說：時至年終，新一輪房地產市場調控已過近三個月時間，房地產市場發生怎樣的變化，來看一組最新統計數據。
    6月份，全國70個大中城市，房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點，環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。房價是松動還是“假摔”？開發商方面，不少企業對房價反彈仍存在期待，價格依舊堅挺，而另一方面，5月以來，綠地，萬科，保利，恒達等企業已經開始采取降價，贈送面積等優惠措施促銷。萬科總裁郁亮公開表示，在市場好的時候，萬科不會惜售，市場不好的時候，萬科也絕不會硬扛著不調整。
    與新盤在降與降之間的尷尬徘徊相比，一線城市二手房的表現似乎更為敏感，截至6月底，北京，廣州，深圳，南京成交量環比減少三成，21世紀不動產的數據顯示，北京二手房價比此前最高點回落約10%，個別區域的降幅已經達到15%，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強表示，調控下地產市場將經歷觀望，局部促銷，全面促銷，局部降價，全面降價，當前正處于局部促銷與全面促銷的轉接階段。
    而針對所謂的政策監管房地產過嚴，經濟增長將放緩的說法，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，這很可能是開發商借機炒作的障眼法，與一線城市樓市價跌量縮相比，部分二線城市卻出現不降反升的態勢。
    7月初，沈陽市和興區域的部分樓盤，已直逼萬元大關。呼和浩特5月，市區新建商品房銷售均價同比增長20.17%。分析人士指出，本輪樓市調控以來，有相當規模的資金開始流向二三線的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手，因此，盡管二線城市房價仍未到發燒地步，但不能忽視投資投機需求增加，房價上漲較快等問題，二線城市對樓市調控不能置身事外。
    當前，房貸政策是從緊還是稍有松動？背后蘊含著怎樣的變化？在市場進入深度博弈期的當下，樓市又該如何解讀呢？
    主持人：這的確引人注目的一個現象，在剛才短片當中提及的上海等這些城市，我們看到個別銀行已經開始對第三套房貸有所松綁的跡象了，到底這是一個個別現象，還是大規模的一個現象？張鴻你的觀察。
    張鴻：顯然不是個別現象，這個新聞出來以后，各地的很多記者都開始在本地開始嘗試著給銀行打電話。
    主持人：開始調查一下。
    張鴻：對對對，調查，然后我們發現，不下十個城市，都有這樣的三套房貸的松綁的情況，這里面既包括深圳、北京這樣的一線城市，也包括像合肥這樣的二三線城市，而且打折的基本上都是那些中小銀行。
    主持人：我注意到媒體這一段時間其實對個別城市第三套房貸的松綁有著非常集中的一個報道，在你看來，這個強烈關注的背后到底是什么樣的原因？
    張鴻：因為四月份開始實行的“新的國十條”，號稱史上最嚴的房產調控政策，它嚴在哪呢？就嚴在信貸上，信貸的差異化，二套，然后大幅度提高，三套，你也是更大幅度提高，而且在過快增長的地區，是可以根據風險暫停的，停止貸款，而且在最初四月份剛開始的時候，不管是過快增長還是過慢增長，所有的城市，所有的銀行，第三套都停掉了，所以那個時候，全都執行的是最嚴的這個政策，那現在很多地方的中小銀行它給松開了，它沒執行最嚴的那個，他說我大幅度提高了，但是可以貸，你也不能說他違反了……
    主持人：完全放開，也不能這么說。
