4月中旬開始的本輪調控政策出臺至今2月余，在強烈的觀望情緒下，全國各大城市成交量繼續維持低位。作為房地產行業的上游，土地市場同樣受到了調控政策的影響，熱度明顯降低。不過，近期部分房企紛紛趁低“抄底”吸納優質地塊。如行業龍頭萬科，在銷售大幅下滑的5月買入了8個新項目。而在廣州，4月以來首次推出的2幅住宅用地，也吸引了至少3家開發商于今日參與競價。

    土地市場成交低迷溢價率明顯下滑

    4月中旬以來，部分重點城市樓市成交量持續萎靡。據中原地產研究中心最新的統計數據，重點城市樓市成交面積環比全線下降，在其監測的35個城市中，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大，達75.27%，杭州、成都次之，下跌幅度均超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。
    這種成交量的萎靡與5月一脈相承。5月中原監測的9大重點城市一手住宅成交量環比大幅下降，普遍降幅在五成左右。9城市中，以杭州的降幅最大，環比降八成以上；其次是京、滬、深、渝4城市，環比降幅在5—6成；成都和武漢兩市降幅約為3成。
    作為房地產行業的上游，土地市場顯然也受到了調控政策的影響。成交低迷，不少房企揣著現金不敢輕舉妄動，導致土地市場熱度明顯降低。
中原地產數據顯示，5月全國12個被監測城市的居住用地成交面積672公頃，雖然環比增長22%，但較前12個月均值仍低12%。此外，5月居住用地的溢價率繼續明顯下滑。除上海多幅熱點地塊成交，導致溢價率高達123%，其余城市均未超過40%。而標桿房企的購地支出環比也比上月下跌兩成左右。6月4日—6月17日，全國12個被監測城市宅地成交更是僅33公頃，較新政前周平均的194公頃下降83%。
具體到一線城市來看，也有不少有意思的現象。北京房山6月22日招標出讓兩塊居住用地，最后分別拍得12.18億和1.6億，這也已經算是北京近期很大一宗的土地交易了；廣州今日將出讓2個位于荔灣區的地塊，但實際上原本還有一個位于白云區金沙洲的“前地王”也將公開出讓，但6月4日，廣州市房管局又緊急通知暫緩出讓該地塊；此外，深圳已經很長一段時間無地出讓，而上海土地市場也已連續4周陷入停滯。
    4月中旬以來，部分重點城市樓市成交量持續萎靡。據中原地產研究中心最新的統計數據，重點城市樓市成交面積環比全線下降，在其監測的35個城市中，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大，達75.27%，杭州、成都次之，下跌幅度均超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。
    這種成交量的萎靡與5月一脈相承。5月中原監測的9大重點城市一手住宅成交量環比大幅下降，普遍降幅在五成左右。9城市中，以杭州的降幅最大，環比降八成以上；其次是京、滬、深、渝4城市，環比降幅在5—6成；成都和武漢兩市降幅約為3成。
    作為房地產行業的上游，土地市場顯然也受到了調控政策的影響。成交低迷，不少房企揣著現金不敢輕舉妄動，導致土地市場熱度明顯降低。
中原地產數據顯示，5月全國12個被監測城市的居住用地成交面積672公頃，雖然環比增長22%，但較前12個月均值仍低12%。此外，5月居住用地的溢價率繼續明顯下滑。除上海多幅熱點地塊成交，導致溢價率高達123%，其余城市均未超過40%。而標桿房企的購地支出環比也比上月下跌兩成左右。6月4日—6月17日，全國12個被監測城市宅地成交更是僅33公頃，較新政前周平均的194公頃下降83%。
    具體到一線城市來看，也有不少有意思的現象。北京房山6月22日招標出讓兩塊居住用地，最后分別拍得12.18億和1.6億，這也已經算是北京近期很大一宗的土地交易了；廣州今日將出讓2個位于荔灣區的地塊，但實際上原本還有一個位于白云區金沙洲的“前地王”也將公開出讓，但6月4日，廣州市房管局又緊急通知暫緩出讓該地塊；此外，深圳已經很長一段時間無地出讓，而上海土地市場也已連續4周陷入停滯。