    張鴻：你也不能說他違反了那個規定，規定說他是可以這樣的，但是呢，這樣的一個松口，那就讓市場會感覺到，你好像沒有原來那么嚴厲。
    主持人：你說的這個松口實際上也是很多人現在正在琢磨的一個字眼，到底對第三套房貸的松綁也好，松口也好，釋放出的是什么信號？
    霍德明：我的解讀是，從四月份“新國十條”這么一個，剛剛張鴻講的，史上最嚴厲的房貸政策出臺以后，它是堅持觀望，可是到現在，有人在這邊在試探了，怎么說呢，其實，在上海地區，現在的確是，我查了一下，這個，交通銀行，還有呢，中國銀行上海分行，它的確還在不做第三套房貸，不過呢，其他銀行大概都已經提高了首付的比率，以及增加了利率的一個加碼的幅度，但即使是交通銀行它在上海地區，雖然說不做第三套房貸，但是還有特殊情況，我查的特殊情況，比如說你的工作地點改變你可以有第三套房貸，還有呢，已成年子女與父母分開居住，這都算特殊情況，所以我就說，其實第三套房貸原來它就是暫時性的這么一個限制措施，而當然在最近，尤其7月3號，溫總理在召集廣東，湖南，湖北，在一個經濟情勢的會議上面，他就提到了，今年“兩難”有好幾個地方，但是呢，有關于房地產調控與經濟增長之間的平衡是有兩難的，所以7月3號到現在為止，時間不久，于是就有人在特別的，第三套房貸它本來就是暫時性的措施，把它解讀成為我們可能在房貸政策上面有所松動，我說是有人在試探。
    主持人：你覺得這可能是過于敏感的一個想象。
    霍德明：那肯定是。
    主持人：那我們電視機前的各位觀眾對于現在的房地產的發展態勢會有什么樣的感覺呢？馬上我們就把一位網友的視頻信號接到我們的演播現場，來，我們問候一下這位電視機前的網友，你好，歡迎你參與我們節目現場的討論，能不能告訴大家現在你在哪座城市呢？
    網友：你好，我在洛陽。
    主持人：在洛陽，最近你有沒有關注過這座城市它的房地產的價格，售價上出現了什么變化嗎？最近這段時間。
    網友：洛陽房地產價格在上漲。
    主持人：在上漲當中。
    網友：對對對。
    主持人：那你自己目前有沒有買房的打算。
    網友：有。
    主持人：有啊。
    網友：孩子馬上要上學了，馬上就需要買房子了，所以對這一塊比較關注。
    主持人：這是給孩子買的房子，那是你們家的第幾套房子呢？
    網友：第二套。
    主持人：第二套，今天我們關注的是在個別城市對于第三套房子的貸款有所松動，那你個人來判斷一下未來房地產市場的走勢是什么樣的？
    網友：擔心房價再次上漲，希望國家的政策持續下去，讓房價真正降下來，讓老百姓買得起房，住得起房。
    主持人：好，謝謝你參加我們節目的現場討論，看得出來他其實非常關心房價未來的走勢，也希望調控政策能夠從一而終。
    我們接下來再來看一看其他網友的一些觀點，這也是我們節目的一位老觀眾，他提到“調控政策打擊的是高房價而不是房地產行業，有利于經濟繁榮的是房地產市場的高成交量，而非高成交價，有了這個認識就不應該擔心房地產市場一時的低迷，但在調控方法上面不應當過分依賴商業銀行的配合，金融危機已經明確地告訴了管理者，以盈利為目的的商業銀行本身就是重點監管對象，在巨大利潤誘惑面前，如何讓其放棄自身利益而去顧全大局呢？政府只有大力發展保障性住房，用以影響市場供需關系，才能從根本上保證房地產行業的健康發展，促進國內經濟的繁榮”。
    再來看一位“伯爵”這位網友的觀點，他說“政策的出臺應該是一個大方向，既然確定了方向就應該努力去做，想辦法去管，三天打漁，兩天曬網，管不住就松動放棄，結果將是什么都管不好”。
    確實，其實從今年四月開始到現在，大家注意到國家重拳調控房地產已經有三個多月的時間了，那么在這三個多月時間大家看到了房地產市場的一些變化，不過最近這段時間我也注意到，似乎關于房地產調控政策走向的爭論也逐漸多了起來，那么這三個月當中，房地產都出現了什么樣的一些變化？未來它的走勢又會如何？大家的爭論又集中在什么方面？我們在下面這個短片當中一塊來了解一下。
    解說：這個周末，多家銀行悄然松動第三套房貸，攪動了人們敏感的神經。
    在南京多家銀行已經改變了此前原則上暫停發放對第三套房貸的做法，一些個人貸款經理表示，客戶只要資信狀況好，第三套房貸一般不會被拒，其中中行，工行，招行對第三套房貸款實行利率上浮20%，首付六成的標準，建行首付五五成，利率上浮20%，深發展南京營業部的一位個人貸款經理說，甚至包括二套房在內，都可優惠。
    深圳發展南京營業部貸款經理：如果說是3套房的話，首付是55%，利率可以做到6.21，也就是說在5.94基準利率的基礎上上浮了4.5。
    解說：在上海，由于此前樓市新政細則還未出來，銀行暫停受理第三套房審批，而隨著房產新政發揮效應，二套房認定標準出臺之后，有些銀行又逐步恢復受理第三套房的申請。
    韓建君（業內人士）：大家的放開和不放開，是能不能貸的問題，現在不是能不能貸，是能貸，只不過標準高一點。
    解說：差別化房貸政策被認為是本輪房地產市場調控的利器。4月17日，“新國十條”明確要求，遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房，且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。
    在政策出臺后5月，房地產個人按揭貸款增量比4月份回落近400億元，環比跌幅超過15%，各商業銀行的數據也顯示，5月份各家商業銀行房地產開發貸款規模也在減少，銀行是不是在放水？樓市真的降溫了嗎？調控能不能挺住？樓市再度引人矚目。
    主持人：在房產新政實行的這三個月當中，大家看到成交量下滑是比較嚴重的，但是在一些大中城市，我們也注意到房價總體上來說，還是普遍比較堅挺，就在大家觀望的這樣的一個時刻，我也注意到，有關于一些傾向于房地產調控政策松動的聲音，似乎漸漸地多了起來，我想問問張鴻這一切意味著什么？在你看來。
    張鴻：僵持了兩個多月，確實是可能松動的信號可能開始多起來，也不排除有些人更樂于去發現當中的這些信號，因為你看在股市上反映的是最敏感的，從7月2號上證綜指到今天我大概算了一下，大概上漲了只有7%左右，這樣的一個幅度，但是房地產板塊，上漲了16%，從2890多點上漲到3350多點，這意味著什么呢？意味著股市已經開始預計你這個松動可能對上市公司也罷，對地產類上市公司也罷，包括商品房也罷會帶來好處。
    主持人：產生作用。
    張鴻：對，那最集中的帶來影響的幾個報道，一個是上證報的中央派出調研組開始到北京、上海、廣州、深圳去調研，然后是調研什么呢？看看房地產新政會不會傷及經濟，既然你都出現調研了，那肯定市場上的理解就是，哦，那是不是你已經心里沒底了，政策心里沒底了，但是事實上它新聞的來源并不是中央，也不是中央的調研組，而是被調研的那些人，那他的具體的可靠性我們也不太知道，還有一個就是最近確實是一改，剛剛開始調控以后，然后房地產整個土地市場冷清，很多地方都已經開始流拍了，然后最近一段時間又開始有央企，有上市公司開始出手拿地了，《華夏時報》就開始關注說，6月29號的時候，你看中鐵建在廣州拿了兩塊地。
    主持人：我也注意到很多很多地產公司他們認為，現在其實是出手拿地的一個很好的時機了。