    萬科保利趁低價吸納優質地塊

    不過，一片萎靡冷清的土地市場背后，似乎也正暗流涌動著。中原地產監測顯示，5月上海、北京、成都等地均有大型開發商及企業聯合體出擊，趁淡市低價吸納優質地塊。
    由于優質地塊仍受青睞，5月各地土地市場流標率維持低位。中原監測的12城市累計本月84幅宅地中僅8幅流標，流標率僅13%。其中上海、廣州、重慶、南京、杭州全部成交，無地塊流標。有業內人士指出，土地市場低位徘徊，部分房企開始入市“抄底”，是一個值得注意現象。
    動作最明顯的當是一直被視為行業風向標的萬科。一直為2008—2009年錯失了很多抄底機會而耿耿于懷的萬科，在銷售大幅下滑的5月份，竟也悄然購入了8個新項目。這8個項目中，除北京房山區長陽鎮起步區3號地外，其他均位于成都、沈陽、貴州、西安、杭州、唐山等二三線城市。除了北京和杭州地塊樓面地價稍高，其余地塊樓面均在一兩千元的價位，甚至成都項目僅870元/平方米。而另據粗略統計，萬科今年已經買入了至少35個新項目，為此萬科僅需支付不足200億元。
    此外，保利于5月購入了4個項目，其中兩個位于上海的地塊均在上海浦江鎮，屬熱點地塊，樓面地價卻不到萬元；另兩個項目位于沈陽和成都，價格在千元上下。綠城5月購入2項目，分別位于杭州和寧波。總體來看，這3家標桿房企所購地塊有兩大明顯特點，一是總價較低，二是基本都位于二三線城市，而這些地區受新政影響也相對一線城市較小。
    業內人士分析，房企生存的根本是資金、發展的根本則是土地，雖然近期銷量急劇下挫資金鏈壓力增大，但實力較強的房企則可以趁低吸納優質地塊，以搶得新政下的樓市先機。連香港恒隆地產[30.10 -0.99%]董事長陳啟宗都高調宣稱將“擁抱熊市”，認為目前正是非常好的拿地時機，將以便宜的價格拿到位置較好、面積較大的土地。
    萬科等標桿房企的動作和陳啟宗的心態也許可以代表不少房企的心聲，不少房企開始聞風而動。僅6月25日一天，榮盛房地產就以總價6.6億元、溢價率120%，競得了徐州毛紡廠北地塊；華業地產[5.34 1.14%]旗下公司也以5.98億元競得大連市21號地塊。而將于今日出讓的廣州荔灣老城區兩幅住宅用地，目前已分別吸引了3家開發商報名競價。

    警惕有實力開發商低位“囤地”

    當然，“抄底”是需要大量現金的。尤其是新政出臺后，先是銀行對開發商貸款進行審查，貸款拿地受到嚴格限制；隨后開發商的信托貸款融資渠道遭到封殺；6月初上市房地產公司增發融資夭折。開發商一面受融資困擾，另一面則受到稅務部門清算土地增值稅的考驗，對房企資金流形成剪刀差壓力。這也促進了開發商更傾向于快速銷售回籠資金。
    而本輪調控的思路之一是通過增加土地供應、增加市場供應，從而促使房價趨于理性。但從實際情況來看，即使在調控政策極嚴厲的當下，開發商外部融資渠道依然未全面收緊，境外銀行貸款、境外債券仍可發行。這也為有實力的開發商趁低“囤地”奠定了基礎。中原報告指出，從目前開發商的表現來看，在低庫存的情況下，通過慢慢出貨以待市場復蘇仍然是多數開發商，尤其是土地儲備量較多的開發商的普遍想法。若開發商繼續選擇慢開盤、低銷售的經營策略，即便政府持續加大土地市場供應，也僅僅是增加了開發商的土地儲備，而不能快速進入施工建設環節以形成有效的住宅供應。房價真正降下來的難度也會大大增加。
    此外，有業內人士認為，在土地資源越來越稀缺的情況下，有實力的大房企獲得優質地塊的機會比小開發商大得多，中小企業將逐步退出一線市場的競爭。而當前的市場環境更是在一定程度上起到了催化劑作用。有實力的開發商會借機擴張，搶占更大的市場份額，留給中小企業的生存空間將越來越小，應該注意防止行業過度壟斷。