    張鴻：對，但是他這個背景一說出來，你就覺得可能是政策要松動了，什么背景呢？就是國資委開始找他們談話，然后找央企談話，授意央企開始出手拿地了，當然國資委辟謠了，但是有一個現實是不可回避的，就是大家一開始聯想說上半年像北京、深圳等等這些地方，他們的土地供應計劃才完成了不到30%，也就是說下半年他們的土地供應的壓力是非常大的，因為你土地供應不出去的話，它就不能變成有效的房子，所以可能也引發了大家說，哎，可能這個政策還是要松動一點。
    主持人：那霍教授怎么來看現在市面上的這樣的一些聲音？
    霍德明：我覺得松動之說其實是一廂情愿的誤讀，怎么說呢？咱們國土部的部長徐紹史，他在過去這兩次他就提到了這個事情，一個6月28號他在部長辦公會上強調，調控不放松，要求各地資源，國土資源局的局長，廳長還要加大土地供應量，這點張鴻剛剛講了，其實由于這次的房地產新政出來，所以的確，各地的房價有所滯留。
    主持人：是。
    霍德明：價為降，但是量呢？巨縮，所以于是導致于各地方政府的國土的拍賣，它就會比較無人問津了，這個正好代表了，其實這個徐部長，他也提到了，7月4號在大連他就提到了，就是我們對于房地產調控政策還要堅持繼續下去，所以我覺得，對于下半年的房市，光有土地的供應，量在即將，還要再繼續增加的情況之下，怎么可能有房價巨幅上漲的空間呢？所以我想這一次肯定是有人炒作，但是呢，他希望經由這個炒作把房價推起來，我覺得這個愿望可能要落空。
    主持人：其實現在確實是關注房地產市場未來發展的一個關鍵的節點，到底未來地產的發展趨勢是如何的？那么在大家的關注當中，房地產的調控政策將會進一步的放松還是繼續從緊？我們在稍候的節目當中繼續評論。
    解說：房價是松動還是“假摔”？進入深度博弈期的樓市，調控政策不宜松動？《今日觀察》正在評論。
    主持人：歡迎各位回到節目現場，在今天的《今日觀察》節目當中，我們請大家跟我們一塊來關注房地產調控政策未來的走勢，馬上來看一看網友根據今天的主題傳來的這兩幅漫畫。這個漫畫當中主人公就是銀行，這個帳房先生回頭一望，告訴別人說我還指望這個賺錢呢，所謂的這個也就是他面前的房貸。
    張鴻：他賺錢不賺錢其實不重要，重要的是他房貸的這根繩子里面捆綁的可能是一個巨大的泡沫，如果你松綁的話，這個泡沫會變得越來越大。
    主持人：但是我們看到他的動作是正在松綁。
    張鴻：最可怕的是到泡沫特別大的時候，繩子就不夠用了。
    主持人：是，我們再來看看另外的這一幅漫畫，這是一個購房者的心態，當政策的調控措施摧毀了高房價的時候，購房者其實變為了一種觀望。
    霍德明：在這個時間點上，購房者對于政策調控的信心才是最重要的，政策調控加上購房者的信心，就能夠真的把高房價打下來，如果說這個時候信心沒有的話，反而可能會造成政策上面的一個反效果出現。
    主持人：其實大家都在期待政策的走勢，那么我們接下來給大家另外一個視角，這是來自媒體的一些觀察，我們來看看他們對于房地產調控政策未來的走勢，會有什么樣的一些分析和判斷。
    解說：目前，房地產市場已進入深度博弈期，政策是否出現松動備受關注。
    新華社文章援引專家觀點，對于已出臺的政策應堅定執行，不能松動，避免市場搖擺。
    《廣州日報》文章，樓市成交量銳減，開發商祭出打折促銷的老把戲，樓市“拐點論”也不時耳聞。然而，在這種市場表象背后，也有房價“假摔”，開發商捂盤惜售的事實，更多的人認為，目前樓市只是處于量跌價至的態勢，房價其實并沒有降下來，因而調控仍需努力，而不能半途而廢。
    國務院發展研究中心專家巴曙松表示，成交量的明顯萎縮，說明投機性需求正在離場，而且如果這一趨勢持續下去的話，加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量，下半年一線核心城市下跌基成定局，而且全國內的房價也將面臨下調壓力。
    《中國證券報》分析，下半年的樓市調控，既不是一味的收緊，也不是簡單的松綁，如何在保持政策的連續性和穩定性的同時，增強針對性和靈活性，保證房地產市場平穩發展。
    南方報網文章，中國的經濟雖然不確定因素很多，但總體形勢仍然屬于全球最好的，全年保持較高的增長率不應該成為問題，真正需要關注和下決心解決的依然是結構調整和轉變發展模式，依然是治理以高房價為代表的資產價格泡沫，如果一有風吹草動就放棄房地產調控政策，不僅政策的公信力將嚴重受損，中國經濟將真正被房地產業拖進泥潭。
    主持人：我們看到來自大多數媒體和專家的觀點，依然是希望調控能夠持續，那我們現場的兩位評論員對于這個調控政策的走勢，會有什么樣的判斷或者說期待？
    霍德明：我覺得調控政策，最重要的是時間前后的一致性。
    主持人：一致性。
    霍德明：有關于咱們房地產調控的政策已經不是新奇的事情了，2007年的暑假到2008年的暑假，這12個月的持續上的調控，其實你看到了，深圳那個地方，房地產它真的有跌價，跌到30%左右，而很不幸的到2008年10月份，由于國際之間的金融危機，導致我們國家必須要有一些相關的內部的調整措施，于是4萬億還有這些政策出臺以后，到了2009年開春以后，大家看到了，房地產就蠢蠢欲動，而這個蠢蠢欲動的房價，一直持續到2009年的年底，還記得那個時候溫總理，還有一些相關的領導都曾經苦口婆心地對于房地產的這么一個發展方式，提出一些擔心的言論，當然了，他們擔心這個言論并沒有真正的變成一個政策，而這導致了2010年，就是今年的年初這個房地產的價格，好像就是一個脫了韁的野馬漲到了今年的3月份，導致4月份最后中央決定的一個“新國十條”這么一個嚴厲的措施出來，而這一次的房地產調控呢，我希望它還能夠一直持續下去，如果它不能夠持續的話，那將會導致今年下半年肯定有一個房地產價格的報復性的反彈，而如果民眾的信心，對于這次調控失去的話，那可能對于將來的政策也會同樣的失去信心，我想這一點是不可不防的。
    主持人：其實您剛才提到的這個延續性，在某種程度上來說它可能已經不是一種技術，它更是一種藝術，就像剛才我們聽到有的專家講到，未來調控政策它可能不是一味的收緊，也不是簡單的松綁，我覺得一定要找到一個平衡點。
    張鴻：對。
    主持人：張鴻在你看來，這個未來這個調控政策它的走勢會是什么樣的？
    張鴻：除了霍老師所說的一致性以外，我覺得我特別希望它能夠有協調性，就是現在可能我們身邊都遇到這種情況，就是我們一和別人聊房地產，別人就會問我們說，到底什么時候調控結束？到底什么時候能見底？到底什么時候能抄底？全是這種問題，這種問題意味著什么？意味著他們普遍把我們的調控當作了一個短期的行為。
    主持人：階段性的動作。
    張鴻：對，就是臨時感很強，我們說房地產的調控它其實是個組合拳，現在我們用的短拳特別多，但是長拳遲遲跟不上來，短拳是什么呢？就是我們現在覺得你投機了，你二套房了，“咣”打你一下，然后你三套房不允許你貸了，但是這個短拳只能擊中目標，但是它不致命，致命的其實是長拳，這個長拳包括了保障性住房，經濟適用房等等這種房屋的建設，還包括了根本的，比如說土地供應方式，這個是不能改變的，還有既然地方政府對土地財政依賴這么強，那我們的財稅制度是不是應該做出及時的修改，就是讓他們不把自己的財政收入完全依賴于土地，他如果對這個沒有那么強的利益的需求的話，那可能他就有更多的調控房地產的這樣的意愿。所以說我們必須得在長短這樣的一個結合上，能夠找到一個特別好的協調，只有這樣我們才能夠給整個市場一個長期的定心丸，就是我們覺得，你不僅是短期內要調控房地產的價格，而且長期內你要能夠保證這個房地產市場是一個穩定的市場，它有相關的各種房地產的產品，也能有相應的一個穩定的一個走勢，只有這樣，它才能長久的保持一個我們所說的穩定的狀態，而不是大起大落。
    主持人：是，現在我們不少的網友也在網上給出了他們對于調控政策未來的一個走勢判斷，馬上我們一塊來看一看。
    這位“愛飛無限”的網友他提出的觀點，“房地產成為經濟的支柱并不可怕，可怕的是它背后的房產放貸量已經成為了銀行業績的支柱，它所帶來的土地財政和GDP成為了某些官員政績的支柱，前幾輪的調控表明，收緊房貸是遏制房價過快上漲最有效的手段，如果此時松動肯定就前功盡棄了，希望政府嚴格的監督各銀行繼續收緊房貸，及時制止房價反撲上漲的勢頭”。看來他有一些些的擔心。
    我們再來看一看今天的特約評論員的觀點。
    馮科（北京大學經濟所房地產金融中心主任）：事實上房地產已經是支柱，那么至于這個支柱會不會倒，也不必過于擔心，因為上半年盡管如此嚴厲的調控，但是各地的房價，并未見出現大幅地下降，這個原因就是整個房地產行業，開發商的現金流是比較理想的，2009年是他們去庫存化的一年，所以他們手上拿了比較多的現金，比較主動，所以不存在調控會讓這個行業倒下的可能性。那么只會增加供需雙方博弈的力度，大家觀望情緒更強一些，這個房地產市場只要稍微刺激一下，就會報復性反彈，這是我們恐怕要注意的。
    尹伯成（復旦大學房地產研究中心主任）：上海以及附近的有些城市，在信貸政策上松動的話，這是一個非常危險的信號，我覺得不論是第二套房，第三套房，那么關于樓市宏觀調控的政策，就要夭折，而且后果可能會引起一線城市，包括上海等一線城市的房價，進一步的報復性上漲，那么它會形成的風險，要超過2009年的房價上漲，泡沫進一步擴大，因為實際上我們這一次的調控，主要就是信貸政策上的變化，因為市場跟著預期走，預期是跟著政策走的。
    主持人：這一段時間以來，房地產是一個熱門的話題，剛剛結束的世界杯同樣也是一個熱門的話題，那么有關于房地產的這場比賽，我相信一定不會像綠茵場上的足球賽那么簡單，90分鐘之后就鳴哨收兵了，其實關于這樣的一場比賽，我們想問問兩位評論員，你們對后續的賽事，對未來的賽果有什么樣的一個預期或者是判斷嗎？
    張鴻：不是章魚也不好預測，但是就是足球比賽我們是希望它能夠跌宕起伏，所以我們為什么喜歡看德國和烏拉圭的那個季軍爭奪，而不喜歡看今天早上的這個冠軍爭奪。
    主持人：冠亞軍的爭奪。
    張鴻：因為它沒有起伏，但是房地產市場完全不同，就是我們不能希望房價大起大落，這背后我們怎么做才能保證它不大起大落呢？那就是我們的政策，調控政策不能大起大落，我們關于整個房地產的一系列長遠的這種規劃也不能大起大落。
    主持人：除了不能大起大落這樣的一個呼吁之外，霍教授您的觀點是什么？
    霍德明：我覺得中國的房地產跟足聯一樣，要做好基礎工作，對于中國的足球我們要做好基礎工作，對中國的房地產，中國政府更要做好基礎工作，當然，怎么樣做好基礎工作？比如剛剛網友講的GDP政績，還有和這個房地產財政……
    主持人：地方財政。
    霍德明：可能要分開來，我覺得還有，可能是我們要提到，有關于國企，房地產這一塊的地方，可能要有個機會讓它退出來，比如說讓政府做好一個裁判的這么一個角色，而不是實際在里面踢球去了，當然了，還有很多很多其他的……